八批次浦西600-800万级赛道真的挺“卷”。无论是闵行、宝山、松江，还是大虹桥，都有的选。
直播间咨询最多的就是徐泾、梅陇和上大了：
华发蟠龙四季VS中国铁建万科·朗拾花语VS保利海上瑧悦
TA们在总价段、户型产品上存在着竞争，也都是头顶规划光环的潜力地段，属于大家关注的焦点。
今天，我们不妨从板块、二手市场、产品三大维度来做个对比，看看究竟怎么选？
一、板块对比
（1）单纯从环线位置来看：
华发蟠龙四季、中国铁建万科朗拾花语都在外环外，只有保利海上瑧悦处在中外环间。
不同的环线位置，决定了他们通达传统市区的绝对距离的差异。
根据百度测距，保利海上瑧悦距离大宁、静安寺、人广等商圈比较便捷；
中国铁建万科朗拾花语距莘庄、徐家汇、徐汇滨江、浦东前滩比较近；
华发蟠龙四季处在虹桥的内核主城区内，享受到大虹桥的利好，另外凭借空铁国际枢纽，可以更快地串联上海核心商圈，同时通达长三角，乃至国际前沿。
（2）从当下生活配套上的成熟度和便利度来看：
可以说，徐泾当前的配套能级比梅陇-春申、上大都要高，且还在不断提升中。
徐泾经过近10年的开发和人口导入，随着蟠龙路站蟠龙天地和古镇商业的开放，以及徐盈路站天空之城的商业运营，烟火气越来越浓，人气值迅速攀升高。
徐泾目前已近集齐了轨交（2号线，17号线）、商业、医疗（复旦大学附属华山医院）、生态休闲等多为配套资源，“临门一脚”就差优质的公办教育。
但徐泾周边的国际教育氛围还是相当浓厚的，这主要是由于徐泾、华漕前期都有比较明显的国际墅区定位，吸引了不少外籍人士定居，他们的子女不少都是在私立学校就读。
梅陇配套能级不算很高，但由于板块发展沉淀较久，基础配套都能够得到满足；另外邻近西南几个大核，享受到较多的配套资源辐射。
像凯德龙之门、仲盛世界商场、中庚漫游城等商圈都在5公里范围内。
同时值得期待的是3轨交交汇（15号线+机场联络线在建+19号线在建），加上虹梅路高架和银都路跨江隧道（在建）打造的立体交通路网，可以很方便的畅达徐家汇、大虹桥、紫竹、前滩、张江等核心节点。
上大板块一直被称为中外环间的“洼地”，配套能级也不高。
整个板块由于铁路线和机场的切割，居住社区和产业区混杂，显得比较凌乱。
之前去到上大踩盘，坑坑洼洼的主干道、两侧破旧的房屋、呼啸而过的大卡，还有断头路，至今给飞哥留下了“深刻的印象”。
但上大的优势也不是说一点儿也没有。
板块内的商业配套，有经纬汇、聚丰购物广场、山姆会员店、弘基广场、沃尔玛等社区商业；
医院有仁济医院宝山分院；
优质公办学校有九年一贯制的上师大附属经纬实验学校和上海大学附属学校。
高校有上海大学，对于产学研的成果转化，有不错的科研环境和人才基础。
另外，由于近市区的天然距离优势，凭借7&15号线轨交，也可以实现近市区快速通勤。
示意图，仅供参考
（3）从未来的成长空间和发展上限来看：
徐泾头顶大虹桥国家级规划，定位大商务、大会展、大交通、大科创四大功能，产业落地已具备一定规模，中建、美的、安踏、中核建总部等名企商办都已落地，算是走在了梅陇-春申、上大的前头。
上大凭借南大智慧城规划也曾名噪一时，规划体量约540万㎡，是被列为上海市中心城区五大重点整体转型区域之一，定位上海市“科创中心主阵地”的核心承载区。但时至今日，板块内产业导入也只是“小打小闹”，住宅开发也是在今年才算进入快车道。
梅陇新中心概念则是在近两年间提出，联合华鑫天地、华泾站地铁上盖，以及华泾的华之门、北杨人工智能小镇等，超400万㎡体量未来将形成全新西南门户。
因此，综合对比地段、配套和规划：
想要买进环线内，在北区生活工作，近市区通勤，保利海上瑧悦是首选；追求更高的成长空间，看中产业的利好兑现，可以优先关注大虹桥的华发蟠龙四季，接下来是中国铁建万科朗拾花语和保利海上瑧悦；各方面均好性来看，优先级是：华发蟠龙四季>中国铁建万科朗拾花语>保利海上瑧悦。二、二手市场对比
先来看一房一万板块置业天梯图排名，三板块得分：徐泾>梅陇-春申>上大。
徐泾综合得分更高，主要得益于板块楼龄更新，套均总价更高。
而梅陇-春申和上大的分数差异其实并不大，两者都存在楼龄旧、界面老的问题。但基于板块内套均总价更低，所以二手的换手率更高。
接下来我们从2023年至今二手房成交量价来对比徐泾、梅陇-春申和上大的二手市场。
1.从成交量来看，上大成交套数几乎等于徐泾和梅陇-春申的总和
这也可以看得出来上大的交易活跃度要远超徐泾和梅陇-春申。
其中主要的原因，就是上大板块有较多的动迁小区，价格洼地优势显著，吸引众多刚需家庭置业，成交活跃度很高。
数据来自一房一万
2.比倒挂，徐泾的倒挂空间是最多的，接下来是梅陇-春申，最后是上大
我们结合今年以来三个板块次新房（08年后竣工）成交数据来看：
华发蟠龙四季不远的上海蟠龙天地，成交均价约9.41万/㎡。合理预估，当下二手房价天花板在9万/㎡左右，倒挂约40.6%。
梅陇-春申的次新房比较少，市场的主流选择是春申景城河、中海寰宇天下，两者都站上9万+/㎡。合理预估，中国铁建万科朗拾花语二手房价天花板在9万/㎡左右，倒挂约20.8%。
上大的次新房标杆是中环一号、梧桐城邦和滨江公园一号，成交价大致在在7.9-8.5万/㎡左右；
而保利海上瑧悦一路之隔的保利海上熙悦，成交价约6.8万/㎡。不可否认，西侧的公墓确实给房价带来了一定的影响。
因此，合理预估保利海上瑧悦二手房价天花板在7.2万/㎡左右，倒挂约14.28%。
数据来自一房一万
对比倒挂数据来看，华发蟠龙四季>中国铁建万科朗拾花语>保利海上瑧悦。
三、产品对比
（1）华发蟠龙四季
项目采用护法全新升级优+体系5.0，精装交付，同时也是超低能耗建筑，倡导健康节能。
社区将打造阳光大草坪、十字中央景观、邻里会客厅、环形慢跑道等景观组团。
在产品设计方面亮点很多：
除1#楼，全部无连廊设计；得房率很高，约76-81%；不封阳台（不封闭阳台只计算一半面积，全封闭阳台计算全部面积）
户型方面，一次性推出409套建面约101-150㎡3-4房。
起步就是建面约101㎡3房，大户型改善属性明显。尤其是大尺度南向开间+飞机户型设计，比较迎合市场的需求。
（2）中国铁建万科朗拾花语
项目是约16万方滨水大城，将带来超1700套房源。
中铁建“花语系”+万科“拾系”两大产品系碰撞交融，主打“慢生活”理念。
社区内部规划多层次公园，从隐而不喧的落客庭院，到由丰富层次的公园界面、密林底护的静心庭院、沉浸私享的感官花园，最后到品味精奢的入户大堂，构筑融于自然的品质场景，让生活于流水、树荫与绿意中自由切换。
首开楼幢：
1、3、6、8、14这5幢楼。
首推产品为：
建面约86-99㎡的精装3房，总价仅约600万级；还有少量建面约118㎡3+1房。
值得一提的是，项目有部分毛坯交付，业主可以在后期自由设计装修风格。
户型方面，建面约86-99㎡的3房，主要是中间套和边套的区别：
边套——双开间朝南，客厅宽境飘窗大尺度观景是一大亮点；中间套——三开间朝南，创新设计“S”形墙体，收纳空间超棒。建面约85㎡3房边套A户型
建面约85㎡3房中间套B户型
建面约95㎡3房边套C户型
建面约95㎡3房中间套D户型
再来看建面约118㎡3房2卫。
超大主卧南北通透，衣帽间、卫生间层层递进，私密性强；大尺度南向面宽，采优秀；也创新设计“S”形墙体，增加了储藏空间。
个人觉得，这个户型尺度感和舒适度都控制的很好，主力总价在700万级，相当不错了。
建面约118㎡E户型
（3）保利海上瑧悦
项目是保利悦字系首作，整体打造出色。
社区景观方面，借鉴上海百年张园的造景手法，"一园三堂"的空间布局，营造东方尊贵的仪式感；
小区打造长200米、近1000㎡的中央水系，多重活力空间，为业主提供多姿多彩的社交生活。
效果图
户型方面，将首开301套建面约99-128㎡3-4房。
效果示意图，仅供参考
户型设计上，餐客厨一体化设计，朝南大面宽的全明格局，主卧套房设计，基本没有什么拐弯抹角和瑕疵。
户型示意图，仅供参考
另外，从已开放的样板间来看，装修标准很高，据悉要上3000元/㎡，大家可以抽空实地参观。
样板间实景图：
最后我们综合板块、二手市场、产品来做个点评：
地段能级和未来潜力上，优选虹桥主城区的华发蟠龙四季，积分预计也是3盘中最高的，预计60分+；想要靠近市区通勤，同时追求一定性价比，保利海上瑧悦均价是最低的；在社区打造上，中国铁建万科朗拾花语坐拥两条自然水系，景观层次丰富，无论是视野和景观都会更优秀；户型产品上，华发蟠龙四季飞机户型，101㎡大三房起步+稀缺大户型圈层纯粹，改善型选手可以重点关注；同时，不得不说的是，中国铁建万科朗拾花语和保利海上瑧悦或多或少都会受到“人生终点站”问题的一些困扰；在整个社区外围小环境方面，华发蟠龙四季的均好性更强。结合当前市场环境来看，三者都是纯正的地铁盘，未来都具备一定的潜力空间，跑赢大盘是稳稳的。
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