曾经从3成首付一路飙到8成首付的大热盘——彰泰观南府，首次曝出两套成交，单价均在3.2万/㎡左右，一下子回到原点！

最近，雨核的彰泰观南府接连成交了两套二手房，可惜成交价与当初展望的价格相差甚远。

这两套房子的建筑面积是相同的，户型、楼层都差不多，其中一套房子的成交总价为307万，成交单价约3.2万/㎡。

据中介回复，这两套房子的成交价差不多，另一套成交总价315万，单价约3.26万/㎡，一套送车位，另一套业主包个税和增值税，到手差不多都是300万。

根据一房一价来看，当初建面约96.55㎡、中楼层房源的销许均价在3.4-3.5万/㎡左右，如今3.2万/㎡左右卖掉，光房子本身就亏掉20-30万，更别提这几年还的房贷利息了。

但能够套现，已经很不错了。

在如今的卖房市场上，二手房跑不赢当年的新房价，也成了常事。

链家官网显示，目前彰泰观南府有6套房源在售，建面约96.55㎡、128.23㎡，挂牌单价有一些差距，在3.3-4万/㎡左右，与业主的心态有关。

遥想当初小区刚摆上货架的时候，业主的心理预期达到4万/㎡，如今有不少业主已经向现实低了头。

2020年底，彰泰观南府首开，首付3成，销许均价约3.4万/㎡，短短两小时便全部售罄。

2021年4月，项目加推，首付提高至5成，中签率仅10.67%，45分钟全部卖光，惊艳市场。

2021年6月，彰泰观南府迎来收官，首付提高至8成，依然以卖光结尾。从此，雨核正式进入首付8成的阵营。

随着彰泰观南府的首付一路提高，雨核的价值被认可，业主的心里预期也水涨船高。但时移世易，二手房价依然能够给买房人“惊喜”。

再看一下周边小区的房价，也不太乐观。

据中介透露，最近龙湖天钜成交了一套建面约89㎡的小三房，成交价260万，单价约2.9万/㎡，直接梦回2月初的一套房源，跌破底价。

这套房位于7楼，靠近机场二通道，加上业主急用钱，所以价格比较低。

根据南京网房显示，靠近机场二通道，建面约89㎡、7楼的小三房，销许单价约3.3万/㎡，业主直接亏掉30多万。

其实，目前大多业主都是亏本卖房，只是有的亏得多有的亏得少罢了。

今年以来，龙湖天钜成交的基本都是建面约87-94㎡的房源，单价约3.3-3.6万/㎡，总价310万左右，靠近机场二通道的房源甚至只能卖到280-290万。

中海城南公馆二期最近成交了3套相同面积段（建面约101.54㎡）的房源，价格也差不多，单价约3.2万/㎡，总价330万左右。

今年以来，建面约82-83㎡的二手房成交单价在3.3-3.4万/㎡左右；建面约131㎡的二手房成交价在3.1-3.4万/㎡。这么看，中海城南公馆的个别房源距离跌破3万/㎡也没多远了。

总的来看，雨核次新房的成交价稳定在3-3.5万/㎡，在二手房+新房的激烈角逐下，虽然有下滑，但大部分还是守住了3万/㎡的门槛。

雨核如此，其他板块的二手房价亦在倒退。

今年南京二手房整体成交均价24206元/㎡，环比下滑超10%，同比降幅则更高；上半年，南京房价逐月环比下滑，整体均价持续呈回落趋势。

在持续走高的议价空间面前，二手房成交量有所上升。上半年，南京全市二手房成交量49525套（含高淳、溧水），环比上涨15.2%，同比则下滑12.1%，市场较去年下半年有所回暖。近来，楼市利好政策频出，市场活跃度有所提升，“金三”以来成交量持续高位，4月突破万套，创月度新高，6月成交量达9613套，环比再涨19.7%。

2023-2024年南京二手住宅逐月成交量价情况

由于二手房市场供应过剩，且成交量持续回落，业主挂牌积极性不高，且挂牌均价回落明显。2024年上半年南京二手房新增挂牌量35161套，环比减少8.3%，同比降幅更高；挂牌均价29035元/㎡，环比下跌8.2%。

2023-2024年南京二手住宅逐月挂牌量价情况

数据来源：我爱我家南京研究院，单位：套、元/㎡

目前的市场上，卖家竞争激烈，急于套现的不少，对于买房人来说，可以适时捡漏。

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