4月23号，俊发彩云城的A10和A14地块将在阿里法拍平台第二次拍卖，起拍价17.36亿，比第一次拍卖降低了4.3亿。

彩云城A10和A14地块将在4月底第二次法拍

彩云城A10、A14地块都属于住宅用地，总面积161.2亩，2022年就已被法院查封，今年2月已经拍卖过一次，但以流拍告终，下个月将是第二次拍卖，虽然起拍价降了4.3亿，但大概率仍会流拍。

这两宗土地的评估价其实有22.84亿，如果和评估价比，第二次拍卖的起拍价足足少了5.48亿，但鉴于当前的市场环境，以及这两块地的复杂关系，二拍成功的可能性仍然不大。

彩云城未开发地块

彩云城A10、A14地块之所以被司法拍卖，是因为中豪置业无力偿还平安信托12.3亿元的借款，而这两宗土地及地上建筑物为借款抵押物。截至拍卖时，土地仍旧在中豪置业名下，说明两年前有关这两宗土地的转让并未成功。

2022年5月，昆明市自然资源与规划局曾经发布过两宗土地的转让公告，其中A14地块土地使用权转让给了云南元澈房地产有限公司，转让价约6.06亿元，A10地块转至云南玺佳房地产有限公司名下，转让价约20.59亿元。当时媒体报道认为俊发公开抛售资产，有助于减轻资金压力。

但此次转让本身就充满蹊跷，因为受让土地的云南元澈房地产公司和云南玺佳房地产公司都是在转让前才成立的新公司，注册资金也都才100万元，根本看不出具备掏出20多亿买地的实力。更重要的是，A10和A14地块既然已经成为平安信托和中豪置业债权债务关系中的抵押物，转让其实难以进行。

果然，这两宗土地的转让实际上并未成功，而当时公示的转让价格，却成了中豪置业在土地拍卖时对土地评估价提出异议的依据之一。

彩云城A10、A14地块现状（图源：拍卖公告）

根据2022年公布的土地转让公告， 彩云城A10、A14地块的转让总价为26.65亿元，但评估机构在拍卖前给出的评估价却只有22.84亿，少了3.81亿元。对此，评估机构给出的答复是，“昆明市官渡区地转（2023）1号、2号《关于云南中豪置业有限公司国有建设用地使用权转让的批复》仅对经济行为的合法性、合规性等进行批复，不对价值进行认定。云南中豪置业有限公司与云南元澈房地产有限公司的国有建设用地使用权转让价格受到市场供求、谈判技巧、谈判动机等因素的影响，转让价格可能高于市场价值也可能低于市场价值。我公司评估的委估宗地土地使用权市场价值是在估价期日符合地价定义条件下的市场价值。”

然而，即便中豪置业认为低估了的土地，在第一次拍卖时仍旧流拍，如今第二次拍卖的起拍价仅有17.36亿，和两年前中豪置业转让时的地价相比，少了9.29亿，称得上是贱卖了。当年俊发竞拍彩云城789亩土地，花了91.98亿，加上外挂成本总价估计在126亿，平均每亩约1600万元。

不过，即使贱卖，拍卖也未必成功。根据云南房网早前了解到的信息，这两宗地在法拍失败后，可能由前不久与俊发达成债务重组协议的信达资产主导开发。

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