上海新房市场的节奏相当快，和八批次公示同一天，上海2023年第三批拟出让宅地清单也公示了。
一共17幅，分布在徐汇区（1宗）、长宁区（1宗）、静安区（1宗）、普陀区（1宗）、浦东新区（3宗）、青浦区（3宗）、奉贤区（1宗）、金山区（1宗）、闵行区（1宗）、宝山区（1宗）、嘉定区（2宗）、松江区（1宗）。
根据公告显示，该批次地块将分两次挂牌：
第一轮7幅拟于10月中旬开始组织交易活动；
第二轮10幅拟于10月底开始组织交易活动。
粗略一看，城区优质地块不少，长宁、静安、徐汇以及浦东三林将是接下来的“大热门”。
而五大新城里，临港缺席，青浦重心挪到朱家角，松江只有洞泾接力。
同时，大家也可以看到，三批次土拍进行了微调，长宁程家桥地块、静安中兴地块、徐汇龙华地块、宝山大场地块将启用招挂复合拿地方式。这些地块开发难度和开发周期更大更长，此举就是让最合适的人拿到最合适的地。
并且，三批次土拍据悉还会增加“高品质建设”环节，即竞价达到最高限价后，进入竞“高品质建设”环节，最后才是摇号环节。这点可以说是很好地呼应了当前市场对于居住品质的渴求。
在上海跟进“认房不认贷”的新政后，拥有充足的“面粉”和“面包”是接下来承接购买力的关键。
那么，三批次宅地都有哪些看点？
今天我们就来捋一捋！
1.
内环供应仍然紧张，只有中兴路1幅
内环内供不应求是当下新房市场的常态！
原因很简单，因为没地。大量的新房供应只能来源于城市更新。
而静安中兴路板块在很久之前就集中拆了一波，为新的商品住宅开发做好了铺垫。如今加上三批次这块地，未来待入市新盘多达8个。
这对于中兴路的界面焕新、配套升级而言，无疑能量巨大。
而三批次中兴路宅地体量其实不大，占地仅0.76公顷，容积率2.5，包含商业+住宅，其中普通商品房90%、商业10%。
但不管怎么说，也算为中兴路城市更新添砖加瓦。
接下来比较长时间段，千万级出点头且分不高要买内环，枪头都要对准中兴路了！
2.
长宁难得上新，预计将供应高层住宅
近年来，长宁的新房供应始终处于紧缺状态，要么断供，要么拿出来量也是少的可怜。
买在长宁，住在长宁一直是很多人的梦想，但现实却非常无奈。
去年，长宁拿出来新泾低密地块，最终上海城投以27.6亿元竞得，联动价16.3万/㎡。预计提供45套洋房平层，23套联排别墅。
这点体量都不够“塞牙缝”！
三批次拿出虹桥路历史文化风貌区保护规划41-17地块，体量依旧不大，约3.6万㎡，限高40米，但容积率为2，大概率是高层为主。
项目周边非常成熟，步行可达10号线上海动物园站，居住氛围浓厚，品质小区虹桥郊尊邸、皇朝别墅都在附近，毗邻上海动物园，旅游资源丰富。
虽然不再是低密度，体量也不多，但对于常年断供的长宁来说，有新房亮相已经是“烧高香”了。
3.
3幅“巨无霸”地块，都被寄予“厚望”
三批次中有3幅大体量地块，分别是徐汇龙华地块、宝山大场丰翔路TOD地块、青浦西岑地块。
除了体量大，三者都有一定体量的商办规模，特别是徐汇龙华地块和丰翔路TOD地块，堪称各自板块内“压箱底”的存货。
（1）徐汇龙华地块
徐汇龙华打包地块，也即西岸数中心（规划）6幅地块。
三批次“地王”，非他莫属了！
根据规划，西岸数智中心开发强度规划范围内建筑面积总量为 107.02 万㎡，将依托23 号线龙启路站TOD 开发，商办、住宅、租赁住宅、科研等业态。
其中，商品房住宅体量约20.91万㎡。
在规划范围之内，188N-E-04地块规划为幼托，188N-E-05地块规划为九年一贯制学校，而徐汇又是公认的上海教育资源最强区，非常值得期待。
另外，我们也看到徐汇整体楼市的热度非常高。特别是徐汇滨江，新盘一举一动都牵动着高分高预算买家的目光。
龙华地块西侧就是八批次刚过会的玖珑庭，均价11.4万/㎡；
东侧就是热门豪宅云锦东方，三期产品为洋房+联排，均价16.5万/㎡；
保利滨江天珺也在不远，联动价12.3万/㎡。
龙华地块的出让，将使得龙华高端居住界面连贯成片，进一步推高龙华板块的居住价值。
（2）宝山丰翔路站TOD
今年宝山南大的住宅开发渐入佳境，中国金茂、华润置地、大悦城股份等不少头部开发商都被宝山区规划资源局“邀约”参与南大智慧城的开发。
北中环成片待开发区域+未来规划6条轨交+40座公园+14所学校，宜居属性大增！
相较于桃浦智创城，2站地铁倒挂2万，算是北上海科创精英的性价比之选！
正因于此，保利海上瑧悦、金茂大场地块都引得不少楼市的关注。
三批次待出让的地块就是之前备受期待的丰翔路TOD项目，包含4幅子地块：
07-01为商业办公用地；
36-01、32-04、40-01地块为纯住宅地块。
该宅地距离墓地更远，临近15号线地铁丰翔路站，后期集商业、办公、住宅于一体，配套丰富，未来可期！
正因为是综合体开发建设，因此联动价方面很有可能上涨，或将突破“7”。
如果是这样的话，保利海上瑧悦是不是要“更好卖”些？
（3）青浦西岑地块
这块地是本次体量最大的，包含12幅子地块，总体量达到19.75万㎡，规划了商业、办公、和住宅。
宅地所在位置目前都还是阡陌水乡农田，但东地块就是华为研发基地，明年就投运，后续会有三四万华为科研人员陆续入驻。
为此，17号线和示范区线都在这里设立西岑站。属于青浦的“科学家社区”，值得期待。
4.
其他重点地块一览
（1）桃浦地块
地块容积率为2.5，高度80米，将打造高层产品，联动价可以参考北侧的中环云悦府，预计在7.9万/㎡。
距离地铁站更近，价格也要比金茂/宝华/中环便宜，估计装标要求和隔壁的浙江交投&象屿桃浦项目类似，不低于3000元/㎡。
（2）浦东三林地块
三林地块紧邻浦东三林软件园和中国电信园区，西面浦锦、东面康桥，南面周浦，联动价预计略高于周边的康桥新房海上溪云的6.6万/㎡。
（3）嘉定新城地块
该地块位于远香湖CAZ，周边有大融城、上实嘉定分校（在建）等配套。
东侧即是二批次钱江大家维科地块，联动价5.04万/㎡，可供参考。
没有地铁，价格和理想之地差不多平齐。这就能够想到理想之地的爆火的原因了！
（4）青浦赵巷地块
地块位于嘉松中路的南侧，距离17号线嘉松中路站约600米。
地块北侧是国贸虹桥璟上，二期均价5.485万/㎡，联动价可以参考。
（5）闵行浦江地块
该地块位于浦江镇鲁汇大居板块，与二批次土拍中的大华浦江项目仅隔着上师大附中闵行实验学校，距离万达广场直线仅约500米。
东北侧就是“浦江三兄弟”建发浦上湾、新城千禧公园、旭辉江山都会。
预计房地联动价与大华地块持平，为4.3万/㎡。
鉴于篇幅，飞哥这里不一一列举了。
总结
三批次宅地有不少热门地块亮相，加上“竞品制”加入，确实非常值得期待！
但总体上成色中等，多数地块热度或将一般！
对于改善买家而言，三批次宅地浦西市区只有4幅地，供应仍然“吃紧”。当下八批次改善新盘众多，不啻为抢先入手的大好时机！
对于刚需买家而言，三批次宅地仍然“照顾”有加。只不过，相比二批次25宅地，五大新城相对核心位置的地铁盘少了不少。
另外，三批次宅地也没有了大虹桥、唐镇等热门板块的身影，不知道未来四批次供地能不能“现身”！
后期飞哥还将继续跟进三批次土拍最新资讯，打算明年准备打新的小伙伴，记得持续关注哦~
