乐居财经 发自昆明

没有一个冬天不能逾越，没有一个春天不会到来。

2008年、2014年，房地产市场历次间歇调整期，不少从业者都曾感慨：这是最坏的时代，也是最好的时代。

沉舟侧畔千帆过，病树前头万木春。市场在经历短暂调整之后，都又迎来了新的起点。数据显示，2015-2016年是房地产行业的转折点，整个住宅行业规模从11亿左右跳到14亿-15亿左右。

专家预测，未来5年行业年均规模为10.6亿-12.7亿平方米，中位数是11亿多平方米，与2015年-2016年的水平基本相当。未来5年的住宅规模总量相比2011年-2015年增加0.6%-20%，相比2016年-2020年下降16%-29%，但比之前的5年上升20%。（数据来源：克而瑞）

长远来看，房地产仍将是压舱石和支柱产业。如果算上商品房总量，每年成交金额还在15万亿左右。相比其他产业，整个房地产行业的产业规模依然很大。

历史是个圈，新的周期又开始了。

经历了2020年的盘整波动后，央行、银监会频频释放利好信息，信贷放松、按揭加速、融资回暖，楼市忽地刮起“春风”。

告别了“闭着眼睛买就能升值”的时代，什么样的房子才能穿越市场周期，跑赢大市？

作为国民经济的压舱石和稳定剂，房地产行业事关民生，与银行和居民深度绑定，牵一发而动全身。

据统计数据显示，2020年全国固定资产投资51.9万亿，增长2.9%，其中房地产开发投资就达到14.1万亿元，占全社会固投比为27.26%；2020年房地产业增加值为7.45万亿元，对国民经济的贡献率为7.34%，相比于2011年增长了1.65个百分点。（数据来源：国家统计局）

如果从更广义的角度来看，将房地产业与建筑业综合起来考察房地产业对国民经济的贡献率。2020年，房地产业与建筑业合计增加值约14.8万亿元，占国民经济总量的比重为14.5%。

在消费领域，2020年，全国居民人均消费支出21210元，下降1.6%。而人均居住消费支出5215元，增长3.2%，占人均消费支出的比重为24.6%。

投资、消费、进出口被看做拉动经济增长的三驾马车，房地产行业在投资、消费领域都有着举足轻重的地位。

因此，在“稳地价 稳房价 稳预期”的政策背景下，保持房地产市场平稳健康发展首要目标。

今年以来，销售低迷、资金回笼承压，房地产行业遭遇了瓶颈期。直至9月份，多项利好消息开始释放，宏观政策刮起“暖风”，行业复苏，市场预期趋稳。

政策影响立竿见影。从10月份开始，个人按揭贷款审批、放贷情况迅速改善。

目前，包括昆明在内，上海、成都、南京等多城放贷周期大幅缩短，与此同时，广州、深圳、苏州等多城下调房贷利率。

进入12月，央行宣布“降准”，长期将释放出1.2万亿元资金，媒体普遍认为有利于加速房地产市场复苏。

可以预期，居民按揭贷款仍有望继续松绑，主要体现于提高个人按揭贷款额度、缩短放贷周期、下调房贷利率等，尤其要提高首套及改善性住房按揭贷款的授信额度，进而支持居民自住以及改善性购房消费。

房地产市场存在的“热传导”效应，市场的风向通常都是从一线城市吹动，依次传导。

数据显示，近期，广州、深圳两座湾区核心城市的一手房、二手房成交情况均出现了回暖的迹象。

楼市正从“失望之冬”向着“希望之春”平稳过渡。

2008年和2014年，都是政策见底的时期，房地产行业经历了两次惯性下滑、止跌企稳，再到筑底反弹的过程。

反观2021年，政策和市场变化同样有着高度一致的走向。

临近春节，又到了房企大力营销、推动去化回款的重要节点，“优惠与折扣齐飞，降价与促销一色”的现象正在循环上演。

但与小件商品的消费逻辑不同，在楼市，“唯价格论”明显不适用。品质、配套、交通、区位等才是最重要的参考因素。

细数昆明近几年的热销项目，基本都是“大盘+资源”型，其中又以交通便利和教育资源优质的楼盘最为抢手。这一趋势也得到了研究机构的证实。

根据贝壳研究院研究结论显示，目前，新生代客群渐已成为购房主力，且置业目的多为刚需，限制于购房资金，过往以“空间换时间”的被动置业需求正发生着深刻变化。便利的交通可有效提高出行效率，缩短出行时长，成为置业人群最看重的因子。

仅次于交通，教育资源是第二重要的影响因子。由于教育资源，特别是优质教育资源的稀缺性，教育资源具备明显的溢价效应，对于有子女教育需求的家庭，教育因子的重要性会更加显著。

而在教育因素上，幼儿园、小学、中学及高等院校等，不同类型教育资源的重要性之间也存在差异。通过调研，小学是购房群体最关注的教育配套因素，也是改善型客群换房的主要动力之一。

在研究报告中，生活配套、小区规划、户型设计对消费者而言的重要性也相对较高，是购房时次于交通、教育、区位的衡量因素。

调研还发现，购物中心或百货商场的重要程度要远高于其他生活配套设施。线下综合购物中心，是品质生活不可或缺的重要一环，也是置业时优先考虑的因素。

由此可见，拥有“大盘+教育+商业”加持的楼盘价值越高，客户认可度也更高。

在这样严苛的标准下，昆明能称得上“置业风口”的楼盘屈指可数，昆明融创文旅城是最具辨识度和代表性的项目。

对于拥有百亿级配套的昆明融创文旅城来说，多元化的美好场景，让其不仅是游乐大城、产业大城，更是宜居大城、美好生活大城。

交通方面，项目享有现代化的铁路TOD枢纽（在建中）+二环快速通道+双地铁口+社区公交巴士（规划中）的便捷交通体系。

其中，昆明西客站是昆明最重要的城际动车客运枢纽之一，建成后将形成现代化的铁路TOD（以公共交通为导向的发展模式）中心区，成为集文化、旅游、商贸、现代居住于一体的高品质现代化城市综合片区；

双地铁站：项目距已通车的地铁3号线大渔路站以及石咀站直线距离约800-1000米，地铁3号线是目前贯穿昆明市中心的一条核心地铁线；

二环快速路：昆明二环快速到西边、北市区方便快捷，轻松自驾到周边的各大商圈。

并且，项目已确定引入文旅大盘公交巴士专线，业主下楼即可乘坐小区巴士到达湿地公园（在建中）、小镇、体育公园（在建中）等。

在购房者最关注的教育配套上，昆明融创文旅城二期项目配备3所幼儿园、2所12班幼儿园、1所9班幼儿园。目前，九年公立公办云大附中已经入驻（在建中）。

去年11月，云大附中西山学校正式启动，标志着昆明融创文旅城作为综合性大盘的价值持续兑现，填补了草海片区优质教育配套的缺失。

据悉，云大附中西山学校分为小学部、初中部。其中，小学部占地面积约51.59亩，计划总投资约2.5亿元，办学规模60个班，提供2700个公办学位；初中部占地面积约79.35亩，计划总投资约3.8亿元，办学规模60个班，提供3000个公办学位。

与此同时，昆明融创文旅城还有现代城市里少有的自然教育，雪世界、海世界、约2000亩的湿地公园……都将成为孩子们的自然课堂，在这里可以学习滑雪技巧、了解万种海洋生物、体验湿地写生等多种多样的自然科普和兴趣爱好。让业主们足不出社区，就能享受到优质的教育资源。

在公园绿地配套上，项目楼下的5大公园体系，可以满足各年龄段的休闲需求。项目临近约2000亩湿地公园（在建中），是草海片区最大的湿地公园；运动体育公园（在建中）约1.78万平米，婚庆公园（在建中）约2.56万平米，整体绿 地率超过了70%；鹭湾湿地（在建中），景观东侧自然生态景观带总占地约 20.6 万方；亲水湿地（在建中），南侧规划打造约千亩的亲水湿地公园，为整个片区带来超高负氧离子含量；约60亩的市政公园，将成为片区最大市政公园配套。

在医疗康养方面，2021年西山区人民医院三级综合医院（在建中）升级为三甲医院，并搬迁至草海片区。新的西山医院占地规模将扩大3倍以上，总用地面积约70.26亩，总建筑面积约14.62万方，规划打造集医疗、康养、体检中心为一体的大健康体系，计划2024年投入使用。届时将为居民提供更好的就医环境和更有利的医疗保障，为生命健康提供全方面的保驾护航。

目前，滇池后海约1.6公里滨河商业街已开业，约 160个品牌商家入驻，包含极具地域特色的美食：经典滇味“滇铺子”、民族风味“云色傣乡”、山珍美味“菌海森林”，还有著名舞蹈艺术家杨丽萍倾心打造的《云南映像》，以及潮流娱乐万达影城......雪/海双世界乐园等众多娱乐配套也缤纷开业。一年四季都可以看雪，去海底邂逅万余种珍稀海洋生物，滇池后海已经成为了昆明人的一站式欢乐目的地。

除此之外，四星级云安会都、五星级施柏阁酒店以及首家六星级别墅式滇池宋品酒店等星级酒店集群，将为居者打造一站式“吃、喝、玩、游、娱、休、购”的欢乐体验。

2020年，在一期基础上，融创与华发、云安强强联合，对昆明融创文旅城进行全面升级，紧紧围绕片区“文旅核心、会议会展核心、医疗康养核心”的战略愿景，形成了“三心联动”的发展格局，建设成为集生态、名校、繁华、健康与欢乐为一体的城市价值高地和美好生活目的地。

未来，昆明融创文旅城二期的七大核心配套会将整个项目升级为涵盖“国际+”约3200亩现代化铁路TOD枢纽（在建中）、“文旅+”双世界乐园滇池后海风情商业街、“教育+”素质兴趣教育集群配套、“山海+”约2000亩草海湿地公园（在建中）、“康养+”优质医疗机构、天赋康养资源、“会展+”星级酒店集群、云安会都会议会展，推动昆明主城界面再次升级。

此外，为打通生活壁垒，为每个家庭和业主提供一站式生活解决方案，全方位升级美好生活，融创、华发、云安联合发布了昆明融创文旅城超100项业主权益。

涵盖星级酒店、两大乐园、影院、云安会都、小镇商家的权益包，由昆明融创文旅城携手多家品牌资源，从品牌折扣到会员福利、吃喝玩乐购一条龙服务，能够最大限度地从游玩、运动、购物、养生等全方位凸显业主特权，是一份让全昆明关注的重磅福利。

在洞悉城市理想及人居需求的基础之上，昆明融创文旅城还将搭建缤纷多彩的社群运营模式，推动社区与城市互动。

在社区内部，昆明融创文旅城引入融创归心社区理念，打造健身活动区、儿童娱乐区、老年活动中心、棋牌休闲区等社区空间，营造“有家，有生活，有知己”的美好栖息地，不仅丰富了社区配套，也让美好生活呈现出全新的打开方式。

即将过去的一年里，昆明楼市看似铁板一块的格局不断出现裂缝：一方面降价、维权，泥沙俱下，一方面品质标杆依然备受肯定。

房地产市场 “冲动型消费”的概率极低，“风口”也好，“热销”也罢，背后都是开发商对客户需求的洞察与深研，对生活方式的理解与精进。

在楼市回暖的背景下，有着“热销”特质的昆明融创文旅城二期已经站在了置业投资周期的新风口。