今年已经过半，昆明房地产市场表现惨淡，但业内人士说，最坏的情况可能还没有到来，而陆续开始发售的配售型保障房，将成为影响昆明楼市的最大“灰犀牛”。

虽然截至目前，昆明市还只有一个配售型保障房项目开始申购，但按照昆明市计划，仅今年投入建设的配售型保障房就有5000套，其中第一批有9个地块4000套，这也就是说，未来半年内，至少有数千套房源投入市场。

而昆明预计建设的配售型保障房还在不断增加中，前不久公布开工计划的地铁5号线世博车辆段盖上项目，已确定属于配售型保障房，体量也在4000套左右。

世博车辆段上盖地块将开发昆明最大配售型保障房项目

配售型保障房数量多，而且上市时间比较集中，很可能对房地产市场产生难以预计的影响。这一方面是因为配售型保障房属于新生事物，此前从来没有过，市场影响不可测；另一方面，在于配售型保障房除了价格比较低之外，还有一个商品房和其他保障房没有的特点：封闭式管理，可以回购。

所谓封闭管理，是指禁止以任何方式将配售型保障房变更为商品房流入市场，不允许上市交易，只能申请回购。而回购的价格是按照“原购房款+利息-折旧”的公式计算。其中折旧率为每年2%，而利息则按照签订回购协议时银行3年期定期存款利率计算。

由于现在昆明的配售型保障房刚刚才开始申购，还谈不上回购，具体回购时的利息计算要看未来银行存款利率。如果按现在的的利率，3年定存的利息是1.95%，差不多可以抵消折旧。这也就是说，如果参照现在的利率水平，昆明的配售型保障房在居住若干年后再回购，差不多可以拿回原来的购房款。

这种回购条件将使配售型保障房在市场上拥有难以比拟的优势。因为随着人口减少、住房过剩，以及早晚都会征收的房产税，现有商品房将逐渐呈贬值趋势，居住若干年后不要说卖出原价，打折后都很难成交，这两年昆明市场上出售二手房的房东对此应该深有体会。在此情况下，配售型保障房居然可以回购，而且回购价在计算折旧后差不多还能拿回原来的购房款，如果未来存款利率上涨，回购价还可能超过原价，简直不要太吸引人。

昆明首个配售型保障性住房已经开始申购

也许正是为了避免大量回购对指定回购国企的经营冲击，国务院颁布的关于规划建设保障性住房的指导意见，以及昆明市公布的《昆明市配售型保障性住房管理办法（试行）》，都限定了回购条件。昆明市配售型保障房管理办法第十六条规定：配售型保障性住房取得不动产权证未满5年的不得申请回购。因辞职离开本市或重大疾病等特殊情况，可申请回购。第十九条规定：购房家庭申请回购时，向市住房城乡建设局提出申请，由市住房城乡建设局负责审核。

按照上述规定，购买昆明市配售型保障房，原则上取证满5年就可以申请回购，只不过需要住建部门审批，除此再无限制条件。

但政策制定者似乎忽略了一个问题，即如果大量购房者申请回购怎么办？指定的回购主体能否应对？

这种情况按照当前的房地产市场形势当然很难发生，但国内房地产市场正处在剧烈变动之中，房产价值也许在不久的将来会打破重估，如今配售型保障房的售价虽然大大低于市场价，被看成是一种住房福利，想买也不一定能买到，买到的话肯定也不会轻易申请回购，可是一旦市场形势发生重大变化，未来的房子如果越来越不值钱，市场上出现大量价格很低比配售型保障房还便宜的二手商品房，如今购买了配售型保障房的住户就会有强烈愿望申请回购，申购者会大幅度增加，届时回购制度就会受到很大挑战。

虽然按照制度设计，回购后的配售型保障房还可以继续销售，但那是按照当前想买的人多可售房源少预计的理想情况为前提，假如未来有一天连配售型保障房也过剩，价格也失去优势的话，又该如何是好？

当然在极端情况下住建部门可以拒绝回购申请，但这会带来一个问题，即如果申请回购者已经丧失认购条件怎么办，因为按照规定，购买昆明市配售型保障房需要本市城镇户籍，如果一个人在购房后又将户籍迁出昆明，则必须回购。还有，一个拥有配售型住房的昆明本地居民通过结婚、继承等方式，使得家庭拥有的配售型住房超过一套，则也必须回购。

总而言之，配售型保障房封闭管理回购制度的基础，是假定配售型保障房是一种福利，属于需要一定资格才能争取的稀缺权利。这种假定前提成立的前提是住房相对紧缺，房价比较稳定。过去几十年中国房地产市场的也的确一直如此，然而，过去一直如此未必代表未来也一直如此。

看清楚趋势又符合申购条件的人，自然会千方百计申购有着回购兜底条款的配售型保障房。这次申购不成就一直申购，反正就是不买商品房，从而造成虽然今年昆明计划供应的配售型保障房只有几千套，但会锁定好几倍的申购者。

这就是今年下半年昆明房地产市场的“灰犀牛”。

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