上周，市民关注的昆明配售型保障房获得进展，首个项目呈贡吴家营街道KCC2024-2号地块过规并火速开工，与此同时，昆明市第二批配售型保障房的计划也披露了。

据“昆明规划建设”报道，昆明市第二批配售型保障房计划建设1000套，目前已完成前期调研、地块筛选工作，拟从较为成熟的地块中选取1—2个地块用于第二批项目建设。

目前官方还没有公开第二批配售房项目的具体选址，但上周公示规划调整的双塔片区一宗85亩住宅用地，或许将成为第二批配售房项目。

双塔片区地块调规

这宗土地四至范围为，西至希望路，东至蓝光COCO蜜城，南至水岸青城，北至前旺路，原规划为一宗约100亩的二类住宅用地，此次调整结合用地权属划分为两个住宅地块，其中现有的民胜家园小区位于西南角，地块注明为现状，不再进行指标控制，而另外的02地块现状为临时停车场和闲置用地，面积约85亩，进行了规划指标修改。

具体为，容积率由3.2调整为3.1，建筑密度由25%改为22%，建筑限高从100米降低到80米，绿地率保持40%不变，最值得注意的是：机动车车位配比由1个调整为0.75个。

除了车位配比，该地块修改后的指标与昆明市对配售型保障房的规划要求完全一致。

据“昆明规划建设”报道，配售型保障房的规划指标为：建筑高度均不大于80米，容积率不大于3.1，建筑密度不大于22%，绿化率不低于40%。

另外，配售房将引入第四代建筑设计理念，均按照板楼设计，南北通透、双面采光，设有大面积露台、宽景阳台，套型面积为88—110平方米。

目前来看，配售房与商品房的规划条件差异主要就是在车位配比上，昆明近些年开发的商品住宅，车位配比基本不会低于1:1，有些高端项目甚至能达到1:2以上，而昆明第一批配售房的9个地块中，有8个地块的车位配比为1:0.7，剩下一个地块则只有1:0.5。

回头看双塔片区新调规地块，如果作为商品住宅项目，1：0.75的车位配比显然过低。

双塔片区这宗土地规划调整将现状小区划为单独地块，由于剩余土地已是净地，不需要涉及拆迁，具备了尽快开工的条件。

双塔片区地块规划条件

昆明市第二批配售型保障房的规模较小，仅计划建设1000套，而双塔这宗85亩住宅用地可以满足。

该地块面积为56741.14平米（约85亩），按3.1容积率计算，可建面积约为17.6万方，扣除地块需配建的文化活动中心、卫生站、幼儿园等后，就算按配售房最大的110平米户型计算，容纳1000套也没有问题。

但前述分析只是说明这个地块满足开发配售房的条件，昆明究竟会不会把双塔片区宝贵的地块拿出来开发配售房，其实也还有很大悬念。

从第一批配售房的情况看，各项目基本是将原来的商业地块改为住宅，而且多数地块属于较难出让的“边角料”，比如盘龙区的配售房地块原为多次出让未果的“浮岛智核”项目，官渡区配售房所在的方旺片区，如果作为商业地块同样很难卖出。

而双塔片区就完全不同，2W+的房价一直在昆明各片区的顶端，土地可以说不愁卖，最近的例子就是今年2月邦泰溢价竞得双塔片区42亩住宅用地，成交楼面价达6846元/平。

如果参照邦泰的成交价，这次调规的85亩土地少说可以卖到10亿以上，拿来做配售房，是不是太可惜了。