金霞新城片区，能承担起长沙10大片区的“箭头级”重任吗？

作者 |罗乾波出品 |睿诚研究院

导语

据睿诚研究院观察：

俱往矣，数风流人物，现需弯弓射大雕，还看今朝。

01

金霞发展的三个阶段

据睿诚研究院梳理金霞的历史资料等，金霞大致经过了三大阶段：

1、起步期：1992-2010年

长沙金霞经济开发区位于开福北，成立于1992年，主打物流产业，最初规划面积52.3平方公里，是国务院批准的长沙市总体规划重点开发区、湖南省十大重点省级开发区之一、曾经一直是长沙市物流产业唯一核心园区。

据媒体报道，“十一五”时期（2006-2010年）是长沙金霞经济开发区经济社会发展最快，进步跨越最大的五年，园区共完成全社会固定资产投资135.58亿元，年均增长54.7%；完成物流企业货物吞吐量1432万吨，年均增长72.12；财税总收入由2006年的不足0.4亿元，增长到2010年的6.54亿元，实现年均翻一番；新建市政道路26条，总里程达51.1公里等。园区先后获批“中国物流实验基地”、“中国物流学会产学研基地”和“湖南省物流示范园区”。特别是在2010年，园区荣膺“中国物流示范基地”和“湖南十大最具投资价值产业园区”，这标志着金霞经济开发区已跻身于先进园区行列。

2、扩张期：2011-2020年

金霞管委会曾经提出，“十二五”时期园区的奋斗目标是：“提升综合实力，争创国家园区”，力争将金霞经济开发区建设成为中部物流之都、城北工业基地、长沙加贸中心和现代服务新城，为长沙再造一个新开福，为湖南做强一个北长沙，为中部崛起一座服务新城。

其中，2014年、2017年，开福区先后两次实施大城北发展体制改革，明确由金霞经开区带“一区”(开福高新区(筹))、“一园”(青竹湖生态科技(产业)园)、“一中心”(金霞保税物流中心)，对大城北84平方公里实行统一的城市建设规划、土地利用规划、产业发展规划和招商引资策划。

此阶段，初步有了“城”的规划构想，慢慢从原来第一阶段的“经开区”与“园区”形态向城市化转变。

3、成势期：2021年及以后

即在国家和省市十四五规划相继出台后，产业、城市快速转向高质量发展时期，曾经偏处一隅的开福北金霞区域，逐步回归城市范畴，并承担了重要的产业功能升级的历史使命。

2021年9月，长沙市第十四次党代会报告提出高标准打造金霞新城后，为落实上级战略要求，开福区第六次党代会将开福区城市发展布局调整为“一核一带一新城”，将金霞新城范围明确为南至捞刀河、西至湘江、北至沙河和望城相接、西至白沙河与长沙县相接，总面积约140平方公里，即在金霞经开区84平方公里的管辖范围基础上，纳入了苏托垸、白霞、捞刀河口、竹坡等片区。

金霞新城包括金霞、青竹湖、沙坪、鹅秀、高岭、竹坡、白霞、苏托垸等组团，其中：金霞、青竹湖、沙坪、鹅秀、高岭、竹坡、白霞等片区已实现控制性详细规划全覆。

根据政府的最新规划，到2035年，金霞新城预计常住人口达100万，建成区面积达100平方公里，“主特”产业实现工业总产值2000亿元，打造成为“产城人”建设示范区、特色制造业集聚区、现代物流承载区、现代高端服务业融合区。

至此，“金霞开发区”蝶变为“金霞新城片区”，在规划层面完成了华丽转身，进入到人城产融合发展的新周期。

简析：

如上，从经开区到大城北到金霞新城片区，从52.3到84到140平方公里，从物流到智能物流+消费电子双轮驱动等，30年来，金霞基本每隔十年会有一个大的变化，一步步推进城市北进的发展梦想。

然而，整体来看，开福北及金霞的发展速度并不快。

大家可能都有这样一个感觉，总觉得金霞很难融进主流城市的概念里面来，多年来一直维持着“鸡立鹤群”的尴尬形象和地位。

因此，从上面三个阶段的发展也可以看出，不是十四五规划的引导，金霞或许还在过去的道路上踽踽独行。

02

为什么发展得比较慢？

对于这个问题，业内很多朋友也在思考，其中，一个比较主流的观点是——受浏阳河、捞刀河两条河流的分割，以及苏托垸湿地公园的生态隔离，北部板块一直与老城区保持相对独立关系。

这个观点只说明了两者的空间关系，我们觉得比较牵强。

个别朋友还举例了河西的情况，他们认为，因为岳麓山的空间分割，导致河西未能连片发展，似乎要以愚公移山精神去搬掉岳麓山一样。

有点似是而非。

为啥？

睿诚研究院认为，造成这个局面的主要是三个原因：

第一，交通不发达为后进者，难以支撑城市北移

其实，这么多年来，开福区北道路的建设是走得比较晚的，也就是近几年才实现了区域内纵横交错的四通八达的路网格局，同时，在地铁上也相对滞后，每一次去青竹湖一带，感觉要花很长的时间，在路上就不断消磨着北去的信心。

再从，房地产等项目的布局上，也可以发现大多数项目基本在芙蓉北路两边排兵布阵，这点也可以反映出以前开福北的交通情况。

第二，内外城的两极化格局，中间区段多年未能有效突破

最近两年，也就是鹅秀组团的保利1094项目进入后，才逐步打破了中间地带的沉寂，以往皆为中小型地产项目为主打，周南中学以北区域人口导流缺乏有效支撑，人城筑势无果。

故而，形成了内城强、金霞小、中间弱的类哑铃型区域发展结构，也造成金霞片区与主城严重脱节的现象。

同时，在产业上思考，大家可能会发现一个细节，即金霞开发区，基于一直来的物流仓储的优势产业定位，想融进主城也不可能，因而也无甚动力往这个方面思考和发展。

因此，导致内城灯火辉煌，开福北变成了开福区的“北极”，中间势弱的区域仿佛一座大山，把两端无形拉开了距离。

第三，产业功能布局上，金霞的口岸优势只能向外诉求

依托““铁、水、陆、管”四元化网络交通运输优势，金霞区域一度是长沙的物流枢纽、外向型经济的发展平台，在发展方向上就与内城的模式格格不入，很难融入到主城的怀抱。

霞凝港、长沙新港和铁路港等，有巨大的枢纽优势，不可能去舍弃。

也正是因为这一个无可替代的强大优势，金霞数十年都是特立独行的，无需与主城强融。

这也是造成其和内城两张皮的脱节状况。

所以，睿诚研究院认为，金霞的“超脱”，并非空间的分隔造成的，是上述交通后进、中间区域势弱和产业功能独特取向不同交织而形成的。

03

思考：未来何以北进“射大雕”？

据睿诚研究院分析，在2021-20235年主城区空间结构示意图上，如果把9个组团形象化联系起来看，就是一副典型的“弯弓射雕图”（见如下草图），即形成了以西、西北、东北和东边的五大组团为弓、西南和东南组团为弦，北中南组团为箭，其中南部形融城为箭尾、中步主城核心区为箭干、北部金霞为箭头之格局。

而且，还是一把已经弦已拉满且蓄势待发的弓箭图，风雷之气翻滚，跃然纸面。

这个图像，既是城市北进之规划、也是产业升级之要略、更是区域进化之要点。

利箭破局长沙城市的未来大发展，已成为十四五长沙的核心战略。

“产城人”，逐步转变为“人产城”之新发展模式。

另外，为何会形成这样的箭头指北的发展格局？而不是指向东西或指南的态势呢？

首先，是东西两边已经有强大动能和驱动引擎，南部新城有长株潭都市圈加持，优势元素较多，相比较而言，北边积弱的态势在整个空间结构上看，比较明显。

从北二环（含东向星沙联络线）再往北到长沙绕城高速之间，西到江边、东到京港澳，整个合围区域内，仿佛是一道横亘在城市北进的“秦岭”，阻断了产业和城市向北延展的发展气脉。

所以，需要利箭往北来撕开发展的口子，打通产业等方面气脉不畅通的弊端。

其次，南部两个中心出现的“南强北弱”之特点，以及东西城产兴旺的局面中，整体上更显出北边的产城人的空虚度。

其三，金霞组团和北中心的发展，还有策动和助推望城高星、铜官丁字和苏托垸等相邻区域发展的要求，再往北推就是湘阴和岳阳的联动关系了，在长沙城市内是大城北的发动机，在城市外，是打通湘阴达到洞庭湖和长江的咽喉所在，因此，也需要一把出鞘利剑来劈开一条发展通道，以便实现城市内外发展之战略目标。

其四，在产业结构演进上面，前面20年太依赖于港口优势，而偏重于物流产业的发展，显得有点单一，在城市化和人口导入的发展上，力度不够，无势可借，产城也处于脱离状态。

故而，剑锋或箭头所指，其含义就比较丰富了，区位、产业、城市、生活等，既有良好的相关基础与优势、也有鲜明可见的短板及劣势，全城平衡发展，需要破开福北之困局。

我们认为，这就是十四五之后，政府要推出北中心、和在10大片区中金霞塑造成三大重点产业功能区之一的主要原因。

部分分析，请参考我们以前发的《2023年，长沙为什么要加速推进南北双中心的发展？》一文，类似观点不再赘述。

接下来，再思考一个比较重要的问题：

如何有效破开福北发展之困局？

这里需要说明一点，这并不是说金霞发展得不理想，今天，我们是站在全长沙的角度和高度来审视开福北的发展，以及基于与其他片区的比较层面，来看待这一问题的，请勿误读。

从地图上观察，再开福区全境，从三一大道—北二环—绕城高速—汤加湖路四条横线，依次往北，其城市化程度及人气层层衰减，其间的分层现象特别明显。北二环以南的繁华烟火气与汤加湖周边区域的虚淡的人气，形成极其强烈的反差。

言归正传，如下：

如何化困前行，推动全城的发展，已箭在弦上，不得不发。

据睿诚研究院独家观察，在破局策略上，政府已经在行动。

1、区域升级再造：产业转型升级+产城融合驱动

以前，金霞片区只在比较单一的区域或产业结构内发力，发展速度有限。

现在，在城市高质量发展、强省会及三高四新等战略要求下，昔日的躺平模式被急速打破，主要表现在两点。

一是，区域版图和定位，被快速优化。

纳入到10个重大城市片区和三大产业功能区，从单纯的经开区裂变为“金霞新城片区”，不再是单一的产业发展诉求，而上升到城市发展的高度了。

在新的空间规划上，140平方公里的区域范围，已经把绕城高速和捞刀河整个隔断区域纳入进来，以贯通金霞与主城区的联系，强化了城市的延展及联通作用，逐渐推动城市的发展北移。

二是，优化产业结构，向城市化挺进。

通过上述分析，大家可能已经感受到了，金霞过去的强物流+外向型经济模式，与城市发展的核心模式相距较大。

据睿诚研究院观察，自纳入10大片区以来，金霞区域的产业结构在快速变化，甚至出现180°的大转换。

过去：园区坚守“一主一特”产业定位，“一主”即智能物流，重点发展医药物流、冷链物流、快递物流、国际物流和跨境电商;“一特”即以物流为支撑、具有开放型特征的智能制造，重点锁定可穿戴设备、汽车电子、IOT、手机终端、移动智能终端等消费类电子产品制造。

现在：金霞经开区“十四五”主导产业是“一主一特”。“一主”即以物流为支撑、具有开放型特征的消费电子，重点锁定可穿戴设备、汽车电子、IOT、手机终端、移动智能终端等消费电子产品制造，按照市委市政府部署，在园区规划10.25平方公里，高起点规划、高标准建设长沙（金霞）消费电子产业集聚区，打造“高端制造+创新研发”为一体的全球智能电子制造和创新资源要素集聚高地。“一特”即现代物流，重点发展医药物流、冷链物流、快递物流、国际物流和跨境电商，已形成医药、能源、粮食、商贸等优势板块等。

如上，“一主一特”产业结构及其定位没变，只是具体内容与方向发生了颠覆性转换，“主特”要素轮换十分明显。

这说明了什么？

睿诚研究院认为，其中，主要表达出，一个城市某一区域的产业发展，不能长期游离于城市发展的范畴之外，需要与城市一起同步变化。

也即，产城市某一区域产业的发展，有其相应的边界和功能。

脱离于城市的新发展趋势，单独发展某一或几类产业，产城难以融合和成为一个声音和一盘大棋，反而会制约城市的整体发展。

比如，国外的底特律等，仅仅考虑单一汽车制造业的发展，最后变成了国际上经典的死城的范例，前车之鉴，不可不察。

近期，随着我们睿诚研究院顾问团队对不同片区观察和思考的加深，对产+城融合的律动趋势感受越来越强烈。

以前是，无产则无人无城；现在是，人城产三元要和谐发展，否则，要不产业外移、要不再次出现城中村现象、要不就是工作和生活区域相隔很远变为卫星城之模式等，但在一个城市内，红线范围内都要产生更大的价值，最后皆要回归到人的可持续发展角度这一根本点，新周期下，各个城市都在有限的空间里挖掘价值，因为突破边界就是他人的GDP。

城市有限、产业无限，需要高质量来发展，这也就是最近政府所倡导的“亩产论价值”的体现。

打破路径依赖，强化产城人的融合，开福北及金霞，在理念和视野上，需要与时俱进。

用消费电子等先进制造，替换现代物流，也基于城市的视角来转换的，这也就成为了金霞改变的必然。

2、城市内外解构：先强大自己，后带动周边

在城市新发展视野下，金霞虽然承担了长沙区域通江达海和城市北拓的发展重任，可区域内尚未整合成一张图及一盘活棋，导致长沙北拓等使命变得很空泛。

《论语》云:“君子固本，本立而道生。”

也即现代城市发展的一大原则和重要思想。

达则兼济天下，在自己都不够强大的时刻，自己的底蕴空乏，兼济天下只能是自己的一厢情愿。

此道理同样适用城市的发展。

目前，开福区有重重阻隔，不有效穿透裂变，在内与主城日行日远，在外增长效率有限，内外断裂，未来发展空间更窄。

因此，从这一角度来看，事实上，开福北金霞区域，在新一轮城市竞争和碾压大势中，其问题已然愈加严重。

在长沙北端画地为牢，对过去模式抱残守缺，已经不符合城市发展的新趋势新要求。

改变，方能找到新的出路，这并非危言耸听。

这也是，政府这么急去优化产业、变化定位、全局前进的一大核心背景。

内部北进、外部北上，于城市进化、区域经济、长江经济带和中部崛起等不同层面，破解金霞之弱势，于省内外的发展都有重大价值。

小结：

据睿诚研究院团队观察，“弯弓射雕图”，已然搭建出来，金霞的“箭头”地位日益凸显，能否内强区域、外辅周边，对开福区是一大考验。

内不强，必然外无有效支撑，北中心也将成为一句空话。

假如，“箭头”区域不锋不利，未来长沙的发展也不能达成十四五的战略目标。

04

结束语

经睿诚研究院独家分析，综合观察金霞、开福北及长沙城市的总体发展历史，开福经开区律动到金霞新城片区，三十年来发生了一个很大的跳跃，北城再也不是主城不疼、产业不爱的区域了，一切都在急剧变化。

原有的“北丐”之态势和低弱形象，将在人城产的新趋势下，迎来崭新的发展机遇和变化。

正如，许多官媒所说的：

城市北进，势不可挡；

金霞转型，与时俱进。

李云龙说，剑锋所指，所向披靡。

在10大重点片区中，金霞之箭头位置及其独特价值，代表着长沙城市发展的“锋芒”所在，聚力于一点，如果斩破不了众多阻碍，开福区也将被湖湘子弟所鄙视。

诚然，在新的大趋势之下，这个可能性很低很小。

睿诚研究院也认为，未来，在南北双中心及三大产业功能区等核心要素加持下，开福北金霞片区必将会向阳而生，有效展现出更多的势能及力量。

你是否有同感？

最后，对开福北和金霞来讲，今日可言：

雄关漫道真如铁，而今迈步从头越！

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