新玄武的复地明日之城，正大光明地降价了！
新玄武一盘改毛坯
价格回到5年前
这几天，新玄武的复地明日之城大发朋友圈，毛坯均价3.9万/㎡起，105㎡折后425万起，而105㎡也是目前项目尤为畅销的户型之一。
3.9万/㎡，到底是不是真这么低？
据了解，3.9万/㎡仅限低楼层的特价房价格，标准层基本4.2万/㎡左右。项目准现房，年底就交付，确定双学区，价格到位了，现在最后这栋楼已卖了差不多一半。
不得不说，新玄武毛坯3.9万/㎡起的价格，不仅是复地自降约6000元/㎡买房门槛，更是让整个板块的房价回到了5年前！
要知道，复地明日之城作为新玄武的重磅综合体项目，在2021年开盘的时候，非常火爆，销许均价达到约4.3万/㎡，同时还有约3000元/㎡的装修包可选，最终加包价格便是4.6万/㎡。
当年低楼层的价格基本在4.1-4.2万/㎡的样子，并且还要加个3000元/㎡的升级包，还要8成首付。
前后3年，复地明日之城的低楼层价格就从4.5万/㎡降到3.9万/㎡，降幅约6000元/㎡，降幅约13%。虽然这个价差也覆盖了升级包，但牛市的升级包，基本是捆绑销售。毛坯未尝不是一件好事。
时间倒回到2019年，当时星河天赋一样是毛坯，当时单价就是3.9-4万/㎡。这意味着，这波复地明日之城的价格，直接把新玄武的新房价格倒回5年前！
关键2栋还是楼王，众所周知，楼王基本与其他楼层还能再来个几百一平的单价差距，可见实际降幅还会比明面上再多一点点。
除了复地明日之城，目前新玄武的在售楼盘，基本都经历过上一波牛市周期，现在正处于市场阵痛期，打折降价已经司空见惯。
玄武宝龙城：折后均价3.6万/㎡起，销许均价4.5万/㎡，建面约100-139㎡。
招商局臻境：118户型约520万，134户型约610万，143户型约620万，181户型约820万。
精装改毛坯
市场的测温计
事实上，精装变毛坯来变相降价，有一个很明显的好处：正大光明。并且一旦市场变好，想涨价也是轻而易举。
在南京，毛坯精装自由切换的楼盘，滨江雅园就是一个典型：
现在折后毛坯均价1.4万/㎡8年前精装均价近2万/㎡
项目最近放出3套特价房，降价幅度在60-80万之间，毛坯单价约1.4万/㎡。
早在2016年，威尼斯水城就毛坯改精装，价格从13800元/㎡涨到19688元/㎡。如今，不过是价格再次回到8年前。
滨江雅园的价格之所以能够收缩自如，很大程度上来自于它不能再便宜的地价成本。
据证券时报网报道，早在2002年，苏宁环球就以极低的价格拿下了北外滩水城所在地块，总地价6.3亿，楼面地价仅140元/平米，约为当时最新拍出地价的1/50~1/17。
图片来源：苏宁环球（000718）深度分析报告
所以，高价卖精装，还是低价卖毛坯，不仅仅是开发商的一种价格变幻手段，更是象征着开发商对当下市场的预判，也是市场的测温计。
新房卖不过二手房
被迫打响价格战
毫不夸张地说，精装改毛坯不过是正大光明的一种降价方式，毕竟价格降太多，前期业主肯定得来砸场子，比如南部新城的华润金陵中心，愣是被业主干停售了。
不过，现在新房想跑量，改善板块基本都要按销许自砍近1万/㎡。这是很多人不得不面对的现实：
河西多盘自降约1万/㎡，7万+的变6万+、5万+的变4字头；
南部新城原价不到6万的现在基本5万出头，原价5万+，现在基本4字头；
南站原价4.5万/㎡左右，现在折后3字头；
人居森林含包原价直逼4万/㎡，如今房价比地价还低，只要2.4万/㎡上下；
江北从原来的3字头、4字头变成了2字头；
雨核原价4万+，现在基本3字头；
小行的价格被万科以一己之力打响价格战，直接3字头……
藏在降价背后，就是很简单的三个字：不好卖。
据统计，南京新房在上半年成交超1.3万套，相较往年降幅明显。客观上来说，南京新房的供应量减少，成交量下降也属正常。但同期二手房近5万套的成交量，高出新房近4倍，这就让人不得不面对一个问题：市场需求在，但很多人在新房和二手房间选择了二手房。为什么？当然是价格便宜，因为现在大家都不愿意加杠杆。
以前，市场倒挂，所有人热衷打新，新房二手房是一个互相抬轿子、互相打配合的状态，因为新房价格低，所以都去抢新房；因为新房抢不到，二手房的价格顺势上升。
现在倒挂消失，楼市不比当年，二手房与新房形成激烈的竞争关系，一个客户不买新房就是买二手房。新房更新，但价格普遍高于二手房，且大部分需要等待拿房；二手房旧一点，但价格普遍好谈，且即买即住，所见即所得，相比较来说，可能买二手房更省钱。
不过，接下来，南京新房供应量大减，对于新房来说是个好消息。但二手房的大幅降价，也是影响新房销售的巨大因素。毕竟在整个大市场之中，新房二手房本就是一体，一荣俱荣，但凡二手房卖不上价，新房也不会好到哪去。
或许等什么时候收入涨了，消费变高了，赚钱变容易了，一切就能好起来了。
