在一房一万的八批次预测名单中，城央“10万+豪宅”有且只有1个！
那就是海玥黄浦源！
项目售楼处已开放，据悉将首开308套高层+52套别墅，或将成为“云锦”之后首度亮相的“10万+豪宅”。
海派风貌别墅、号称浦西第一高住宅、黄浦稀缺供应、城央天际大宅……这些“光环”都打在TA身上，实在耀眼。
效果图
但很多小伙伴也表示了对超高层住宅的担忧，以及邻近高架、轨交1号线“穿心”而过的问题……
那么，海玥黄浦源到底值不值得入手？未来潜力如何？
今天，飞哥带来最新踩盘分享！
01.
踩盘实探
海玥黄浦源分1号、7号两地块，包含摩登现代的超高层&复古海派风情低密度别墅。
1号地块，由3栋超高层+1栋高层组成，其中1#楼建筑高度达165米！
· 1#49层，165米；
· 2#44层，142.8米；
· 3#45层，145.65米；
· 4#16层，53.70米；
7号地块，容积率只有约1.3，主力为建面约238-650㎡的联排、双拼和独栋。
可以看到，7号别墅地块进度更快，部分别墅都封顶了；
1号地块超高层只起来了1#和2#，首开的就是这两栋楼，大概建到十层左右。
超高层地下结构复杂，比别墅进度慢理所当然。整体的竣工时间在2026年3月份。
目前项目售楼处就在7号地块的商业上，还没有样板房和沙盘，未来正式售楼处转移到1号地块（高层地块）的社区配套里面。
根据销售的介绍，低区（15层以下）将有少量的93㎡1房，预计总价约1200万左右。93㎡做1房，算是非常“奢侈”了。对于想要住进市中心的年轻新贵来讲，不啻为“梦中情房”的选择。
剩下都是大户型，实际主力户型为193-219㎡3-4房；在30层以上，主力全部为275-281㎡大平层产品。
所以，海玥黄浦源真正的塔尖生活，预算要3000万起了。只有这个预算，才能买到高区大户型，俯瞰苏州河，远望陆家嘴，把上海云端风景和视野搬到家里面。
预算充足的前提下，能买到高区当然是不错的选择，在未来的流通环节，往往站在了高溢价的顶端。
02.
优劣分析
在海玥黄浦源的身上，优点和缺点同样明显。
首先优点！
1.黄浦稀缺供应
2013年至今，黄浦区总供应7459套房源，算下来每年还不到800套。
这样少的供应量，直接把很多高端需求“拒之门外”。
数据来源一房一万
想要找个二手次新（竣工年代08年后），舒坦点的户型（110㎡以上）总价也要超2000万了。
200㎡以上的大户型，套均总价更是直奔半个“小目标”。
数据来源一房一万
因此，海玥黄浦源主力大户型的输出，应该是能让很多高预算买家“圆梦”黄浦的大好机会。
2.城央烫金地段
“地段恒贵”的逻辑自然在黄浦这里演绎到极致。
众所周知，人民广场是公认的上海中心，丰富的人文、商业、交通、医疗等资源，都围绕着圆心展开。
而海玥黄浦源就处在人民广场板块，北面紧邻苏河湾、南面紧邻南京东路、人民广场商圈，西面静安雕塑公园，东面外滩和黄浦江，先天地段优势就摆在那。
3.风貌别墅深厚的人文底蕴
相比海玥黄浦源的超高层住宅，7号地块的别墅产品或更具吸引力。
因为这是上海城心少有的低密度住宅，容积率仅约1.3；而且传承的是海派经典石库门建筑风格。
新天地、衡山路、复兴路历史风貌区……都是海派文化与时代需求的完美契合。
在这些地方，古典又时尚的商业街区和周边的住宅相得益彰，复古、时尚、休闲之间可以任意切换，让城市更新更加契合现代人的生活方式、情感世界。
海玥黄浦源也是朝着这种方向前进。
所以大家可以看到，海玥黄浦源别墅是弥合了城市边界的，甚至呈现出开放共享的姿态，每一幢都是城市“风景”。
既具备居住价值，又具备收藏价值。
至于缺点，如大家所见：
一个是紧邻高架，包括地下轨交穿过，会带来噪音、共振等。
但从市区大部分的新房供应来讲，大都会面临主干道、轨交“困扰”，毕竟身处市区，各处都是交通要道，车流滚滚。
另一个是超高层的业态，对于很多上海购房者来说，反而是个心理挑战。
毕竟，超高层住宅在户型布局、得房率方面，很难做到尽善尽美；低区不利于采光；消防隐患；物业维护成本较高等。
截图来自某红书
但总体看下来，有实力国企上海建工操刀，在建筑品质、装修标准和后期维护方面，必然是有保障的。
03.
城市更新的未来价值
海玥黄浦源属于黄浦城央经典的城市更新作品！
毕竟，“浦西第一高住宅+海派风貌别墅”的组合牌打出来，也不是平常项目可以做到的。
在近几年来，我们也看到了中心城区旧改，很多开发商都在采用“高低配”这一模式，比如说安康苑，中海顺昌玖里，翠湖天地6期，露香园，新湖亚龙项目，弘安里等，未来将会有越来越多的超高层和海派文化建筑焕新。
尤其对于黄浦而言，这一招管用管灵，因为黄浦是市中心旧里数量最多、风貌遗存最多的区域。
曾经，这些旧里都是“负担”；如今，却都成了“宝藏”。
我们先来说说为何是“负担”？
基于城央地段和资源禀赋，近10年来黄浦房价一直遥遥领先，这是其他中心城区所无法媲美的。
数据来自一房一万
但年均涨幅，黄浦却落后于人。
之所以“落后”，主要还是旧改太慢，随着时间的推移，“老破小”逐渐成了“负担”。
反观涨幅最猛的徐汇，近10年间疯狂开发徐汇滨江；浦东则是前滩、金色中环；静安则是苏河湾。
数据来自一房一万
这些区域/板块大力的城市更新，界面得到焕新，高品质住宅扎堆，迅速在楼市崛起。
“金贵”的地段越来越多了，反观黄浦，除了新天地、淮海中路、黄浦滨江这些传统核心地段，却没有什么大变样。
甚至区域内很多板块，随着老旧界面和楼龄老去，渐渐地房价也跌落“高地”。
但如今，这些旧改却成为了黄浦再度刷新城芯居住价值的“底牌”。
在2022年7月份之前，黄浦有大片的二级旧里启动拆迁。
这是个重要的节点，因为从2022年7月之后，上海再也不会有成片二级旧里的改造了。
哪怕今年7月份高层再次提出“两旧一村”举措，但在中心城区也只是零星的改造，很难形成规模。
黄浦区在过去10年间拆了很多旧里，这就是足够炫耀的“资本”。
因此可以这么说，未来5-10年间，黄浦的豪宅产出量或将一路领先。
一房一万制图
那么也就可以想象，10年之后整个黄浦区的城芯价值将会再次推高。
海玥黄浦源，就是其中重要的“推手”之一。
为此，飞哥大胆手绘2033年上海15万+等高线。
黄浦的淮海中路新天地、豫园-老西门、人民广场、黄浦滨江，静安的苏河湾，虹口的北外滩等，都已经跻身“巅峰”，几乎“红”成一片。
按照这样的发展趋势，海玥黄浦源值不值得选，相信你已经有了答案！
总结：
总体而言，海玥黄浦源算是上海在超高层住宅搭配低密风貌别墅的一次大胆尝试。
作为“第一个吃螃蟹的人”，塔尖级的产品和塔尖级的居住体验，环顾上海罕有。
TA的出现，对于人民广场板块是有“划时代”意义的，已经“沉寂”了多年的城央贵胄地段，终于拿出了堪称时代封面的作品。
对于黄浦而言，则意味着城市更新又走向了更高台阶，也将改写未来市中心的楼市格局。
当然，花半个小目标甚至更高预算，能不能住得惯云端大平层，户型产品层面确实值得斟酌。
鉴于预算门槛高企，普通人就不“掺和”了，低分高预算人士，大胆冲吧！
