11月最后一天了，一线近郊的限购解除政策估计是泡汤了，大家现在就盼着12月了。而未来楼市要如何走，相信很多人是非常关心的，那现在克而瑞的老大给出了一个答案，大家看看是否符合你的判断。

就在11月29号，克而瑞集团CEO在演讲中表示，行业回到居住本质，未来两到三年，刚需客户会被二手房和保障房分流，新房市场持续向改善及高端住房需求，而且新房强调所见即所得，无限接近现房。这个论调还是比较良心的，没有说咱们楼市已经触底了或者市场马上要上涨之类的。

首先咱们说刚需客户，在10月底的时候，14号文件中关于房改新表述大家也都看到了，当时提出了两点，一个就是加大保障房的建设和供给，另一个是推动建设房地产行业转型。也明确了住房双轨制，一个轨道是保障房体系，另一条轨道是商品房体系。而随着楼市的调整期，越来越多刚需也在慢慢变得清醒了，即使楼市政策出的再多再猛，也不会像过往一样疯狂涌入售楼中心抢房了，过去请人当托看房的操作也行不通了，因为房地产很清晰的逻辑，买涨不买跌，一旦大家预期不是涨价的话，着急买房的动力就会降低很多。

而对于房企而言，降价目前还不被大面积的允许，特别是重点城市，那后续这些新房要如何处理呢，也很简单，一方面是继续等待和熬着，能卖一套是一套；另一方面是通过操作转成二手房去市场流通，这样可以避免业主和住建局的喊停；还有一种操作就是等待国资的收购变成保障房。而未来更多的市场需求基本就是从二手市场消化了，一房一价，这样谁也没办法指摘了。而且从新房层面来说，只要预售制还存在，监管不够给力的情况下，大家依然还是会担心烂尾的存在，而一旦遇见烂尾楼了，作为业主能做的事情就很少了，银行贷款得继续还，房子的贬值得接受，还得继续租房养家。

但是现在很多人也纳闷，为什么自己的二手房这么难出手，因为现在跟你竞争的不是普通业主，而是国资手上的房子，人家是批发着卖，你现在拿什么跟人家竞争，比如北京朝阳区住建局134套房子，人家可以直接降七八千一平卖，你周边的业主有这个魄力和勇气吗，肯定不舍得了，100平就少了七八十万，所以现在国资也在抓紧卖自己手上的二手房，这是目前最大的货源之一。而过去升值部分还是现在的刚需承担了，松绑政策也是一点一点的出台，就是在给卖房的窗口期续命，时间拖得越久，能卖出去的房子也会更多一些，而只要这些房子转移到个人业主手上了那就算安全的软着陆了。

因为咱们的房地产和之前老美的还不太一样，他们在次贷危机最疯狂的时候是不需要首付就可以买房的，而且房子还绑定了很多衍生的金融产品，才出现了大量断供和引发了全球金融危机。而咱们的首付比一直都把控的比较严格，三成是多数房子的底线，过去很多二套三套甚至要七成或者全款，而且咱们房子没有太多外资的加入，也没有乱七八糟的衍生金融产品，对个人业主而言，就是纯粹的房贷而已，所以咱们像美国那样的情况还是不太可能的，只是说有的业主把首付亏了心里确实难受，如果再叠加上失业这种情况，才可能会出现断供当老赖的局面，一般情况现在的工薪阶层还不会去大面积断供。

再说说未来的新房层面，咱们之前也都知道，高层已经把房子重新定义为商品了，而且后续的土拍肯定要在这上面做文章，因为土拍收入的减少，未来会有两个路径去补充，一个是存量二手房的房地产税，这里包括公寓、商铺、住宅等，而且体量会很大，因为咱们全国有6亿栋房子，相信大家已经做好了准备；

第二个来源就是新的土拍，这种土拍的价格可以卖的非常贵，主要的定义肯定是高端的住宅和改善需求，让真正的有钱人来买这种房子，并且可以允许买很多套，可以居住、可以买卖、甚至可以收藏，用于区别普通的商品房和保障房，因为普通人连看房的门槛都够不到，光验资可能会需要上千万甚至更多，这也会让普通人放弃买这种房子的幻想，因为生下来有就是有，生下来没有就没有了。

所以之前我们也说过，未来房子会分成三层，真土豪拥有的新商品房，普通中产持有的老商品房，中低产持有的保障房，房子的圈层也慢慢自然形成出来了，而收税会从新商品房和老商品房里收，所以大家要做好心理准备。

而12月到来后，大家能期待有几点，一个是二线城市继续放开限购和落户等；第二个是一线的北京上海深圳放开近郊限购；第三个是四五线城市更多城市开始逐步放开新房限价；第四是价格的阴跌还会保持新常态，短期回暖的可能性非常小；第五是城投债的消化，地方还得依靠中央财政输血，而楼市的分化也将进入新常态了。