之前央行行长说到了楼市见底了，当时很多人就热议了，咱们也说了自己的观点，现在的市场还处于明显的调整期，现在说市场探底了还是为时过早的的，而从8月底一线也下场调控之后，时间过去了三个月了，从现在的表现来看，市场还处于销量的震荡波动，而价格处于新常态的阴跌中。

根据统计局的数据来看，从9月的时候政策还刚刚落地，没啥反应属于正常，10月份的话整体跌幅数据依然还在扩大，但是部分中心城市还是有成交反弹的，比如杭州、广州、武汉等，都是在9月力度比较大的城市，在双节期间都有一波比较好的反响；而到了11月呢，根据克而瑞的数据显示，11月30个重点城市成交面积1261万平方米，环比是下降12%，而11月的平均开盘去化率为40%，比10月还下降了2个百分点，所以虽然11月还是宽松政策释放的利好期，但是政策对市场提振作用的边际效应在逐渐减弱了。

而从房企角度来看，现在1-11月份，能过千亿业绩的只有16家了，连最厉害的保利都只有3995亿了，4000亿都没到，要知道在2020年高峰期，千亿房企俱乐部有41家，有三家直接过了7000亿，这其中的差距只有身处行业的人才更加感觉到了凉意。现在的楼市，在供需关系变化、人口见顶、杠杆率见顶、预期改变等共同因素下影响着，告别高增长的时代后，三高模式也将一去不复返，成交规模也在不断下行。

根据财新网披露，业界估计按目前的市场来看，今年的销售规模将缩减至双12状态，商品房销量下降到12亿平米，销售额跌至12万亿左右，而在高峰期整个市场市场规模有18万亿，可能将直接缩水6万亿。而10万亿可能才是最终的一个市场归属。那说明蛋糕小了，没有增量可分了，那也就用不到这么多房企了，而且随着房改的后续落地，保障房也会分流掉很多刚需性的客户，所以后面不少老破小的房子可能会跌破很多人的底线了。

在这种背景之下，对于房企和个人业主而言，只能做好充分的降价准备，才可能有机会卖掉房子，但是现在一个是很多地方不让公开降价，另一方面是国资手上房子的降价更加果断，个人业主还是处于不舍得降价的阶段，因为多数人还是抱着买涨不买跌的心态，认为只有涨价了才能让客户接盘，殊不知，现在购房人的心态已经变化了，大家开始认同买跌不买涨了，只有你诚意降到合适的价格，才可能有人接盘。

而咱们看看广州的情况，根据中原研究发展部的数据，11月广州新房成交了4817套，环比下降了26%；而二手房则成交了1.01万套，环比上涨了8.77%。在一二手分化如此明显的背后，其实就是二手房正在大幅度的让利，而且现在广州推出的核心板块的新房价格高货量又少，所以没办法对市场有太大的吸引力，外围区域的降价促销也不够到位，所以很多客户也就选择了降价更多的二手次新房了。根据贝壳成交记录来看，10月二手降价的房源已经占比98%了，所以市场需求还是有的，只是适合买入的地段哪里价格更低，需求就会跑到哪里去了。

而12月会是什么情况呢，现在就是先让一线城市近郊限购放开，这是市场一直在呼吁的，包括深圳的指导价放开，这些已经是箭在弦上了，只是之前看到广州的政策出台后，效果并不是特别理想，所以一直在挤牙膏式的出政策，就是给市场创造时间窗口，因为国资还在努力的卖房中，他们现在也只能降价出货，因为是批发走量，在这之前，房企只能排在后面了。

而个人业主的卖房也很难心存幻想了，如果还想用高峰期的价格去对比自己心里预期，那唯一的结果就是卖不出去了，而多数人的状态是这种，才形成了现在二手房的堰塞湖。而买家现在也越来越有底气了，卖房人成为了卑微的舔狗，角色完全进行了互换，而买房人的心态也是买跌不买涨，只有你敢跌，人家才可能买了。