作者 |罗乾波出品 |睿诚研究院
近期，据新湖南报道：
3月22日，长沙南部融城片区开发建设指挥部印发《长沙南部融城片区2023年重点工作实施方案》，明确4大目标和4大重任，全面拉开南部融城片区高标准建设、高质量发展框架，铺排重点项目82个，年度预估投资约174亿元。
根据《方案》，今年，长沙南部融城片区将着力启动四大起步区建设。坚持整体谋划、分步建设，分区分块，重点突破，先行推动“解放垸-大托新城、牛角塘智慧健康城、奥体新城、花博园”四大起步区建设，推动全片区建设初步成势。
其中，前三个在天心区，后面一个在雨花区。
睿诚研究院注意到，这与原来的口径不太一样，从2020年推出南部片区规划以来，一直到2021年，基本都是以牛角塘为起步区的说法。
而在去年的《长沙南部融城片区建设2022年工作要点》中，起步区的说法变为“西牛东马”，即天心区的牛角塘和雨花区的跳马两个区域，其中，跳马的就是花博园项目。
可见，今年的起步区口径为第三个优化版本了。
为什么会出现这样一个差异？
以前，只提天心区牛角塘城中村一带，主要是考虑万余亩土地释放出来的价值、腾地速度会比较快且临近芙蓉南路主动脉等，在空间区位、土地腾挪、容易展现区域形象等方面较有优势，故一直成为起步区的首选。
过程中，市产投集团主导的奥体新城，主要代表的是市政府的力量，天心区在其中基本为辅助，是一个相对独立于区域级别的大型综合性体育复合型项目，而南部融城一直由天心区及雨花区为主力，曾经的交集不太多。
而随着这两年南部融城的加速，片区统筹的力度在不断加强，并且奥体新城在空间布局上正处于南部融城的重要位置，并与雨花区跳马的花博园同处于“融城生态廊道”上，两者有较强的联动效应。
故而，将奥体新城与花博园一起整合进来了。
在产业层面，体育+休闲、以及花卉产业+观景休闲等，各有独立专业要素，又在市民不同休闲需要等层面，能够有效实现共振。
而，天心区的解放垸-大托新城也被纳入四大起步区中来，我们认为，应该是长沙推出的南北双中心这一大规划加持下所导致的，按政府的要求，今年也要同时加大推进这两个中心的发展，因而不能再让南部新城“悠哉”推进了，即为政府经常说的“压担子”。
以前，起步区在天心区更南边的牛角塘，以前在机场限高约束下、以及要把临江区域预留出来等，天心区还可以相对悠闲的自行发展，现在机场问题逐步解决，今年被牵引进起步区，压力应势而来，也必须要加速奔跑。
所谓起步区，就是先锋部队，必须要逢山开路、遇水搭桥，没有退路，务必做好示范，和成为后面推进区域的发展样板工程等。
通俗地说，起步区就是领头雁，有荣誉，更有压力。
小结：
据睿诚研究院观察，南部新城起步区从1个变为2个、从2个变为4个，不断裂变中，充分反映了南部片区发展提速的走势。
其中，雨花区花博园的加入，更多是是考虑跳马区域文旅、花卉产业与城市绿心有效融合等问题，如上，同时也兼顾了与奥体新城未来的互动。
今年，把奥体新城和解放垸-大托新城一起纳入起步区，有前述南中心加速的影响，也将奥体新城的能级进行提升，不再局限于长沙境内的影响，而站位于南部整体融城及长株潭都市圈的高度来看待，而整合成为一盘棋。
OK，接下来，再来思考一下一个问题：
2023年，南部融城片区攻势为什么这么猛？天心区的火力要加强？
南部融城片区的快速律动，仿佛在与时间抢跑，政府不断调整和强力推动，似乎有一股雄浑之气在湘江上空激荡不息。
这种感受，今年特别强烈，不知大家是否有同感？
这里有一个细节说一下，上述四大起步区有三个在天心区，导致天心区的担子更重，也成为了南部融合起步区的重火力区域。
据睿诚研究院独家观察，2023年，南部融城片区火力不断加强的主要原因有：
1、南中心规划加持加压，需要提速
在政府提出打造南北双中心的要求下，不必说第一版本了，原来设定的“西牛东马”的二元结构和左实右虚的模式，于南部新城的整体发展显得有点弱，而且从雨花区和天心区之间的差异来看，雨花区的发展重心目前尚未到达南边，故而以虚为主。
而天心区，大托机场搬迁已提上议事日程，不加速提前准备好，区域动能的释放速度就会减弱和不理想。
在此背景下，叠加长沙南中心的发展要求，区域发展、南部融城、长株潭都市圈枢纽、湘江两岸产业裂变等多种级别规划交织下，天心区融城区域范围内的价值更加彰显，政府对其期待就更高、要求也更严。
所以，多种力量组合下，尤其是在南中心的压力下，解放垸-大托新城、牛角塘健康城、和奥体新城三大区域项目从北往南依次排开，高端服务、医疗健康、体育运动三大业态联手共振，可有效聚子成势，也即今年政府所要求的初步成势的指向。
2、产城要素优化重组，人+城+产自成生态，循环不息
在天心区21.15万亩总行政规划面积中，上述该区域境内的三个项目占地约6.4万亩，占比30.3%，已经很高了；如果放到整个南部融城294平方公里中来看，占比也达到了14.5%，也不低。
另外，三个项目的分布也很有意思，解放垸-大托新城、牛角塘健康城处于相对接近城区位置，尤其是前者，在经开区、原中信新城一带，又靠近江边，其重要性不言而喻，然而区域中存在的业态杂乱，需要腾笼换鸟。
这里再补充一个信息，原来对牛角塘的定位是现在解放垸-大托新城的高端服务区的内容，并不是智慧医疗这个定位。
而从去年开始，这个定位进行了优化，把高端服务放在了解放垸-大托新城区域，这也可看出，在城市发展中，发展半径、相关资源在不断变化，需要有效借助强势资源来推进区域和城市发展。
为何会产生这样的一个定位转移的事情？
睿诚研究院分析，这主要是因为解放垸-大托新城更趋近城市中心、且临近湘江、有足够规模的湿地公园三大优势，打造成城市型服务业态有更多的优势，在投入和产出效益比上更划算，此外，也匹配临江一带湘江客厅的发展需要。
而牛角塘区域相对偏南一点，距离湘江有一定路程，既能补足其北侧大托机场撤离后的产业空虚化，又能强化湘江和牛角塘之间区域的价值，也能带动牛角塘以南区域的发展，整体可形成一个强势的产业节点和引擎，而有效带动上下左右的全局发展。
在牛角塘片区，导入以湘雅医院新院区（国家医学中心）为核心驱动的优质元素，除上述利好以外，未来在南部区域的城市医疗服务上，周边区域皆可以共享，其价值众多。
南部融合这个案例，很有参考意义。
故而，其强猛攻势与火力，不只是速度上的要求，更是质量上的进化。
并且，再加上南端奥体新城的助推与烘托，长沙南中心的打造战略，将能快速聚点成势，化蝶成彩。
至于，上述三大项目，在产业层面与天心区体内的其他产业的融通互动、辐射周边、和推动天心区的城市更新发展等方面，就不涉及太多了，此略。
最后，小结一下：
综上所述，今日本文，只选取了一个小视角来观察南部融城片区的变化，以窥其发展趋势之“豹”，希望对大家有所帮助。
其中，在四大起步区中，考虑到雨花区花博园项目为非主流动力，故而言之有限，仅对天心区三大项目着重做了一些分析和解读。
因为，相对来看，天心区上述三大项目的连子、和其中一些变化及故事背后所代表的含义，对我们了解10大重点片区的最新发展、及不同变化等有更多的借鉴价值，也即为睿诚研究院观察不同片区的真实用意。
俗话说，“好看的皮囊千篇一律，有趣的灵魂万里挑一”，在片区发展、在城市更新、在产业演进等方面，这个原则都适用。
一个片区要有“独立而守神”的差异化打法，才能成就自己的江湖地位，进而方可推动区域和城市的整体发展，不然，就会泯然众人矣。
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游荡神仙
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