作者 |罗乾波出品 |睿诚研究院
大家可能注意到了，最近广州一带的旧改政策在不断发生巨大改变，也可以说是一次颠覆性的改变，其中，如广州着重提到“统筹做地推进高质量发展”、黄埔强调“实施城市更新行动推进阐述高质量发展”等，都把“高质量发展”摆在了核心位置。
为什么会发生这样的巨大变化？
我们在《广深旧改在政策和市场两大震荡后，对其他区域城市更新有何启示？》一文中，已做了一些分析，主要是产业政策变化和市场剧变所造成的，尤其是原来的旧改主体基本都为民营类房企，在行业调控和市场衰退中纷纷暴雷出险，导致众多旧改项目难以为继，也引发出一些新的问题，致使广州一带成为重灾区，如果不及时改变，就会停滞不前，这不是广州各级政府愿意看到的。
据睿诚研究院观察：
近期，广州市人民政府办公厅于2023年3月23日发布了《广州市支持统筹做地推进高质量发展工作措施》文件，以“做地+收储”和政府强力统筹介入的模式，完全颠覆了过去高度市场化的模式，修复了以前过度依赖民营类企业一二级联动的方式，尤其是在做地主体上，首次清楚表达了：
“政府认定国有企业作为做地主体，市级做地主体包括越秀集团、广州建筑、广州地铁、广州城投、广州交投、珠实集团、机场建投集团等全资国企；各区政府（广州空港经济区管委会）可认定或组建一至两家区属全资国企开展做地工作。条件成熟的其他做地主体需专题报市政府审定。”
感觉越来越像长沙模式了，市级+区级两级全资国企为做地指定主体，而其他类主体则语焉不详、一笔带过。
在广州市黄埔区与广州开发区联合发布的《关于实施城市更新行动推进城市高质量发展的若干措施的通知》一文中，则细化了上述广州市政府的政策，用“22条规范”落实了市政府的要求，在政府全面统筹的模式上痕迹很深，区城市更新领导小组+专班统筹强力推进+规范合作企业管理+复建安置资金监管+强化项目履约监管，五大手段可以说是政府全程监管，杜绝了以往过度市场化的“放野马”方式的弊端。
特别是在“规范合作企业管理”方面，在主体选择、提前终止、违约责任、资金断裂、破产、拖欠临迁费等重大风险问题上，做了明确要求，也规避了过去模式的众多问题，下面可以看一下该条的原文：
“第二十条规范合作企业管理。
（一）纳入市、区城市更新年度计划的旧城全面改造项目可由街道办事处（镇政府）按程序选定符合资质条件的区属或市属国企作为前期服务商，由其协助开展改造意愿征询、标图建库申报、项目储备库和计划申报、完善用地手续办理，以及项目实施方案、控规调整方案及拆迁补偿安置方案编制申报等前期服务工作。前期服务协议内应约定服务期限（含续约期限最长不超过3年）、主要工作内容、提前终止条件、违约责任等内容。
（二）旧村改造项目发生合作企业失信、资金断链、破产、停工、拖欠临迁费等重大风险问题，经农村集体申请，属地街镇审核，区城市更新部门确认报区政府后，农村集体可召开成员大会或成员代表会议（成员大会授权）对合作企业退出、确定新合作企业等事项进行表决。表决通过后，新合作企业经属地街镇审查后报区城市更新部门备案。”
简析：
上述市区两级两个政策的联袂而出，分别从模式的进化性、原则性和落地性三个方面做了详细界定，睿诚研究院分析认为，这是广州模式的一次巨大变化和演进，已经从传统的旧改模式进化为城市更新模式。
因为前者仍是一城一地的区域做法，发展了几十年，基本已经势尽，而且产生的新问题日益严重，不得不改变。
而城市更新的视角源于城市的整体发展，需要全面的平衡，而不是到处去救火，一旦遇到旧改主体大面积暴雷等问题和风险，政府再去救市已经来不及了；同时，城市更新占位的角度更高，需要全生命周期关照，以前改玩就了事的方式，都不符合城市更新的基本政策精神，所以，广州旧改模式也必须得改。
那么，为什么讲广州模式的变化，是国内城市更新模式的首次大融合呢？
据睿诚研究院独家分析，我们认为有以下三个主要方面的特点，可以作为本观点的有效支撑：
1、是短周期与长周期要求下的首次融合
城中村、旧改、棚改等都是短周期下的行为，而且大湾区一带那一套模式已经用得很久了，十年来，其核心思想基本没怎么动过。
过去有许多的成功和借鉴价值，但随着时代、产业和城市的不断发展，早前的动辄几千亩不等的大规模圈地、依赖市场高度发展效率来支撑旧改项目正向循环的模式，这几年被房地产和工业市场等下行趋势严重打脸，旧改逻辑遭受严重挑战。
而在城市更新的核心逻辑里，旧改——旧村改造+旧厂改造+旧城改造等只是其中的一个分支，多少有点画地为牢及以偏概全的感觉，缺少一些基于城市整体可持续发展的主流洞察。
这样说，可能有一些朋友会不舒服，认为是马后炮。
真的如此吗？
因为广州模式，以前一枝独秀，曾经开创了一个时代，这点毋庸置疑。
也因为广州模式太成功，所以大湾区区域内不同主体跑马圈地的战火都快煮沸了整个珠江。
我们想问的是：
难道是民营房企暴雷后而带来了新问题？
难道是产业政策变化而让广州旧改难以为继？
难道是原来政府引导+市场运作的模式导致的困窘？
睿诚研究院认为，这是广州旧改模式的本质决定的，房企暴雷遇阻只是表面现象及导火索而已。
为啥这么说？
以前的广州旧改模式，说白了就是典型的房地产模式，它有三个鲜明特征——单一的房企类主体操盘+单一的投资开发销售的财务循环+单一的村或镇低能级政府主导，是一个典型的纯市场化的运作模式，过于依赖市场化资源来驱动旧改的发展，而且这些主体又贪大求全，不断为自己加码加杠杠等，即使没有市场下行趋势的冲击，这类模式也很难有效持续下去。
在国家出台严禁大拆大建政策后，广州模式已经遭遇过一次冲击，因为原来设计的高容积率、推倒重来的方式，迅速打破了大家一直在用的操盘手法——很多地方要保留则损容、很多地方要达到不大于1比2的拆建比要求则算不过账等，再加上当初为了吞下这些“旧改肥肉”而付出的众多资金等，每一个主体的压力都很大、弦绷得很紧，稍有风吹草动就会出问题。
而广州旧改模式惯性使然太重，一时难以掉头，虽然停滞了一段时间做了一些改变，但也只在个别指标上进行了优化，老模式的本质与核心并未触动。
所以，我们认为广州旧改模式，是一个短周期的行为，不符合城市更新这一长周期和全生命周期发展的需要。
2、是南北模式有效迭代下的首次融合
这里的“北”为泛指，由于广州模式痕迹太深，为典型的“南派”模式，其他区域城市的旧改等相对滞后，故称其为“北派模式”。
据睿诚研究院观察，曾经，广州模式一直是其他城市参考的范本，但其深厚的市场基础、政策体系和丰富的市场资源等有其独特性，导致其他区域很难抄广州的作业，最后出现热热闹闹去考察，回来后依然眉头紧锁思良策的尴尬情形，这种情况很多地方都出现过。
大家发现，广州的旧改模式，不是我们想要的城市更新的解药。
但至少为大家提供了一个独特的区域样本，部分政策、运作模式及手法等还是给其他区域很多有益的借鉴。
而随着其他城市更新的独立思考和不断实践，如长沙、成都、重庆等内陆城市发展模式的逐步成型和走向成熟等，在上述的广州的两个重要政策里，可以可见许多长沙等地城市更新模式的影子和操作手法等，也即“北派模式”在加持广州模式的进化。
故而，我们说，2023年广州模式的演进，是国内南北两派模式的一次有效融合和协同。
据睿诚研究院观察，目前国内的城市更新在整体上呈现出了一个新的趋势——政府统筹+政策统筹+规划统筹+资源统筹+时序统筹+利益统筹，也即为“1+6统筹”之模式，其中，“1”讲的是政府的全程介入与管控，是基础，是为“1”；“6”说的是区域项目或单元在实操中要有全局观、学会借力及对资源进行有效整合等。
在具体区域上，稍有一点各自不同的表述方式，但内核都一致。
例如
长沙版本：强化“四个统筹”，即空间统筹、资源统筹、时序统筹、利益统筹，优化配置资源要素，实现片区建设合理有序、良性循环和可持续发展。
东莞版本：在改造统筹方案审查要点上，要做到保护统筹、规划统筹、利益统筹和实施统筹四个方面的有效协同。
成都版本：以新发展理念为“魂”，以公园城市为“形”，坚持统筹问题导向与目标导向、统筹小区与片区、统筹传承与发展、统筹建设与治理、统筹里子与面子，全面推进城市有机更新。
前述的广州和黄埔区两个政策里面，确定用做地模式来推进项目，以及由政府指定的国企为实施主体等，即为政府统筹的运用和表征，其他的就不一一阐述了，有兴趣的朋友欢迎与我们探讨交流。
因此，在大统筹的城市更新模式下，广州区域也在提速和进行修正优化，而回到国内城市更新的一盘棋中来。
3、是老典型与新势力城更心法有效交融下的首次融合
广州旧改几十年，业绩与故事颇多，是为“老口子”老典型，一直是国内的大哥级城更先锋，但路径依赖过重，问题也不少，因此需要涅槃重生。
其他区域，为城市更新新势力，已经过数年来的打拼，而逐步摸索出了一些行之有效的方法，并不断成为国内城市更新经验做法清单中的创新代表，亦可为广州参考。
以前，我们说大家都在摸索，很少谈及广州，因为广州的城市更新叫旧改，多少有些不合群的意味。
可喜的是，2023年，广州区域终于在痛定思痛之后，反思了旧改模式的问题，而向自己“动刀”了。
而且，如果，再不及时调整，伴随其他区域模式的日渐成熟和“雄起”，广州模式非常有可能会更加落伍，和跟不上时代的步伐。
广州模式的巨变，是不同区域模式、不同城市更新手法互相交融的一次有效体现，广州“归队”，说明中国城市更新区域间的差距将逐步缩小，未来细部层面将各有不同表现和精彩。
最后，小结一下：
综合来看，借鉴杭州的“做地”模式，睿诚研究院独家认为，这只是基础手法的表层借用，事实上，也充分反映出其背后的思想在发生重大改变、和进行了深刻的观念突破，不再囿于自己的一亩三分地里打圈圈。
上述的“广州市10条”也好、“黄埔区22条”也罢，都是此核心逻辑改变下的新思考新方式。
毕竟，时代和产业等大背景都在变化，一切固化不动的模式都将逐步被打破和重组，产业要素、区域价值、城市地位等也在不断嬗变，守缺者也守不住自己的未来，这是必然。
城市发展，一往无前，否则不进则退；
城市更新，一城千年，需要行之久远。
大城的持续更新发展，需要更新观念和模式，广州也不例外！
广州城市更新模式2023年的变化和跟上来，缩小了“南北派”的差异，回归国内的主流模式，亦即文题所说的“首次大融合”之意。
至此，可以说，江湖将再无特立独行的广州旧改模式了！
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