作者 |罗乾波出品 |睿诚研究院
近期，长沙首轮土拍中，8宗地内有4宗触顶熔断，其中，008号观沙岭城更地块因其天生丽质，也在熔断之列。
据睿诚研究院观察，整体比较起来，观沙岭地块有几个显著特征——地块规模倒数第二、总地价及楼面价顺位第二，同时在河西三宗熔断地块中，两个价格指标最高。
此外，在激烈的竞拍中，共有8家央国企参与——招商、华润、中建信和、保利、中海、中铁建、华发、建发等，经16次举牌触发熔断。
在本轮精准供地大局中，长沙如其他城市一样，核心区域优质地块成为本轮供地的主旋律，也因而催热了本次的土拍。
另外，同为熔断的观沙岭和开福金融街棚改地块，虽同为城市更新之大类，但观沙岭地块身处长沙重点片区类城市更新体内，故而具有更大的观察价值。
因此，本文也着重阐述一下观沙岭地块的情况，以供大家参考。
为何被“疯抢”？
首先，至于央国企为绝对拿地主力，这是国内目前大趋势，就不再赘述。
在上述8家公司中，有6家为央企、2家为国企，其中央企中的招商、华润、中建和中海四家公司及联合体，近年都参与了不同区域的大型城市更新项目，要么是摘牌模式、要么是合作主体模式。
如果忽略城市更新这个特点，观沙岭成熟的区位、优越的规划指标、市府重点打造的片区、完善的各类城市配套等，都是吸引一众央国企入局的一大动力。
如果带上城市更新的帽子，是完全由市府指定的核心城市更新平台公司操盘的大型标杆项目，是长沙城市更新的脸面工程，未来区域快速蝶变和繁荣是其必然，城市和区域红利喷薄欲出，对房企而言，在此类区域拿地，可在优质区位补仓、开发速度、财务指标、品牌影响力、积极参与长沙城市更新等，对品牌公司的区域深耕等有着重要价值。
随着雨花、天心、芙蓉重点城市更新片区类项目的不断推进，在一二三级联动之下，虽然不敢说政府会重点关照那些从一级参与的企业，但近水楼台的优势必然会成为此类企业争夺土地的一大优势。
也因此会造成部分企业，在未来在城市更新项目中净地摘牌机会的相应降低，特别是主流区域，随之棚改、两安用地与城中村等资源被不断纳入城市更新体系，内城优质资源也将逐步缩减，必然会出现更激烈的拼杀现象，此趋势之下，未在主流城区占据要地的房企，将一步步被逼向内城之外去拓荒，内外城的联动效应会减弱，在长沙的品牌地位也将趋弱。
从本次土拍来看，据睿诚研究院观察，上述8大企业中，很多企业多少还停留于区域补仓和单纯招拍挂的思维内，没有看到未来市场和区域急剧变化的大趋势，依然在就拿地而拿地，毕竟城市的尺度有限，不可能有无限的优质土地在等你。
此处，有必要声明一下：
在目前短期内市场变化中，各主流房企的拿地策略趋同，无可厚非。今天，睿诚研究院是基于新一轮长周期及更宽大时空里来进行的思考和观察，并未说核心房企看不到这个变化，资源、实力及人才等，此类房企早已进行了深度洞察和最新的战略布局。
故而，请别误读为谢。
有鉴于此，大家都有实力，现在拼的是眼光及洞察力，未来拼的是区域与品牌影响力，错过了就不再。
保利、中铁建、华发、建发等新势力，积极参与观沙岭地块的竞争，或许也有这个方面的考虑，如果依然游离于长沙城市更新和内外城大变化之外，未来区域的深耕将会有所制约。
当然，在当下市场仍在盘整及修复裂变中，房企单纯依托地块来发力，也很正常，可3-5-8年之后，你又是谁，有多少人能记起你？
过去，市场好时，单点突破和区域型圈地模式，多年来是主流房企的重要打法，近阶段市场遭遇重创，大家蛰伏了一段时间，单点突破又成为许多房企的核心打法，更注重短期目标的实现，与区域城市新一轮发展趋势有所脱离。
未来，必将造成主流房企的层级和地位的分化。
现在就是你的未来，谁也打破不了这个规律。
在新周期下，民企已经在快速洗牌，接下来央国企也会进行大洗牌。
与时俱进者，胜；
旧梦未醒者，败。
最后，总结一下：
今日，睿诚研究院独家观察长沙本轮土拍趋势的变化，仅借观沙岭城更地块这个视角，来解读一下未来房地产及城市等的趋势变化，并非只局限于土拍或城市更新范畴。
市场、产经文等急速嬗变中，长沙也被大趋势所驱动，和发生相应的变化，无他。
作为长沙城市更新典范和核心片区的观沙岭，于长沙城市更新而言是风向标，表率作用明显，再协同其他区域内城更项目的逐步加速推进，在产城人轮动中，政府主导+社会资本参与的双轮驱动模式，将会愈加成熟，必会在新一轮区域经济的发展中创造出新的能量。
综上所述，所以，观沙岭43亩地，睿诚研究院独家认为，有其更丰富的内涵，绝非一城一地之局限。
房地产为国内外核心产业要素之一，不同阶段有不同的发展要求。
河西观沙岭，为长沙、中部和中国动力之一，为促进不同层面的可持续发展，其价值不少。
古语说：
不谋全局者，不足谋一域。
如此而已，房企、城市、产业等，概莫能外。
趋势已来，大潮翻滚，谁能漠视之！
