有了孩子，成了家长，买房的首要标准就会不自觉地向学区倾斜。
一般一梯队的学校，起码要在入学前提前3年把户口弄到房子里，大多数家庭还是会将买房决策前置以谋得一个确定的学区。
所谓的孟母三迁一直在上海悄无声息上演。
自2020年初上海开始实行公民同招、民办摇号以来，不少对口一梯队的学区房溢价得厉害，甚至一再蔓延，将二梯队小学对口的学区房也炒得火热。
之后市场下行、大环境不定、生育率降低，学区房所代表的教育资源以及因此而产生的高溢价都大打折扣，特别是不少老破小学区房成了最受伤的那一类。
即使附加在学区房上的价值已经尽数脱落，它仍是一众家长为孩子前途铺的第一块砖，难以彻底忽略。
如今，市场回调超过一年，学区房的泡沫被挤出了多少？
我们今天重点来看老破小/次新商品房两类学区房的两个数据：
1、学区房溢价率 2、学区房跌幅
*学区房溢价率=（一梯队学区房价格-非一梯队二手房价格）/非一梯队二手房价格
01
学区房的命运——超跌
我们在一房一万数据库中，拉取了2020年至今老破小（2000年以前竣工，建面＜40m²）以及次新商品房学区房的月度趋势，判断学区房现在所处的水位。
取数范围仅为中环以内。
先说受学区房概念影响最大的老破小：
回顾老破小学区房溢价的巅峰是在2021年的上半年，2021年1月一梯队老破小的成交价是96827元/m²，溢价率30%。
哪怕之后的三年整体市场时好时坏，但不影响学区房的持续退烧。
溢价率随着时间线恒定衰减，23年末24年初还在17%左右徘徊。
今年1月老破小学区房的溢价已来到5年来的最低点，溢价率仅14.9%。
甚至对二手市场，尤其是底部刚需市场刺激颇重的929新政，也挽回不了学区房的价值回落。
从溢价率走势来看，经历了 23 年下半年、以及 24 年上半年的两波回落之后，溢价率从去年9月份开始了平稳下探的周期，正在经历第三波回落。
时间越久，老破小学区房的尴尬之处似乎越明显。
价格很贵，居住体验又几近于无，未来走势更是不甚明朗，唯一的学区价值也就值15%的溢价吧。
用背上房贷、筋疲力尽的自己换一个不知如何脱手的不动产以及前途未卜的将来，对于更注重当下与自我的年轻父母而言，不划算了。
从跌幅看，
1月份最新的学区房价格与21年7月份最高点的107060元/m²相比，跌幅达31%，甚至跑输大盘。
因为同等比对下，非学区老破小的跌幅为24%。
最痛的无疑是那些买在21年溢价率高点、又经受了无情回调的家长们，可能是这样今非昔比的教训，才让学区房再难重回好光景。
那么中环以内、普遍拥有均衡配套，把一梯队学区用来锦上添花的次新商品房情况如何呢？
我们同样做了溢价率和跌幅的对比，发现次新商品房明显是更稳妥的标的，溢价率最多的2020年，也不过16%，而且并未多月徘徊在高位，大多数时间溢价均在10%左右。
而根据1月份的最新数据，学区房的均价为136694元/m²，非学区房的均价为130914元/m²，溢价率已经仅为4%了。
不到6000元/m²的价差，在13万面前，可以说微乎其微。
从跌幅来看，
次新学区房的最高点出现在2023年11月，均价160455元/m²，如今跌幅14.8%，同期非学区次新的跌幅是8.6%。
虽不如老破小那么夸张，但哪怕是次新商品房，也同样有更多学区带来的泡沫。
不过，当我们把时间周期拉长来看，今天学区老破小的价格就是2020年以来的历史低位。
而学区次新的价格至少大于它在2020年的价格。
也就是说，在2020年或2021年买入的老破小，在如今交易是稳亏的，但次新学区房还稍微有些余地。
对比之下，老破小+学区的设定注定成为大多数人心中的“雷品”。
对于支点过于单一的房子来说，房价回归到房子本身的趋势已然难以阻挡。
02
有的板块，正在改写命运
说实话，大部分家长明知学区房仍然存在溢价，却也不得不为孩子的教育打算，房价瞬息万变，但入学时间不等人。
虽然上文我们讲到学区房正在超跌，但也不得不承认，它的跌幅正在日益减小。
整整一年，老破小学区房的价格都在以每月1%以上的降幅回落，直到上个月才跌幅才开始收窄至1%以内。
经历了超跌的老破小学区房，有了回稳的迹象。
那么，具体到某个板块，它的学区房到可以入手的时刻了吗？我们选取了几个比较有代表性的板块进行对比，给大家一些更明晰的选择方向。
它们分别是南京西路板块、大宁板块、曹家渡板块、鞍山板块以及陆家嘴板块。
虽然同属一梯队学区板块，它们的回调却不尽相同。
不过可以确认的是，此时此刻几乎都是它们2020年以来价格最低的时候。
陆家嘴是学区房最火热的板块之一，加上本身地段优越， 老破小学区房价格也曾攀上16万/m²。
这意味着，当时面积不足40m²的老破小几乎与现今陆家嘴的江景豪宅一个单价了。
而且它们普遍的规律是：户型越小，价格越贵。
只用来挂户口、凑学区的房子，家长们宁愿以高均价换取低总价。
那时候的市场，实在畸形。
与当时相比，陆家嘴的学区房算是正式跌到位了，与同板块非一梯队老破小的差额仅余9%，完全低于全市（中环以内）的平均水平。
比较健康的是南京西路这样的老上海地段，地段价值足以碾压所有要素才可以做到虽有学区加持，溢价方面也从未大起大落。
鞍山这种老破小集聚的地段，板块存在大量学区老破小同质竞争，导致板块内学区房优势尽失，未来流通价值也随之大打折扣。
不过，两个板块这几年的走势也预示着它们今后的平稳走向。
但是稳定的背后又是极高的价格或者出手压力，精打细算的家长们又要踌躇一番了。
这也是为什么鞍山的学区房房价已和板块内非学区房所差无几了。
大宁与曹家渡是两个另类的板块，潮水褪去之后学区溢价仍保持在15%及以上。
甚至在 2024 年下半年，特别是929新政之后的三个月，出现了逆转超跌态势的状态。
曹家渡的学区老破小甚至出现两年来罕有的反转。
这意味着即便维持较高溢价，它们的学区房仍然能保持旺盛需求，这种热度会一再传导，让价格很难再降。
一切都是已被近几年的市场反复拷打后，呈现出的真实水位。
这也就是未来学区房真实的价值，与一般住房相比，价格不会夸张、也不会持平，而是以贵不上多少的状态换取与之匹配的资源。
人们不想亲身试验的水深，我们已经用数据为大家探过了，希望对大家有所帮助。
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