获得预售许可一年半之后，已是全现房的云锦东方终于要开盘了。

云南房网获悉，云锦东方已经确定将于4月份开盘，但具体开盘日期要等清明节后才能敲定，售楼部释放的开盘预计均价为25500元。

应该说，云锦东方的定价有点出乎预料，众所周知，巫家坝楼市如今不但远不如片区刚启动的那几年，即便和项目刚拿到预售的2022年相比，成交量价也下滑了不少，在市场如此低迷的背景下，云锦东方的定价依然很刚，想必是有不得不然的理由。

云锦东方云樽苑基本建成，两栋住宅已竣备（图源项目官微）

云锦东方总占地面积425亩，总建面150万方，计划分9期开发，是不折不扣的巫家坝第一大盘，项目首期地块云樽苑，面积约47亩，规划4栋高层办公、1栋高层住宅、1栋洋房，住宅仅有130套。

早在2022年9月30日，项目就取得了两栋住宅的预售证，其中6栋为9层洋房，户型为143平米的三房，仅有14套，7栋是高层，共116套，均为249平户型，四室三卫双阳台的大平层。

紧接着项目宣布十一国庆节开启认筹，并计划当月开盘，当时项目的情况是洋房楼栋已封顶，高层接近封顶，此后的建设进度也很快，据了解，现在云樽苑地块已基本建成，其中两栋住宅已完成竣备，所以这次是真正的现房开盘销售。

云锦东方的开盘姗姗来迟，主要还是定价太难。

云锦东方样板间（图源项目官微）

云锦东方沿用了东航在上海热销豪宅的案名，显然是对项目定位有很高的期许，在产品方面体现为既有巫家坝唯一洋房的设计，又有媲美西派国樾的大平层，加上4500元/平米的装标，怎么也要卖到2万以上。

可是2022年下半年巫家坝已开始显露颓势，片区内大部分项目价格都降了不少，单价2万以上的楼盘几乎消失，到了2023年，状况变得更差，巫家坝的房价其实已掉到了和昆明整体均价差不多的水平。

生不逢时的云锦东方遭遇难局，迟迟没有开盘的主要原因就在这里，当然，预售证到手后不做开盘也可以顺销，但云南房网查了一下，云锦东方两栋住宅目前的备案数为零。

由于片区基础设施建设进度滞后，最近两年巫家坝楼市显得格外萎靡不振，这是片区所有项目面临的困局，对于云锦东方这个后来者，受伤程度尤甚。

紧邻云锦东方的云师大附小巫家坝校区

不过自官渡区去年接手主导巫家坝开发后，最近还是有不少利好消息，比如中央公园五标段拆迁提上日程，有望尽快开工；并且计划优先实施飞虎大道（广福路至春城路段）、春城路下穿工程（舰槽河至飞虎大道段），解决巫家坝南片区出行问题。学校配套方面，去年云师大附小巫家坝校区已建成开学，这所学校是由云锦东方出资代建，将来业主子女入学应该有保障，另外巫家坝KCGD2020-5号地块的九年制学校，最近也确定由云南师范大学办学。

一方面是巫家坝基础设施建设进度加快，另一方面则是房子已建好，因此云锦东方选择此时开盘推售，也算得上是个不错的时机。

但最大问题还是在于25500元的开盘价，比较一下就会发现，这个价格超过了昆明绝大多数在售大平层项目，仅次于大华翠湖印，市场能否接受要划个大大的问号。

云锦东方高出一头的定价背后其实也有苦衷，从规划角度看，项目商业占比很大，项目总体150万方建面中，商业就占了100万方左右，而云樽苑地块规划中的商业占比则为80%，也就是地块上的4栋高层商办，去化难度可想而知。

项目前期曾宣传称2号楼引入雅高酒店，为项目自持，另外3号楼和5号楼也在前年底取得了预售，有别于片区常见的低总价小户型公寓，云锦东方的公寓户型为56—400平米，还是精装交付。云南房网曾实地看过公寓样板间，格局观感上和精装住宅没太大区别。但两栋可售公寓同样也没有备案成交记录。

巫家坝的楼盘大多数是商住混合的规划，而云锦东方的商业占比要高出其他项目不少，负担也就更大，仅算经济账的话，住宅无论如何也要尽量多买点，这样才能稍作平衡。

就算千难万难，还是得继续走下去，不独云锦东方如此。