城家，成立于2015年，是一家由华住酒店集团和IDG资本投资创建的专业公寓服务商，是全国领先的品质居住资产运营商。

旗下八大主力居住品牌覆盖长租公寓与服务式公寓市场，满足新就业大学生、职场白领、基础岗位从业人员、海内外高端人才等社会主要适租人群。

目前，城家携手国企、房企、险资、大型存量资产持有方等多元化主体，已布局30多个城市，打造200多个、总计开业3万多间、运营管理5万多间高品质公寓项目。城家与各类资产持有方的对接合作已覆盖居住资产全业务链，包括委托管理、租赁运营、技术顾问、合资自持。

Chapter 1

精细化运营为核心

领先的数字化布局

当下，数字化转型已成为各行各业的共识，也是产业升级和高质量发展的必要路径及驱动力源泉。随着住房租赁产业规模化进程的加快推进，缺少数字化手段的支持，企业规模化运营面临重大挑战。

城家研发出国内首个长租公寓精细化运营管理系统——城家CAS系统，通过数字化技术搭建起一套行之有效的居住资产全场景运营解决方案，基本覆盖了租赁住房全链条、全环节的精细化管理。

基于对城家CAS系统的分析，可以将住房租赁企业数字化思维归纳为三个层面：

赋能资产：建设资产全生命周期管理平台，对租赁住房资产进行规范、有效、科学、安全的全过程管理，实现资产的合理使用和优化配置。

赋能企业：建立一套行之有效的租住全场景运营解决方案，实现了业务场景、运营场景、消费场景等多维度场景的全打通，实现内部业务、财务一体，外部上下游拉通。

赋能租客：提供租住一体化全流程服务，实现线上选房、自动生成电子合同、快速支付与签约、在线提交报事报修、咨询投诉、退租续签……租户旅程能够被看到、被满足。

城家CAS系统的成功实践为住房租赁企业提供了有益的借鉴，数字化为住房租赁企业提供了新的发展机遇，企业需要把握这一趋势，加强数字化技术的应用，不断提升自身的核心竞争力。

Chapter 2

规模全面提速

"质&量"同步提升

近年来，住房租赁行业规模扩张提速，多品牌管理和开业的房量进一步扩大，城家也不例外。2024年城家在部署规模方面有全新的思路和发展方向。

01.

城家房量部署提速，且扩大城市版图

今年2月初，据城家资管官微披露的数据，2023年全年城家公寓新增开业11789间，累计开业规模35888间，同比增长48.92%，2021-2023三年开业规模复合增长率122.9%；累计管理规模超48000间，同比上涨27.24%，规模扩张提速明显。从2015年品牌创立到2022年底的7年时间里，城家已开业的房源累计24099间。而仅2023年，其已开业房源量增长11789间，全年新开业房间数接近以往7年累计开业量的一半。

从新增开业项目的城市布局来看，2023年上海项目的新开业项目数占全年整体开业规模的56.52%，城家正稳步加大在上海的布局。2023年城家首进武汉、保定、重庆等多个城市，其中武汉首个项目城家高级公寓武汉光谷藏龙东街地铁站店落地武汉东湖新技术开发区。可以看到，城家瞄准上海租赁市场的同时，也开始挖掘其他重点城市的发展机会。

02.

战略并购与多元合作提升，输出多方面能力

2023年全年，城家扩张或开业项目合作方包括保德信集团旗下PGIM Real Estate保德信房地产、思睿集团、安住资本、平安不动产、国央企、地方城投等。

对外合作已经成为城家实现规模增长的有效路径，上图8宗对外合作案例为城家整体开业体量贡献了超6641间房量。值得一提的是，2023年，城家新增国央企合作项目10余个，新增房量8000+间，项目布局北京、上海、济南、保定、昆山等城市。

其中，与平安不动产合作打造的城家上海嘉定国际社区项目已于去年12月21日正式开业，城家公寓为项目提供运营服务。项目位于上海嘉定新城板块，计容建面3.6万平方米，共计12栋642间租赁住房，沿街底商1744平方米。

同时去年11月，城家受托运营位于上海徐家汇的GROW瑞贝庭公寓酒店正式开业，该项目由思睿集团旗下地产股权基金整体收购的商业房地产项目打造而成。项目坐落于上海徐汇区与黄浦区交界板块，可提供110间公寓，单间造价 14万，历时工期 4个月。

不过，城家合作的项目并非都是仅输出项目运营管理能力。去年城家与PGIM Real Estate保德信房地产成立合资公司，双方将聚焦境内优质居住资产收购与管理。双方共同收购运营的宝龙公寓Designed by MUJI，由城家负责项目的设计定位、业态及功能改造、部分楼层内部的代建以及后期的运营管理。同时，在重资产布局方面，城家也开始投资开发项目，与安住资本共同建设国内首个外资投资的R4公寓项目。

03.

长租与服务式公寓并行，精准服务各类客群

目前城家发力的长租公寓和服务式公寓产品分别对标安居和旅居的客户需求，其中长租公寓房源量占城家总房量的比例超过80%，服务式公寓房量占比不到两成。城家资管官微披露，城家的系统针对长短租结合和长日租结合的业态特点，由城家CAS系统用以匹配长租，同时对接华住PMS系统匹配短租，根据不同项目，匹配长短租比例。酒店基因为城家运营管理服务式公寓带来了天然优势。

在服务式板块，城家拥有包括瑞贝庭、自有品牌CitiGO HOUSE欢阁服务公寓以及和雅诗阁、华住共同运营管理的馨乐庭公寓酒店3大品牌。2023年，瑞贝庭公寓酒店签约拓店10余家，项目布局北京、上海、苏州、成都、南京等核心城市。从瑞贝庭公寓酒店的扩张情况来看，城家对服务式租赁市场的关注度持续提升。

Chapter 3

践行社会责任

为人才提供品质住房

城家还积极参与住房保障体系建设，携手政府、企业探索人才安居的最优路径，助力区域租赁住房政策落地。发挥自身市场化运营主体核心功能与优势，为政府提供全链条服务，助力实现政府在住房保障体系中的“压舱石”和“稳定器”的角色。目前已服务北上广深杭等城市40多个园区，为城市人才提供更多品质租赁住房，为提升城市潜力、达成产城融合的长期目标提供强有力的支撑。

01.

雄安商务服务中心公寓

与雄安商务服务中心携手打造商务服务中心项目公寓，满足了雄安新区高层次、多元化的高级管理人员长期租住需求，确保满足疏解对象来得了、留得住、发展好。也为雄安新区建设凝聚、汇聚更多创新创业人才，建设宜居宜业的幸福生活提供功能支撑。

此次项目服务对象主要为中长期派驻办公精英，高层次人才，以及整体搬迁的落地性高级人才和普通白领及技术人员。公寓地上建筑面积约14.9万平方米，涵盖酒店式公寓、行政公寓、服务式公寓、白领公寓等多种公寓产品。同时，针对此次项目涉及物业集中度高、产品类型多、居住场景精细的特点，城家将引入中高端酒店标准作为整体项目服务的基准。在不同产品运营中增加伙伴式、管家式、家庭式等半定制化特色服务方案，加强不同居住场景下的客户入住体验感。

02.

新时代城市建设者管理者之家

城家上海大场国际社区

为更好满足城市建设者以及城市运行一线务工人员的住房需求，3月29日，宝山区城家公寓“新时代城市建设者管理者之家”项目正式揭牌，为广大一线工作人员提供多元化住房服务，解决他们最关心、最直接、最现实的住房问题。

该项目位于宝山区大场镇环镇南路1599弄，处于宝山区南大辐射区，是新建R4保障性租赁住房项目，项目由上海城家酒店管理有限公司负责运营管理，于2024年2月29日投入使用。总建筑面积达6万余平方米，共有8幢住宅楼、1幢商业楼，房源1384套，套内面积16-25平方米不等。

其中1号楼64套房源改造为“新时代城市建设者管理者之家”，提供床位156张，床位价格区间为800-950元/月，主要供应对象为从事城市建设和基础公共服务的一线劳动者及新就业群体。项目自带2500平方米商业，日常生活购物便利，距离15号线祁安路地铁站500米。每套房屋均配备独立卫浴、冰箱、空调、油烟机、洗衣机，为入住的租户提供最优便利，实现“拎包入住”。

结语

未来，城家仍将继续积极参与各类保租房、人才公寓、大型租赁社区住房保障项目，为各类主体、合作方提供全链条服务，发挥自身优势，输出精细化运营管理，为城市人才提供更多品质租赁住房，为提升城市潜力、达成产城融合的长期目标提供强有力的支撑。

数据来源：公开数据 URI复核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

内容审核:Mark君

内容复核:城家

运营编辑:汤梦