自从昆明购房刚需大规模转向二手房市场，昆明新房的主战场就变成了改善房，其中大平层又成为高端项目的标配，目前昆明主城五区在售的项目中，有41个都有面积在180平米以上的平层大户型，拥有200平米以上大平层的项目则有24个。

拥有昆明最大平层住宅中铁建西派国樾

大平层虽然是豪宅象征，但因为面积太大，总价很高，去化速度其实很慢，比如大平层比较集中的双塔片区，几乎每个项目都有200平米以上的大平层，价格最高的卖到了差不多近千万一套，但销售普遍很慢，都是各个项目中最晚卖掉的产品。巫家坝有名的豪宅项目西派国樾，当年销售很火爆，但在项目已经交付后，面积最大的356平米大平层仍然没有卖完。

面对有限的市场需求，昆明大平层的竞争十分激烈。如今，昆明大平层市场又要加入一个实力玩家——山海原著。

龙湖山海原著是昆明标杆高端项目之一，但无论是最早销售的洋房地块上宸，还是高层地块御景与揽境，面积最大的平层户型是揽境的184平米，御景最大的户型才147平米。虽然山上宸也有面积更大的产品，但只有叠墅、跃层。

山海原著揽境

今年初，仁泽地产将最后一个地块转让给了龙湖，这个地块的面积比揽境和御景都要大，是山海原著的最后一个地块，距离御景地块非常近，环境条件和规划条件也比较类似，云南房网在今年3月曾猜测龙湖可能会在这个地块上开发与御景相似的产品，但产品类型和价格跨度会更大。

近期，云南房网从龙湖地产处获悉，该地块将建设龙湖最高端产品线之一的御湖境。御湖境是龙湖在2022年推出的三个高端产品线之一，另外两个是“云河颂”和“青云阙”。

龙湖方面同时还透露，御湖境将会有大平层产品，至于是类似揽境的180平米级别大平层，还是更高级别的200平米大平层，目前还不得而知。但正如前文所述，目前昆明大平层产品数量不少，竞争也比较激烈，山海原著·御湖境如果也推大平层，定价必然不会低，但这就给销售带来了压力，而御湖境除了地段和环境优势，龙湖可能还得有其他招数才行。

山海原著御湖境效果图

目前昆明增加大平层卖点最常用的招数是在装修档次上做文章，在同一个楼盘中，大平层的装修设计、材料、工艺明显超过普通户型，比如锦粼天序，259平米的大平层装修档次就大大高于普通户型，金茂府、大华翠湖映、西派国樾、西派城樾等都是如此。

御湖境如果有大平层产品，按照龙湖的产品调性，装修档次应该不低，但昆明大平层在这方面都不弱，御湖境准备的另一个杀招是名校。

前段时间云南房网得到消息，龙湖打算出资3000万，以捐资助学的方式，联合度假区促成原来对口的度假区实验学校加入昆三中教育集团，从而使得山海原著的配套学校升级为名校昆三中。

度假区实验学校西南海校区

山海原著原本划片的学校是度假区实验学校，这是一所9年制公办学校，有西南海和滇池卫城两个校区，其中西南海校区距离山海原著比较近。据说度假区实验学校加入昆三中集团的事宜已经有了基本眉目，达成后度假区实验学校的师资力量和教学水平将能大大提高。

其实龙湖山海原著的上宸、揽境和御景都已接近销售尾声，有的已经交付入住，本来不必在教育资源方面再大动干戈，而之所以龙湖仍在牵头积极促成教育升级，目的主要是为了配合即将推出的御湖境。御湖境的总建面有19万平米，体量不小，而楼面地价已经接近1万，开发成本不低，所以才计划开发大平层等高端产品，而升级教育资源就是为了让御湖境的大平层更有竞争力。

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