告别了八月的激情，九月的重庆重归平静，楼市波澜不惊。

突然间粉丝群曝出一个重磅消息，原来某开发商破产重整公布债权人信息，居然诸多大V赫然在列，被眼尖的粉丝发现了。

看看这些五花八门的广告公司，欠债多则十几万少则万把块，这么多大V集体被割韭菜，真是闻着伤心见者流泪~

更不用提还有几百户购房者，正在焦虑地等待中了。

今天，我们就来摆一摆这家破产开发商的故事吧~

01.拿地已近20年

楼面价仅157元/平

这家破产的开发商叫做重庆天江坤宸置业有限公司，很多人会一脸茫然，不过一提起它开发的楼盘，相信很多人都知道，那就是爱普新鸿府。

2003年8月，天江坤宸的前身重庆天江秀城置业公司成立，注册资本2000万元。

重庆天江置业公司以现金方式出资1500万元，占比75％。其真正的股东是造摩托起家的浙江钱江集团，它还在重庆开发了天江韵城（即复地上城）、天江鼎城、常青藤等项目，也曾名噪一时。

龙头寺天江鼎城

另五家神秘股东以渝北500多亩土地出资，瓜分剩下的25％股份。这些土地全部位于重庆渝北区回兴镇果塘村原10社，即今天的现代农业开发园区内，土地用途为住宅。

但这几个股东的出资方式，则引发了争议。

它们入股的土地评估价总值达到10243万元，折算下来楼面价仅157元/平，但却分别仅以100万元计算出资额，其余的9743万元计入资本公积金，为包括天江置业在内的全体股东共享。

神秘股东们的“慷慨”之举很快被重庆渝北区工商局等部门叫停。

地产界人士认为，天江坤宸股东们上千万的资产作价100万元入股，有偷逃土地增值税、利益输送之嫌。

重压之下，天江秀城变更了出资方案，注册资金被“无奈”增加至6409万元：天江置业仍旧出资1500万元，持股23.41％，其他几家股东在出资土地不变的情况下，土地入股价格大幅上调，总股本变更为6408万元。

后来的故事就更加精彩了，这个项目几经变更，期间一度由隆鑫集团接手，开发成了渝北区域有名的大盘隆鑫鸿府。

但这个隆鑫鸿府也是一波三折，在2017年由隆鑫变更成了爱普，而后在C地块打造了一个全新的楼盘—爱普新鸿府。

爱普新鸿府推出后，虽然项目也有些公路噪音等不利因素，但凭借北区的优势和大力的分销拓客，也还算卖得不错，眼看就走上正轨了。

但施工方面却并太给力，没过多久项目便传出工地停工、延期交房的消息，把业主吓了一跳；

2020年8月，这个项目又宣布复工，还请了几个大V敲锣打鼓弄了几篇广告。中介们也是疯狂地热烈推荐，一时间好不热闹。

不料好景不长，没过多久这个项目再次停工，一直拖到现在。

前几日经过此地，只剩孤零零的几栋楼栋在这里，现场看不到一个工人，俨然成了一片荒地。

后面的事情大家也都知道了，这家开发商破产了，500多户业主接房变得遥遥无期。

02.开发商为何破产

资不抵债两个亿

根据审计资料显示，天江坤宸公司资产总额21.13亿元，负债约23.01亿元，净资产为-1.88亿元，已经严重的资不抵债了。

在其官方公布的破产重整资料上，是这样分析破产原因的：

这个原因，合不合理就不太好评说了。

毕竟一个楼面价仅157元的项目，如今土地至少也增值了50来倍了，居然还陷入资不抵债的命运，实在是让人汗颜。

03.受偿率理论9折

实际只能打两折

众所周知，开发商进行破产重整，目的还是要将项目盘活，毕竟项目还有很多未售的房源，有重整后经营的价值。

从账面数据上来看，天江坤宸资产21亿负债23亿，债权受偿率应该能达到90%。

不过在破产重整的过程中，524户购房者及有抵押的债权和欠税等是享有优先债权的，普通债权则相对靠后，因此受偿率往往要打很大的折扣。

那么，这些业主和大V们的债权到底怎么解决的呢？

有眼尖的网友找到其中一页“普通债权拟抵债资产明细表”，某大V与其他7家债权人被以23%的比例打折之后，共同分配到一个鸿府A区的车位，算下来价值7万元一个。

理论上能打9折，实际却要打上两折，还只能跟其他几个公司分配到一个毫无流动性的车位，跟鸡肋没什么两样。

某网友还晒了一下它的投票结果，投了一张反对票，看来也是对重整结果的无语。

但也有粉丝表示，如果重整方案通不过，则“复工就没有指望”，也就谈不上交房了。

而一旦进入破产清算流程，则普通债权清偿（很可能）为0，但“债权人诉求差异太大了，重组方案可能很难通过”。

由此可见，按照“市场化”“法制化”处理烂尾楼，跟急迫的“保交楼”诉求之间，依然隔着遥远的鸿沟。

这500多户业主，还会经历一段漫长的等待吗？