深圳楼市终于还是忍不住了，从8月底广州放开认房不认贷后，深圳就一直潜伏在广州后面，广州出政策，深圳也会偶尔跟进一下，但是绝不会自己先搞创新的政策，因为前几轮领涨基本都是深圳带头的，枪打出头鸟，所以这轮的保守也是能理解的，但是到了现在的节骨眼了，广州已经出手四五次松绑了，上海也松绑了金山区，北京对公积金也开启了认房不认贷，深圳要是不做点啥，确实也有点跟不上节奏了。

而就在11月22号，根据财联社的报道，深圳从11月23日开始，二套房贷款首付比例从之前的“普通住宅7成，非普通住宅8成”，统一下调至4成，之前的二套高首付让很多深圳改善客户根本无力去买，而到达4成之后，确实会吸引一波需求入市，但是整体市场走向还是没办法逆转，因为大多数人除非是到了不得不买的地步，否则在当下还是会选择忍一忍的。

除了降低首付，深圳还发布了深圳普通住宅的新标准，取消了750万元的豪宅线，之前是总价大于750万的深圳房子就被定义为豪宅了，而一旦超过这个线就得多交增值税和个税了，一套800万的房子，在新政前差不多就得多交30多万的税费，这个钱也是很多改善需求的拦路虎。

但是咱们从深圳这次双箭齐发的政策来看，深圳还是把回暖的希望寄托在改善客户身上了，或者说真正有诚意的政策并没有现在拿出来，因为现在不是改善客户不去买房，而是底层的购房客户已经断层了，才导致改善客户没办法出手置换或者套现。

而根据乐有家研究中心的数据来看，深圳一手的成交量在9月2076套触底后，10月确实有所反弹，回升到了2654套，但是依然是在一个低位的量级，而且根据国家统计局数据显示，10月份深圳新房环比下跌0.5%，同比下跌2.8%；二手房环比下跌0.5%，同比下跌1.3%。跟上海陆家嘴的学区房下跌200-300万一样，深圳的顶流学区房也出现了跳水，像深圳中学的学区房最高跌幅达到了29.1%,最低的也有4.4%，所以现在深圳的业主嘴上说着不急，但是心里急得跟明镜一样，而8月末开始的一线大救市，也只是起伏了一阵子，所以现在来看，出政策的意义大过于政策本身能带来的效果。

但是咱们仔细琢磨一下，为什么现在政策还是挤牙膏式的出台，而并没有很多业主或者一些炒房客真正期盼的超级大招呢，原因也很简单，传统招数确实不少，但是都只是维持住现在的行情不崩就行了， 也容易理解，现在的救市并不是希望让房价转向，而是托住一个市场，让核心城市房价下跌的慢一点，这段时间还是让国资和房企陆续出货，而二手房还是维持在堰塞湖的状态比较难出手。

因为这时候国资的房子是可以降价比较多的，但是个人的业主一个是房子持有成本不够高没有动力，另外一个是不舍得大幅度降价去卖，那需求必然会继续挤向新房和更便宜的国资手上的降价房，这也是一个最好的处理方式。所以现在对二手房利好的政策其实本质并不是给业主的，大家要理解这个点，因为后续房地产税的出台是哪些房子要首先交呢，公寓、商铺、办公产品等房子必然是首当其冲，这类房子即使你只有一套大概率也得去交这个税，存量房利率的下降是直接排除掉这类房子的，很明显，有好处的时候没有你，要交钱的时候你得第一个冲上去。

而针对住宅来说，可能是从第二套收或者按人均面积，最终如何收还是要看土地财政缺口有多大，按今年1-10月土拍成绩来看，咱们今年大概率就是4-4.5万亿左右的土拍业绩，而2021年的高峰期是8.7万亿，这缺口的4万多个亿肯定要从房地产税里面获取了，全国有6亿栋房子，即使2亿栋要交税，那一年平均下来也就要2万块了，很多人肯定不会愿意的，那时候才是真正降价抛售潮甚至是送房潮的到来，只是咱们现在还在延缓这个时间的到来，用什么延缓呢，就是用挤牙膏式的政策，每个月挤一点，挤上个一年半载的也就够了。