现在的楼市有一股神奇的力量，很多人都希望楼市马上回暖，大家手上的房价重新涨价再来次狂欢，然后就收手不玩房子了，心情咱能理解，但是还是要实事求是的看待发生的事情和现象，不能一股脑的就说要普涨了，因为现在的上涨都是一个短暂性的，从今年疫情放开后的三月高潮，到十月双节的政策高潮，都给了大家短期的希望。

因为根据证券时报的报道，11月，北京、深圳、广州、上海四个一线城市二手房成交量均环比回升，其中，北京环比增长17.8%，深圳环比增长12.9%，广州环比增长8.77%，上海环比增长7.12%。而根据克而瑞的数据显示，11月，17个重点城市二手房成交面积预计为682万平方米，环比增长4%，同比增长22%。

单从总体行情来看，大家会感觉到年底了，市场回暖了，大家又开始买房抢房了，所以各地的中介也在喊着市场触底了，准备蓄势而上了，因为二手房数据确实好看了，从这点来说没毛病，但是他们忽视了新房层面的数据，咱们要辩证的来看，新房才是关乎房企生死存亡回流资金的唯一渠道了。

从新房层面来看，11月30个重点城市成交面积为1261万平方米，环比下降12%；具体来说，11月广州新房网签4817套，环比下跌26%，而23-25号的数据是缺失的，加上这部分预估在5300套左右，跌幅在20%左右；北京的话11月新房网签4409套，环比下跌768套，跌幅高达14.83%。还有东莞的话，11月新房住宅共成交1425套，环比2023年下跌47%。天津11月新房成交6732套，环比下跌8%。所以咱们可以看出，现在的行情是二手成交在比较明显上升，但是新房却在相应的大幅度萎缩。因为救市政策一直都在给到新房层面的，二手只是顺带而已，所以可以看出现在大家对新房的信心还是非常薄弱的。

而就在前几天，国际评级机构穆迪调低了咱们的信用评级，理由就是房地产行业的调整对地方财政产生了影响。当然咱们财政部给予了反击，说到咱们得经济将保持回升向好的态势，咱们国家仍是世界经济稳定增长的重要引擎。不排除穆迪有搞事情的想法，但是它也把美国的信用评级降低了，给出的理由是赤字扩大，国会两极分化。说明也不是完全针对咱们，所以打铁还需自身硬，因为咱们现在地方确实财政收入还是非常紧张的。

咱们最高峰卖地在2021年，接近8.7万亿，而今年1-10月份只有3.49万亿左右，特别像一些楼市行情的重灾区，武汉、郑州、济南、福州前三季度的土地出让下滑幅度超过了70%。而烂尾楼层面咱们还是在用拖延战术，也让很多没买房的人害怕了，不敢去购买民企甚至混合制房企的新房，毕竟，谁也不敢对赌期房2年、3年后的交付状态，也没那个闲心陪伴房企的难关，所以很多人转而购买二手房了。

所以逻辑是这样的，烂尾楼的烂尾现状导致很多房企新房下滑，新房下滑导致房企资金流减少甚至爆雷，而房企暴雷后又导致地方的土拍减少，来拿地的都是自家城投或者国央企兄弟们，土拍收入减少引发地方的财政紧张甚至入不敷出，地方的财政收入明显的降低最终导致了穆迪的评级降低。

之前全球的评级机构对咱们国家的主权信用评级也有过四次下调，但是因为房地产这个原因的话还是首例，所以从现在的层面来看，给了一年的时间，该用的传统政策也都用的差不多了，房价也回不到以前三高模式的畸形增长期了，目前只能先按部就班的把没出政策的城市也出完，这台戏既然开演了肯定要有始有终，只是传统操作的结果大家已经是心知肚明的，那随着政策边际效果越来越弱，后续的创新举措肯定还是会酝酿和出台的，当然不是为了普涨和二手房的套现离场，因为现在地方是不希望二手房个人业主套现走人的，现在是引入入场和留人时期。

当然这里面也有个特殊群体，就是国资手上的二手房，这些房源是可以大量出货的，前几个月咱们就专门说到了北京、广州、济南等国资卖房的事情，没看过这个视频的可以去主页看，那11月福州也爆出陆续有国资卖房的消息，先是闽江学院转让其持有的世欧王庄四区14套住宅，然后长乐区一家国有独资公司也拍卖其持有的50套商品房，地方国资平台频频抛盘离场，释放了的信号也比较明显了。

所以咱们也要辨别，当很多个人二手业主卖不出去房，但是二手房网签量却还在增加时，那很大一部分量走的就是国资的存量房源头，所以根据我的判断，现在是先尽快让国资二手房出掉，再轮到房企新房层面出掉，最后才是创新政策出台，然后配合着房地产税一锤定音，所以不要说自己手上二手房卖不出去了，看看国资怎么卖出去的，你有样学样都不会吗？