2023年已过去大半，一转眼中秋、国庆就要到来。
而距离上海“认房不认贷”新政实施也有半个月，肉眼可见楼市正在“复苏”。二手成交明显活跃，很多原先寂静的售楼处也恢复了“久违”的热闹。
看样子，“金九银十”大概率是稳了！
而在展望未来的同时，也要适时回顾下此前的楼市变化，对于接下来的购房大有帮助。
数据显示，2023年1-8月，上海新房供应共计54335套房源，相比全年约8.5万套目标，进度尚可；
公开摇号新盘数达到了135个（已去重），人数达到了约7.78万人（未去重）。
对比前两年年度摇号数据，2023年仅用了前8个月就能达到如此成绩，可以看出新房市场热度依旧。
那么，都是哪些人买走了这些房子呢？
今天我们就一起来看看一房一万梳理的购房大数据！
一、购房大数据：310占比持续下降，非310已突破6成
如果关注一房一万年度摇号数据分析文章，购房人群拆解后，上海人（310人群）和新上海人（非310人群）比列出现了明显的变化趋势。
前文回顾：2021年度，上海的新房被谁买走了？/2022年度，上海的新房被谁买走了！
310人群占比正在逐步下滑：从2021年的48.8%，到2022年的42.3%，到2023年（1-8月）的37.3%，已足足跌落了约10%。
新上海人，已经慢慢成为了上海新房市场中的绝大多数！
飞哥以为，造成这一现象的原因，一方面是因为上海新房市场一直向刚需倾斜，加上落户更加宽松，给了更多新上海人上车机会。
另一方面上海人普遍有房，要么限购，要么置换需求没有那么迫切，要么积分所限可能会更多转向二手。
从全国各省份购房大数据上分析，长三角仍然是上海的购房主力。
除了上海人之外，依然是苏浙皖购房人群最多。其中江苏约1.03万人，占比约13.3%，比去年上升1.9个百分点，也是上海之外唯一占比超过10%的省份！
安徽籍在沪摇号购房者约0.62万人次，占比8%；
浙江以约0.52万人位居第四，占比约6.6%；
而江浙沪皖加总，则共占据了约65.3%的比例。
长三角一体化的紧密联系，可见一斑。
接下来就是山东、河南、江西、湖北四个省籍人群，其中山东以3762人次排名第五，河南以3309人次排行第六，江西以2673人次排名第七，湖北以2549人次排名第八。
这些城市基本位于长江中游，与江浙沪接壤，受到上海的影响仅次于江浙沪皖。
再就是黑龙江、福建、湖南、辽宁、四川、河北、山西紧随其后，认购人次均破千组。
二、城市购房数据：江浙皖依旧占据头排
除了省份差异，我们再来看看城市差异！
新上海人购房前五名分别是南通、盐城、温州、扬州和安庆，基本上和往年没有差别。
其中南通遥遥领先，以2351人位列第一，几乎相当于上海一个区的购房人数了。
南通的经济确实优秀，同时还有一个原因就是，南通也是上海大都市圈1+8成员之一。
前10强城市中，基本都被江浙皖“包场”，地缘上、经济上深度融合，购房人数居多，这也是情理之中。
三、上海各区购房数据：浦东仍占鳌头，黄浦、奉贤紧随其后
新上海人的购买力如此之强，回归到上海人购房群分析，也不遑多让！
分析上海各区的人群数据，浦东是当之无愧的热度王者，摇号高达5253人次，占比约18.1%！
比较大的变化是黄浦，以3045组客户量位居第二,占比约10.5%，往年都在五强之外。
第三是奉贤，以2607人次位居榜三，占比约9%，相较去年前进了3位，爆发力之大让人刮目相看。
而去年排名第二的杨浦则掉到了第四，2195人次。
其后分别是静安、虹口、徐汇、闵行 ，都超过了1500人次。
其中静安1989人次，虹口1687人次，徐汇1539人次，闵行1507人次！
不得不说，中心城区的城市更新，刺激了大量的购买力流入市场。
而今年7.24“两旧一村”政策再度启动，黄浦、杨浦、静安、虹口、徐汇新一轮的城市更新将产生大量新的购房需求，持币在手的拆迁群体已在伺机而动。
排名靠后的是金山籍和松江籍购房者，摇号人次分别为995和702人次，这倒情有可原，毕竟金山是上海唯一不通地铁的区了，房价多年稳定，鲜有出去购房的打算，而本地新盘也大都不需要摇号，并不代表区域的购买力不行。
未来相信通过南北转型，金山的发展也会更好，会有更多的热销楼盘出现。
四、环线购房数据：本地人似在“往外买”
当我们分环线看2023年1-8月摇号数据时候，会发现：
整个郊环以内，新上海人（非310人群）摇号人次全面高于老上海人（310人群）；
而郊环以外，老上海人认购人次则占比较多。
看得出来，近年来本地人似乎有“往外买”的趋势；而新上海人则在打新一事上更加“执着”，且更聚焦于近市区通勤的新盘，青睐于郊环以内。
值得注意的是，外郊环间新盘摇号人次高达37514，占比约48.2%，几乎瓜分了半壁江山。
其中，310群体12469人次；非310群体25045人次，几乎是310人群的2倍。
观察原因，是今年上半年外郊环间涌现了众多热点板块，譬如唐镇、徐泾、吴泾、嘉定新城、马陆等，吸引了一大波刚需/刚改客户认购。
五、热盘购房数据：摇号楼盘认购TOP排行
既然说到热点板块，不妨颗粒度再细一点，看看2023年1-8月热点楼盘有哪些？
公开摇号数据显示，1-8月共产生22个千人以上参与摇号的楼盘，俗称“千人摇”。
其中，闵行吴泾的象屿招商公园1872，以6098人次傲居榜首。
接下来是华发半岛华庭、建发璟院、越秀保利嘉悦云上、瑞仕半岛璟庭，都突破了3000人次。
那老上海人（310）和和新上海人（非310）喜欢购买的楼盘一样么？
有共同点，也有差异性！
拉取1-8月摇号数据，新老上海人钟爱的TOP30楼盘，象屿招商公园1872、华发半岛华庭、建发璟院、瑞仕半岛璟庭同时受到大家的喜爱，摇号人次高居榜位前五。
不同之处在于，新上海人对大虹桥、浦东青眼有加，蟠龙府二期、虹桥公馆3期摇号人数都很多。
由此也可以看出来，上海人依然对浦西情有独钟，喜欢市中心，而新上海人则对浦东浦西和环线概念不强，更喜欢大虹桥，浦东也会入手！
在此，我们把老上海人和新上海人摇号占比较高的楼盘列出来，也许更能对比出端倪！
老上海人摇号认购占比较多的楼盘多是本地人居住集中区域，且楼盘开盘量不高，本地客群足以消化，比如奉发贤荟悦邸、奉发左岸晶邸，再之后是同润新云都会和中铁湖光逸景；亦或是社保市场较高、积分较高，新上海人无力介入的楼盘，比如百汇园！
而新上海人则不然，新上海人认购占比最多的楼盘是国贸虹桥璟上、保利越秀嘉悦云上、中铁虹桥逸都、融创未来金融城、蟠龙府二期等，往往是地铁边且总价适中的刚需盘，且多为新兴地段。
造成如此巨大的差异，原因或许是积分和购房实力的差距！
六、购房数据的两个预判
预判1：“46开”或将向“37开”演变！接下来的新房市场，将看到越来越多的新上海人走进售楼处。
2021年积分制以来，我们能够看到上海新房市场最大的变化，就是由之前的新老上海人“55开”，变成了“46开”，新上海人在打新市场上越来越活跃。
其中，落户政策趋于宽松功不可没！
在过去的两三年间，不少一线、准一线城市相继拉开“抢人大战”，上海也不例外。落户“口子”一经打开，效果显著。无论是高校毕业生落户、留学生落户，居转户，乃至于张江、临港、南北转型区人才落户，落户速度和数量显著提升。
仅仅是近3年间，就有17万+人次落户上海，给楼市输送了大量房票。
要让人才家庭真正扎根下来，从来不是只靠一纸户口，更重要的是买房！把钱和资产和这座城市深度绑定！
而在“认房不认贷”等新政的刺激下，上海大城市“虹吸”效应将发挥的更加明显，尤其对在外地有过房贷记录的沪漂家庭而言，即刻拥有“首贷”的资格，可以极大的降低上车难度。
这将进一步加大新上海人在新房市场摇号认购的比重！
随之而带来的，是刚需/刚改楼盘去化加快，尤其是红盘、轨交盘，竞争或将更加激烈。
预判2：2023年摇号人数或将破新高。
对比着看国内外大环境，全国楼市已处在新的“拐点”。
上海也一样，除了跟进降利率、认房不认贷、限购定向松绑等新政，还在积极推进“两旧一改”，置换需求、改善需求将进一步得到释放。
合理预估，下半年涌入新房市场的购房者将会明显增多，2023年全年度摇号人次或迎新高。
