我是深叔，拥有多年深圳房产研究和投资经验，长期持续关注深圳地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下深圳购房答疑内容，来自微信公众号“深叔说房”的粉丝精选提问：

提问：深叔，你好，请问深圳的老破小能不能买呢？

深叔：你好，第一，居住的安全性的问题，因为物业不作为呢，线路老化，楼道的路灯呢是常年的不亮，电动车乱停乱放，下水道老化，一个月堵一次，糟心又非常的受罪，更危险的是有电梯的小区呢，电梯使用久了，缺乏保养，出现故障也是经常有的事情。第二个超过30年的老破小，是不能贷款的，而现在大部分老破小楼龄，都已经超过了20年，这时候你要想清楚一个问题，你再住个十年20年后要不要换更大的房子，或者说因为生活的不确定性，既需要一笔资金，需要把房子给卖掉，而接受老破小的都市预算不多的刚需人群，他们有实力全款购买你的房子吗？第三买房呀，不仅是为了满足居住的需求，也更是为了让资产。保值增值是存钱的行为，比如说400万买的老破小，你住了十年以后，既需要用钱，但是卖不掉，或者是低于400万的价格卖掉，同样的400万的新房，你住了十年能卖个600万，你会怎么选呢？第四，老破小的停车也是非常难的，很多老旧小区的车位都是比较紧张，油钱也没有地方停车，回家稍微晚一点，就只能停在路边，或者是小区的门口被贴条呢，被刮蹭都是常有的事情。第五呢，物业是比较差的，大部分老破小基本上是没有物业的，小区脏乱差，老破小优点就是价格非常便宜，生活配套呢非常的方便，交通方便，上班通勤时间短，缺点就是基本上没有什么居住体验感。环境差，没有绿化，物业水平跟不上，安保拉垮停车难，居住的安全系数是非常的低，缺乏资产的一个流通性，这些后果呀，你需要想清楚，你能不能承受，确实能承受你就去买，如果说确实不能承受，坚决不要去买。其实买房呢，就是我们在做取舍的过程，特别是我们预算不多的刚需 ，一定要做好权衡优缺利弊

提问：深叔，我如果买老破小投资，合适吗？还有就是老破小跟老破大该怎么选？

深叔：你好，不管怎么样，这类老破房子在楼市中依旧处于末端，购房者绝大部分还是倾向于新小区；老破大和老破小如何选择主要还是看购买对象，选择大房子的大部分是改善型购房者，但是他们很少能忍受老旧小区，会尽可能选择别的小区，所以说老破大基本没有投资价值，唯一的优点就是贷款比例大，如果选择老破小，那么一定要考虑学区和交通两个因素，不然也不会有投资价值。

提问：深叔，你好，请问前海的三个片区，哪个片区买比较好？

深叔：你好，前海的三个片区，桂湾、妈湾还有我们的前湾，各自发展的这个重心都已经定位了，在前海的规划中，桂湾是定位了金融中心，它主做的是高端的总部经济，前湾的话定位的是科技创新中心，它承接的是中小创新企业，主做金融科技还有信息服务，妈湾定位的自贸城，在现有的基础上发展现代物流，还有供应链的管理，各有优势。三湾建成之后桂湾的话是商务区，还有居聚区，那前湾的话是商务区公共设施还有居聚区，那麻湾的话是以商务区为主，居聚区为辅。 桂湾、前湾会成为新的产业和居住的高地，桂湾的价值高于前湾，和桂湾连在一起的宝中界面很干净，还有少量可以开发的净地，再加上桂湾和大铲湾的双重加持，价值是远超自贸区的其他片区的，那房地产的价值是由规划来决定的，规划的档次越高，意味着它将来它的配套设施就越好，这个区域的活力和发展前景就越好。宝安中心加上前海这一块是真正的新城市中心，在新的规划里面的话，是整个大湾区里面唯一一个定位国际化新城市中心的地方，它的定位有三个，一个是总部经济，第二个的话是文化艺术中心，第三个的话是商业休闲中心，所以从这个角度来看的话，前海的新城市中心既属于宝中，又属于前海，这就意味着整个深圳市，整个大湾区未来都将在这里展开，那么这块区的房地产也会大大收益。 规划中住宅占比最高，未来能够联动成住宅片区来，会是桂湾片区，住着比较舒服，大家可以一块抱团，未来的居住氛围的话，体验感会比较好。相反的妈湾还有前湾，因为规划的因素，它是以商务为主的，未来不能形成很强烈的资识氛围，所以说体验感会差一点点。

提问：深叔，你好，预算在700万，小孩今年下半年出生，改善，请问现在要不要提前考虑学位房，最近在看房，要么是老破房子，要么是位置比较远，看中的预算够不上，有点纠结，不知道该怎么办？

深叔：你好，其实你这类购房者并非少数，往往对能买得起的房子不满意，而心仪的房子却无法负担，抛开学区需求后，很多问题便迎刃而解，如果仅是为了购置一套长期居住的住宅，无须过分关注房价走势，只要喜欢便可入手。如果将来需要更好的学区，也可以考虑采取买小房租大房的策略。关于购房资金问题，需要区分是真正缺钱还是所谓的“假缺钱”。所谓假缺钱，指的是手头有足够资金，但目标过于庞大。房子的居住功能可以通过租赁实现，若未来三五年内需要换房或资金紧张，选择易于变现的房产至关重要。如果未来仍然钟爱新房和大户型，可以再出售现有房产，届时将有更为充足的准备。

提问：深叔，你好，为什么这两年宝中碧海涨的很多？前海自贸区会直接利好宝中？宝中现在还值得上车吗？

深叔：你好，前海自贸区是深圳规划的高端自贸区，随着该区的建设与自贸区的不断完善，该区未来必然会有绝佳的发展前景。但是前海自贸区存在的一大问题就是整体的商品房数量较少，存在较为严重的住宅稀缺问题，未来随着人口的大量涌入，必将会加剧这一现象。前海自贸区的老前海的商品房质量比较一般，前海北受制于学位和小区品质，前海南受制于交通条件。但是目前的前海片区并不是发展潜力最大的地区。目前发展潜力最大的地区主要是宝安地区，产业聚集度高，学区房较为完善。短期来看，学区房的价值较大，但是长期来看，还是中心城区的价格较高。

以上为”深叔说房”微信公众号粉丝提问精选

当下房产分化越来越严重，未来注定只有小部分人能赚钱。

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