怕什么来什么。

前不久，云南房网还认为昆明配售型保障房凭借低价和可以回购两大优势，有可能大量锁定刚需客群，导致新房市场的有效需求下降，刚需型商品房销售困难。很快，有媒体就报道称，自昆明市开放配售型保障房申购以来，到7月中旬仅线上申购人数就超过5300户，不仅超过今年昆明计划建设的配售型保障房数量，更是远远超过昆明第一个过规项目348套住房的供应量。

昆明第一个配售型保障房项目居然是洋房

昆明配售型保障房申购是从6月24日开始的，但由于《昆明市配售型保障性住房管理办法（试行）》7月9日才开始执行，有关申购资格、回购、选房流程等具体执行规定才终于明确，所以实际申购时间并不长，尽管如此，申购家庭仍超过了今年昆明理论上供应配售型保障房的最大值。

由于申购仍在进行，而计划今年开工建设的8个配售型保障房项目，目前还只有一个项目开工并过规，房源也才348套，而且还远在呈贡，绝大多数项目和房源都还连规划设计方案都没有，户型、价格也都没有公布，真正的申购高峰还没有到来，所以今年申购者数量将会大大超过现在已经申购的5300户，很可能将数倍于5000套的房源总数。

为什么申购配售型保障房的昆明市民这么多？原因其实很简单，一是房价便宜，早前预计的售价将不超过8000元/平米。其实目前市场上接近这个价的商品房也不是没有，如果买二手房更是毫无问题，但配售型保障房的地段位置比市面上万元以下的新房总体要好，品质也不低，像呈贡的第一个配售型保障房项目居然是多层洋房。另外，配售型保障房还拥有普通商品房没有的条件——可以申请回购。

配售型保障房可以回购的条款，使得购房者将来如果离开昆明，或者出于经济方面的原因，可以很容易将房产按原来的购房价变现，这在未来房价有可能向下的大趋势下，非常具有吸引力。据有关人士分析，如果以后征收房产税，配售型保障房的税率也应该比较低。

正因为如此，申购配售型保障房才变得非常踊跃，虽然今年理论上的供应量只有5000套，可是按照申购流程，配售资格是通过摇号产生，所有申购者都有机会，即便当期未取得购房资格，也会自动进入轮候库，在下一轮又有机会。参与摇号次数越多，获得配售资格的概率越高。即便今年无法中签，由于昆明还在计划建设新的配售型保障房项目，只要建设不终止，理论上就一直会有机会。这种轮候申购的制度设计，使得昆明申购配售型保障房的人数长期大幅度高于可供房源数量。

可是如果昆明配售型保障房长期超量锁定购房者，比如今年最终申购者达到一两万户家庭，今后的轮候库也长期保持这么多人数，就意味着市场上商品房的潜在购买者也减少了这么多，对主打刚需，价格上又没有什么竞争力的商品房项目来说，卖房的难度会进一步增加。

本来，一些位置不是很好，产品没有优势的普通商品房项目，在销售困难时还可以打价格牌，降价促销，但有了配售型保障房以后，商品房价格再低也很难与配售型项目竞争，更何况商品房开发商也不可能承诺回购。

难道普通刚需项目连打价格战的退路也丧失了吗？

相关阅读