天心区石人村两安用地，为什么给了龙湖？

作者 |罗乾波出品 |睿诚研究院

2023年，两安用地土拍首秀

今日，新开铺石人村肖家大屋两安用地即[2023]长沙市011号地块，被龙湖地产以底价84522万元即楼面价5200元/平米摘牌，其中该地块为纯住宅用地、出让面积为53973.56平方米（折合80.92亩），容积率3.0，需要为石人经济合作社无偿建设建筑面积为62149平方米的商业物业，并出资扩建7200平米学校、建设两条支路和绿地等。

这是今年首轮挂牌8宗地中的唯一一块两安用地，打破了近两年长沙两安用地土地市场的沉寂，有一定典型意义。

据睿诚研究院独家观察，在当前长沙两安用地绝大多数项目还找不到北的特殊时刻，天心区石人村两安用地地块能能首个杀出来，难能可贵，应该可以给市场一些信心。

加之，今天观沙岭城市更新地块、开福区棚改地块、洋湖和大王山四宗地熔断的火爆局面，未来市场也将会有所好转，亦将给长沙的两安用地的处置和出让提供一些支撑。

具体到石人村地块的成功，我们认为，这是优势区域+实力房企+合适时机+合理合作条件四个因素交织下才得以达成的。

虽然当下的市场大势有一定作用，但长沙的两安用地有其相对特殊的运行逻辑，不同于纯粹的招拍挂土地，比如在挂牌条件上还叠加一层村企之间的合作条件，而且还是底层条件等。

为什么是龙湖？

在该地块挂牌后，好几个朋友还和我们聊过这块地的情况。

当时，觉得它能挂出来，肯定是找到了合适的摘牌方，毕竟本次只有8宗地，不可能无的放矢，村委会、政府和土委会等都不会容许流拍，以免给脆弱的市场信心再增加压力。

今日结果出来，与我们当初的预判差不多，因为，目前这个时候，可选的合适主体太少了。

下面，来解读一下，以供大家参考。

据睿诚研究院独家观察，龙湖能出手摘牌，主要是三个方面的动力所致：

其一，主流区域和典型百强房企的有效共振

这几年，由于市场变化下行等，长沙两安用地市场也比较沉闷，一众原来的主力房企纷纷因自己的问题而停下了对两安用地的出手，造成两安用地市场一片萧条。

本次唯一的两安用地的成功挂牌及摘牌，释放了一个信号，主流城市区域的地块与合适的模式及挂牌条件，才能找到合适的买家。

龙湖的出现和成功摘牌，是当下市场上对两安用地有兴趣、有过多宗类似地块的拿地和开发经验等，加上龙湖本身在天心区类似项目的合作经验，与其区域深耕需要等，龙湖与石人村携手就成为了一个必然。

相对于其他曾经参与过两安用地的百强房企，且曾在天心区有两安项目的如旭辉等，基本已还在市场的风雨中挣扎着，无心去考虑两安用地的事情(具体情况，请参考我们的相关文章，此略)。

其实，石人村肖家大屋这个两安项目还有一个小故事——时代退，龙湖进

2021年1月14日，石人村就在天心区政府官网上发布了肖家大屋两安地块的招商公告，当年7月份左右完成本地块的招商工作，竞标当日在时代、卓越和金侨三个房企的最后PK 下，时代地产最终折桂获胜。

彼时，时代地产为了拿下这个项目，在村委会约定的无偿返还6.2万方的商业物业+需要开发商托底运营的条件上，还提出了多返还4000平米左右的住宅才最后成功中标。

当时，时代地产信心满满，后面开始启动调规等相关事宜，但在大托机场限高下，算细账时投入和产出失衡，为解决这个问题，时代一直想提高项目的容积率，期望超过3.0来弥补项目的亏损，可区域控规很严格，这个目标难以实现。

当然，时代的最后退出，规划指标难以支撑财务指标的实现，这还是一个相对次要的问题，关键还是在市场下行周期，时代集团债务和运营压力难以为继，于今年春节后正式因债务违约而暴雷，故而不得不退出本项目。

同时，在开福区青竹湖太阳山社区两安项目，也基本搁浅，前不久还有该村里的朋友和我们探讨过此事。

好了，这小故事简单提一下，其实也是推动龙湖进驻的一个机会和原因。

再补充一点，为何这个项目能够推出？

可能与区域的快速发展也有一定关系，因为这块地左侧就是新开铺路（已更名为天心大道，为天心区主要形象大道），在马路边，位置很打眼。

上面不远处的友谊路以北区域，就是天心区要重点打造的新开铺城市更新片区项目，为提升天心大道两侧的形象，和为新开铺城市更新项目创造相关支撑等，政府也需要加快出清该地块；其中，村委会的急迫心理就更不必说了。

加速推进和选择优势企业来担纲，变成了村委会和政府的共同要求。这也给龙湖后面的谈判创造了条件。

为什么最后给了龙湖？

除上面原因外，龙湖在该地块旁边已经开发了龙湖春江悦茗、龙湖新姚天街、春江天曜一二期等项目，有近水楼台之优势，可以达到区域深耕和规模开发效应，而且春江天曜二期（即原来的青园合作社两安项目）已近尾声，需要补充弹药。

有实力、有项目、有口碑等，加上区政府的支持等，龙湖才成为最终的摘牌者。

当然，龙湖也不是吃素的，修改了原来村委会与时代地产的核心合作条件——返还类6.2万方商业只建设不运营、取消4000平米住宅的返还，维持3.0容积率不变（当然想调也调不了），只做一锤子买卖，不跟未来开发牵扯太多，干净摘牌干净开发。

其二，地段、合作和挂牌条件较好，扫清了摘牌和开发中的一些主要障碍

地段毋庸置疑，也有两所品牌学校在地块身侧、天心区主干道及未来地铁支持等。

此外，在上述4个挂牌条件中，异地无偿配建6.2万方的商业和扩建7200平米的学校，为该地块挂牌的两个重要条件，前者解决了与村委会的核心合作条款、后者解决了住宅用地必须按人口容量配套合适规模学校的问题。

另外，据悉，石人村多年前已纳入天心区城中村名录，该项目的返还款比例将按照城中村的模式高额返还，在财务指标上完全可以覆盖上述四个挂牌条件所带来的成本，并且还有不少盈余，这也是“诱惑”龙湖的一大原因。

在大家都非常谨慎拿地的时候，龙湖对拿不拿、怎么拿，必定会想得很清楚，地段加持、条件按自己的要求来，没有什么后顾之忧，摘牌信心就更足了。

其三，大托机场限高即将解除，也是促进龙湖拿地的一个原因

据官媒报道，2022年12月，大托铺机场顺利完成转场，历时十年的重大工程目标圆满实现，长沙南城净空限制全面解除，为长沙南中心等的发展奠定关键基础。

4月6日，据市资规局公示资料显示，河西洋湖苑控规Y06-I432住宅地块控制性详细规划局部修改，建筑控高将由80米提高到150米。

机场限高，一直是困扰南部片区土地有效出去的一大掣肘，上述两个信息，从政府层面到企业层面，表达了限高会解除的利好。

在这个条件下，那么石人村上述两安地块限高100米的障碍也会被突破而实现，损容问题也将被化解，对项目整体指标的优化与风险来说，也是一个坚实的支撑点。

故而，龙湖出手，才一步步板上钉钉。

写在最后

石人村肖家大屋两安地块，从2021年1月公开招商，到今天正式被龙湖摘牌，整整花去了3年多的时间，过程中由时代地产向龙湖转变的故事，是最近几年国内房地产市场遭遇剧烈变化中的一个缩影。

在本次土拍中看，石人村两安用地的成功摘牌，也是今年首轮土拍火爆中一个细分市场的见证，也能有效提振两安用地市场的心气，有一定现实意义。

龙湖出手，睿诚研究院认为，于2023年两安用地市场，必将激起一些涟漪。

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