刚刚过去的这个周末，上海无数售楼处灯火通明，各种成交捷报、砸金蛋、放礼炮，像过年...
面对「认房不认贷」这个上海楼市近几年以来最大的利好，谁能不心动？
新房市场烈火烹油、繁花似锦，二手房市场的带看和成交也出现明显好转，房东信心指数更是大幅回升，逼近今年以来的最高值
是反弹还是反转？
我们先来看8月上海二手房住宅的成交数据！
1、
金九银十确定
但市场预期仍不明朗
8月上海二手房住宅成交数据首发
成交量约1.37万套，环比7月上升约8.7%
*强调：二手房住宅数据
与一房一万之前的成交量预测基本一致！
从周度成交量数据来看，8月基本上是延续了7月最后一周的走势，最高单周成交量稳定在3200+套
在政策吹风之下，8月二手房市场温和回暖！
但有一个现象值得大家注意：在政策出台的前夕，上海二手房市场并没有出现群体性抢跑
原因也很简单：楼市预期不明朗而且市场活跃购买力不足
认房不认贷的出台，更多是解决了购买力不足的问题，政策催化之下，金九银十成交量冲高几乎是板上钉钉，大家可以在评论区猜一猜9月份上海二手房住宅会成交多少套？
预期变了吗？即便答案不是否定的，至少也是存疑的，预期的扭转需要市场持续活跃，这一点还要持续观察！
2、
二手挂牌量增加
房东信心指数回升
截止到8月31日，链家二手房挂牌约7.62万套，较7月底上升约1.6%，新增挂牌量主要集中在8月后两周
链家挂牌价约6.98万/㎡，较7月底近乎持平
量升价平的挂牌数据背后，房东信心指数正在大幅上升（关于房东信心指数专项解读可点击查看）
8月上海房东信心指数约6.8%，来到今年3月以来的最高值，数据走势明显好转
但这种好转非常「脆弱」
我们将8月份上海房东信心指数放大到「周」维度，就能更清晰的看到这一点：
8月第一周，房东信心指数达到峰值，正好对应上一线城市表态结束后政策落地预期最强的时间点
但是面对不断的被鸽的事实，房东信心指数开始掉头向下
「认房不认贷」政策出台之后，房东信心指数有什么变化呢？
飙升！
截止到9月3日，上海房东信心指数逼近今年以来的最高值，卖方市场已经出招，接下来就看买方市场的应对了！
3、
认房不认贷
刚需才是关键
重大利好出台，市场是反弹还是反转？
在笔者看来，反弹是肯定的，反转言之尚早！
首先是市场需求的体量
认房不认贷更多的是释放出过去严格调控之下的积压需求，短时间内必定有一波成交量冲高，就像去年6月疫情复工之后的上海二手房市场
不同点在于，积压需求的体量
去年封控期间的积压需求市场持续了2个月时间，随后市场震荡下行，一路走低
这次积压需求释放的持续时间又会是多久呢？前文讲过，预期扭转需要市场持续活跃，这是对上海二手房购买力的一次考验
其次是二手刚需入市的情况
政策出台之后，除了售楼处火爆之外，最先疯传的是“链家挂牌量猛增”，这也与我们的判断一致，卖一买一是当下购房者的更优选择
而置换链路的起始就是二手刚需，例如低总价的老公房
如果低总价的刚需人群更多的是选择远郊新房而不是市区老公房，就会使得置换链路胎死腹中，进而降低二手房市场的活跃
所以，二手刚需的入市情况至关重要！
还有一点想说的是：同样一副药，对不同年龄的人效果自然也是不同的，当下的市场与2014年早已物是人非，简单粗暴的对照不可取
总 结
政策已经出台，市场好转、交易活跃度提升对每一个楼市参与者来讲都不是一个坏消息
对于后市，一房一万依旧保持谨慎乐观，但要提醒低积分刚需置业的朋友，要加快节奏！
具体到实操层面
置换卖房打新的群体，踩准新房的入市节奏果断出手，地段和产品的升级带来的价值提升是长期且可观的！
考虑置业二手房置业的朋友，除了价格外，更要关注产品和地段，多挑多看多了解
操作建议方面
8批次新盘已经开启认购，今年一、二批次出让的地块也在加紧入市，大家要重点关注
预算400万以内的朋友除了可以着重考虑中环附近或郊区核心地段的二手房；还可以看看远郊带地铁的新盘，例如赵巷、嘉定北、宝山、航头、新场（积分要求比较低）
预算400-800万的朋友，依然优先打新，带地铁、商业、学校的新房值得重点关注；总价从低到高可以看嘉定、宝山、徐泾、华漕、唐镇、春申、华泾等
预算1000万及以上，视积分不同，可以选择中环内、内环内百平三房，可以去看看东外滩、西藏北路、徐汇滨江、前滩、大宁、三林滨江等等
中低积分打新的朋友要把握机会，新政出台，市场热度明显上升，不要因小失大！
8批次不同积分、预算的置业攻略已经整理好了，欢迎收藏转发！
