俊发撒手,昆明顶级商墅用地成都招商,凯悦酒店有救?

云南房产小站 2024-06-12 16:41:42

上月,官渡区曾在成都举办过一场重点项目招商引资推介会,为40余家重点参会企业介绍了一批重点旅居、工业产业园和待开发用地,其中有一宗位于滇池边,夹在两个湿地公园当中的商业用十分引人瞩目。

巅峰荟二期地块现状

熟悉昆明房地产市场的人,对这宗土地并不陌生,因为它属于昆明顶级商墅用地,本来是俊发计划开发的巅峰荟二期地块,编号为17-1。位于该地块东侧,俊发已经完成开发的巅峰荟一期可以说鼎鼎大名,此项目虽然属于商业用地,但俊发开发的是商墅产品,也就是说建筑形态其实是别墅。

由于地处滇池边,又属于会展板块,两大湿地公园环绕,环境条件极其优越,所以巅峰荟成为俊发继滇池ONE、滇池俊府、海东俊园和河畔俊园后,在生态半岛区域开发的顶豪产品。2019年,俊发更是与凯悦集团签约,在巅峰荟一期东侧地块上引入凯悦酒店,进一步提升了巅峰荟的价值。

巅峰荟一期的32栋商墅已经建成,凯悦酒店主体封顶

根据规划,巅峰荟总共有三个地块,2019年开始开发,其中巅峰荟一期的商墅已经建成在售,总共有30多栋,当年最贵一栋标价上亿元,是昆明同类产品中的价格之冠,在市场上名声响亮。而同属于巅峰荟一期的凯悦酒店作为俊发酒店板块的标杆项目,签约后也很快完成了土建,但在俊发2022年债务爆雷后,酒店和巅峰荟二期均已停工。

俊发巅峰荟总平图(图自官渡区)

如今官渡区将巅峰荟二期地块列入招商项目,意味着俊发对该地块的开发已基本躺平,要靠政府出面跨省招商。根据官渡区国投发布的招商资料,巅峰荟二期地块(17-1)面积为82.2亩,商务金融性质,容积率0.44,可售面积约3.7万方,建筑限高24米,土地使用年限至2052年。

宗地的合作方式分为土地转让或合作开发两种。地块目前绝大部分是净地,仅完成了3个栋号的建设及前期地勘、试桩等工程。地块的土地成本为1.92亿元(含1.04亿元外挂),加上已完成的1.86亿元建安成本,已投资金约3.78亿元,这个数字大概率也就是此地块转让或者合作开发的“标价”。

如果以3.78亿元计算,由于地块容积率只有0.44,算下来楼面地价已经超过万元,委实不低,除非受让方或者合作方能延续当年巅峰荟的超高售价,单栋的标价能够3000万起步,最高上亿的话,倒是也有利可图,但问题就在于如今的市场行情已经不是巅峰荟一期推出的2019年,上亿元的商墅还有没有市场?

巅峰荟是昆明首个总价过亿的豪宅项目(项目效果图)

2019年底首次发布亮相的巅峰荟一期,各项规划对标成都麓湖,创造了俊发自己以及昆明的豪宅高度,同时也把主城的豪宅价格抬到了过亿级档次,迄今市场上都没有项目能超越。

为了支撑身价,巅峰荟一期的单栋面积达到420-1218平米,亿元级样板间里诸如单方造价约2000元/平方米的YKK系统门窗,造价16万的观赏鱼缸、造价18万的家庭影音系统以及随处可见的国际奢牌家具、家电都令人咂舌。

巅峰荟亿级样板间实拍

但身价太高,加上又属于商业物业,使得巅峰荟的市场受众面十分狭窄,一期总共32栋商墅至今只成交11栋,仍有三分之二待字闺中。正在招商的巅峰荟二期地块如果是同样的产品,同样的价格,市场前景恐怕也不乐观。

巅峰荟当年能标价上亿,除了环境优越,地块本身属于昆明最好的商墅用地,产品定位高端之外,与俊发配套建设的凯悦酒店、俊廷里高端商业街有关,如今俊廷里和凯悦酒店均已烂尾,也让巅峰荟二期的价值打了折扣。

2019年,俊发集团与凯悦集团签约

在巅峰荟二期地块的招商资料中,云南房网注意到一个细节,就是地块已完成的建安成本达1.86亿元,但以17-1地块现有建设状况,建安投入肯定没有这么多,猜测是不是包含了本属于巅峰荟一期的凯悦酒店。

凯悦酒店占地约100亩,总建筑面积6万平米(地上3.2万),在停工之前已经实现主体封顶,算上酒店已完成建设投入,加上17-1地块上已经完成的3栋建筑和地勘、试桩等投入,数字可能差不多有1.86亿。但如果凯悦酒店已完成部分成为巅峰荟二期地块对外招商的成本,那么,是不是意味着凯悦酒店要靠巅峰荟二期的招商来挽救?

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