就在1月中的时候，好友大安激动的告诉我，三年前花300多万买的江南一村老破小终于要拆迁了。
由于江南一二村的位置与东安相近，目前各方对地块预计的拆迁价格也参照了东安去年的水平，约在15万/㎡。
如果这样计算下来，大安40多平的房子大约能拿到600万。
对1187位“江南大安”来说，这应该是春节收到最好的新年礼物了。
黄浦外滩“第二界面”近日也发布了最新的动迁计划，63.5万方的动迁面积刷新了记录。
随着两区接连公布的旧改大动作，上海各区2025年的动迁预算（草案）也在陆续公布中。
我搜集整理了一部分已经公布预算草案的区域。
徐汇区最新公布的2025年预算（草案），源政府官网
比如动迁大户的徐汇，在上一年已经令人咋舌的224亿基础上，2025年的预算直接翻倍，达到惊人的430亿元。
其次是静安、杨浦的预算也有不同程度的抬升。这里没有查阅到另外两家动迁大户黄浦和浦东的数据，但以目前的趋势来看，大概率也会增加。
静安区最新公布的2025年预算（草案），源政府官网
尽管目前还停留在草案阶段有待最后批复，但不难感受到2025年上海旧改的加速和加码已经箭在弦上了。
根据之前发布的《〈上海市深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划的实施方案〉任务分工方案》内容，2025年、2026年及2027年，是全市动迁未来的3个关键节点。
而今年上海的征地和拆迁补偿支出很有可能继续刷新，突破2024年1100多亿。
那么问题来了，数千亿的资金是否会持续流入楼市，对房价的影响究竟有多大？
01
流入市场的增量资金
或许没我们想得多和快
从2015年-2018年的货币化棚改来看，能流入市场的“增量资金”对推动房价有着非常重要的作用。
所以拆解和分析这部分资金的规模、方式及去向就变得很关键。我们就从目前的旧改工作来尝试揣测接下来的变化。
我先对2024年楼市成交金额与拆迁支出预算数据做了对比。
大家感受到差距了吗？
即使我们对去年的拆迁金额满打满算，相较于楼市庞大的成交额来说只能是“尚可”。
而且在这1100多个亿当中，究竟又有多少资金是真正流入楼市？当中又会折损掉多少？
比如我的朋友大安早已拥有了100多平的市中心三房，当我问他拿到拆迁款的打算时，提前还贷，充盈现金流都是目前的想法，唯独没有提到换房子。
类似江南、东安这类的上海老小区，居住的主力基本上为老年人+租客，老年人的购买力通常很有限。
而那些租客背后的房东，譬如大安这样的，大多也已经有宜居的自住房，拿到钱后未必会进入楼市。
所以拆迁款流向传统楼市，这条路径一定会出现折损。
做个简单揣测，以去年的1100多亿估算，实际流入楼市的金额可能在数百亿级，而全市二手住宅的套均成交总价在447万，大家可以自行做一个匡算。
即使有手握数百万的拆迁户涌入市场，面对年均成交量20多万套的上海楼市，能撬动的作用很有限。
当然，2025年的动迁“加码”，还有蠢蠢欲动的PSL（棚改贷款）也给未来进入楼市的增量资金留下了一抹悬念。
再者，旧改形式变得多样化。
相较于2015-2018年全国棚改采用货币化主导的方式，到了近几年，旧改操作形式更多了：房票安置、原拆原建、成套改造、货币化安置等等。
这里先重点聊一下房票。
目前据公开的消息，上海一共有两个地方明确了房票安置的方式：8月，金山发出了第一张房票；到了12月，青浦区住房保障和房屋管理局拟定了《青浦区房票安置操作口径（试行）》。
没错，都是郊区。
我们来看看截止到1月末，各大郊区的新房存量情况。
相较于全市16个区的总存量来说，上述6个区域（板块）就占去了上海当下53%的份额。
再来看去化速度。
2024年全市新建商品住宅的月均去化套数为4817.3套，而图表中的6个区域即使合在一起，整体的月均去化套数也只有1973.2套。
全市VS郊区，差了2.4倍！
这背后反映出两个情况：1、外环外放宽限购对于新房的实际刺激作用有限（这里是不是也可以推测未来会进一步放宽部分区域的限购）；2、不少人涌向了性价比更高的二手房。
但不管怎样，加快这些区域的新房去库存是当务之急，房票的定向操作成了一种有效的补充手段。
虽然也是货币化安置方式，但由于并不直接产生增量资金，对楼市短期的价格影响并不大。
再看一下接下去旧改的重点项目：“城中村”和“不成套旧住房”。
相较过往市中心二级以下旧里的住户更多会选择拿货币，城中村的旧改居民往往倾向于拿房子，也就是所谓的“产权调换”。
根据华泰研究对2023年全市不同区域的城中村旧改抽样调查：“房屋补偿+土地相关补偿的账面总金额在99.5-128.7万元/户，对应每平方米补偿5077-6566元/平”，即使如今全市二手住宅价格整体下滑至2017年，两者间的差异依然很大。
相比之下，产权调换获得的房产，无论原拆原建还是异地安置，未来在二手市场的市值会更高，这也是为何城中村居民大多会选择货币补偿+房子的重要原因。
不排除政策会有调整，但从过去的情况判断，接下来“城中村”能直接产生的增量资金规模有待考量。
近年来，还有类似在小梁薄板中比较常见的原拆原建、成套改造的模式也在快速增加。
但无论上面哪种方式，想要和过去一样直接获得货币补偿的机会将越来越少。
所以我们听到的旧改资金规模在不断扩大，但实际直接产生的、可流入楼市的增量资金其实是有限的，或者说旧改模式已经从过去的猛火大煮变成了小火慢炖。
02
这一轮旧改更像在“低谷加仓”
但我们还是不能忽略旧改对市场起到的深度“调理”作用。
比如，对小范围市场带来的抬升影响已经出现了。
与东安、江南相邻的日晖六村，这个拥有3000多户的小区，从去年10月到今年1月份，挂牌量已经持续走低，来到了2024年1月至今的最低位。
今年1月的成交量同时创下了近一年的新高。
根据从中介处了解到的情况，不少东安的拆迁户在拿到补偿后，由于居住习惯等原因，会优先考虑周围的小区，日晖六村就是其中之一。
挪腾出更优质的地块吸引开发商，重塑房价格局。
在2024年的土拍中，我们明显感受到开发商对地块条件越来越挑剔，冷热不均的土拍现象非常明显。
所以加快优质土地的储备和推出，能更好的吸引各大开发商在沪拿地。
而2024年上海也悄悄拿掉了限制房价市场化的枷锁，比如影响户型面积配比的7090，土拍限价以及随之将淡出的联动价等。
未来上海的房价格局将被重塑，这就需要重点板块能腾出更多地块，持续刷新未来的预期和发展空间。
一旦市中心的新房价格成功锚定，能很好的提升市场预期和信心，那么新房去库存，二手市场的价格稳定等都会迎刃而解。
此外，优化城市界面，撬动楼市杠杆，优化开发商现金流等等也都是这场轰轰烈烈旧改带来的一系列连锁反应。
所以当我们再仔细看这一轮大规模的城市旧改，它的规模依然庞大，但对资金流入市场的方式、方向做了更全面的调整。
所以在“房住不炒”的基调之下，这场旧改带给城市的意义将变得更深远、更绵长。
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