同区不同命，在上海楼市各个板块上并不少见。
但一说起市区，我会第一反应想到西藏北路和大宁。
前者是内环内“新旧割裂”的矛盾体，是千万级上车内环的突破口之一；
后者是北上海“六边形战士”的标杆，新地块房价甚至有望突破16万+/㎡，直接对标市中心豪宅。
倘若不算实力强悍、二手房价已突破20万+的苏河湾，当下的西藏北路在二手房市场上，已难以抗衡大宁。
尤其是标杆楼盘，早已走出了各自的价格趋势。
01
内环光环下，难掩历史包袱
西藏北路虽处内环内，但历史遗留问题使其城市界面始终难逃“脏乱差”标签。
最早西藏北路的发展，与铁路深刻挂钩。
19世纪末，吴淞铁路的修建催生了上海最早的火车站，带动了西藏北路的早期繁荣。
然而，1930年代的战火摧毁了这片区域的城市肌理，战后重建时，北站商业区虽短暂复兴，却因“棚户区”、“滚地龙”的标签陷入混乱。
1987年上海北站停运后，西藏北路失去核心发展引擎，逐渐沦为“闸北的伤疤”。
而今一踏入西藏北路这个板块，你就能明显感觉到这是一个被老破小裹挟的板块。
一边是高耸亮丽的新建豪宅，像中兴路一号，独特的建筑风格十分吸睛；可转身一看，不远处就是破旧的老房子，晾晒的衣服、床单随风飘扬。
这种新与旧的强烈碰撞，就是西藏北路给我的第一印象。
中兴路一号实拍图
附近老破小实拍图
而地段与资源的错配，学区与商业的双重硬伤，也是西藏北路板块所面临的困境。
其一，它虽坐拥内环地段，但内部商业能级严重不足。
板块内的大型商业，如大悦城、万象天地都处于南面的苏河湾片区，北面片区只剩下小型商业体武夷休闲广场与一些底商，勉强支撑着居民的日常需求。
武夷休闲广场实拍图
好一点的是，无论去人民广场还是静安大悦城、虹口龙之梦也都非常方便。
而且在售新盘万科·中興傲舍也规划有约三万方商业体量，将弥补板块内部商业缺乏的问题。
万科·中興傲舍实拍图
其二，西藏北路虽有市北中学等名校，但学区对口分散，且老破小与豪宅楼盘混杂，难以凝聚统一的教育吸引力。
好在区域内还将引入一梯队学校静安一中心。
据“上海静安”官微得知，325-01小学总建筑面积约21000平方米，规划建设30个班级，暂拟引入静安一中心小学优质教育资源品牌。
截图自上海静安
反观大宁，从大宁国际小学、闸北实验小学到风华初级中学，名校资源密集；久光中心、大宁国际商业广场、静安大融城等形成自循环商圈，甚至吸引外区客流。
医疗资源上，大宁拥有第十人民医院、同济大学附属口腔医院等三甲集群，而西藏北路虽也有三甲医院上海市中医医院芷江路院区，但体量并不大。
上海市中医医院实拍图
但对于预算有限、想要上车内环的客群来说，这样的西藏北路，也足够了。
千万级上车内环的机会，本就越来越少。
倘若处处完美，那价格也是水涨船高。
02
内环洼地，正在碎片化更新
地处内环，坐拥3/4/8/12号线四轨交汇+内环高架/南北高架/北横通道等交通要道，这是西藏北路板块最大的优势。
然而，在千万级上车内环的选择中，西藏北路与杨浦东外滩常被一起提及，内环洼地的名声更为响亮。
碎片化的城市更新，更难以改变整个板块根深蒂固的模样。
此外，旧改地块的零散分布，导致新建楼盘，与周边老破小混杂。
而且，近年来板块多供应百平左右小三房，使得板块难以形成更高端居住氛围。
从数据看，近5年西藏北路建面约90-110㎡户型始终是供应最多的户型面积段，且有3年占比均在50%以上。
而大宁凭借整片开发的时代红利，以大体量的商业与市北高新的产业为依托，奠定北区天花板的地位。
住宅层面，从大宁金茂府到中建大宁项目，均以高端定位重塑板块价值。
中建大宁项目甚至引入首层架空、私家泳池等顶豪配置，直接对标市中心标杆。
最近网传其整盘均价要冲16.5万/㎡，此前被津津乐道的带泳池500㎡的复式单元，总价或许要冲向8000万，这一价格足以看齐黄浦众多豪宅。
这种“去刚需化”的产品策略，彻底重塑板块价值认知。不仅能吸引本地改善客群，更可就近收割北上海高净值人群。
产业支撑的差异，也是关键。
当大宁通过市北高新产业持续导入高净值人群时，以住宅集聚为主、缺乏产业加持的西藏北路，仍在依靠“内环洼地”标签，批量生产百平左右小三房，吸引预算有限的偏刚需买家。
这种开发模式，也导致板块能级与客群定位相互限制，相互束缚。
03
一二手房，早已暴露楼市分化
目前板块内，房价比较分化。
区域内的豪宅新盘，凭借地段优势，单价能够突破12-13万/㎡；
但与之形成鲜明对比的是，老破小仅200-300万即可上车。
我们来看一下，2024年静安区各个板块的二手住宅成交情况。
彭浦和大宁，二手成交量均遥遥领先，其中大宁成交2886套，几近西藏北路的4倍。除了价格因素，还有大宁的配套资源加持。
我把这两个板块单拎出来，看看成交结构，也窥见了不一样的点：
大宁不只是吸引低总价段的客群，也更吸引中产改善客群。
而西藏北路仅有总价3000万以上成交量略占上风，主要还是得益于中粮天悦壹号（成交9套）、华侨城苏河湾（成交3套）、河滨豪园（1套）等苏河湾楼盘的成交。
当然，西藏北路去年二手房成交量较少，与去年其新房供应较多也有关系。
整个2024年，西藏北路板块共计成交1138套新房，其中总价1500-3000万、1200-1500万、900-1200万分别占比58%、25%、9%。
写在最后：
说一千道一万，对普通人来说，千万级上车内环，西藏北路仍是“现实的理想主义”选择。
这里有老破小二三百万的门槛，也有千万级品质住宅的轻奢体验；能步行到苏河湾顶流商圈，也能在街角巷陌触摸烟火气。
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