大概两个多月以前，大悦城控股（00207.HK）在上海联合产权交易所挂牌转让了一家名为上海鹏利置业发展有限公司（下称上海鹏利）的全部股权。
上海鹏利名下的资产，是三栋占据上海陆家嘴最核心位置的豪华住宅——中粮海景壹号，这个项目在中介市场挂牌的单价十分惊人，均价高达293850元/平方米。
打包转让这一资产，大悦城控股当时报价41亿多元，最终底价成交。很多人非常关心，房地产市场剧烈调整之下，是谁出手买走了这种核心地段的资产。无奈的是，当时大悦城控股并未披露买方的背景信息。
如今，这个谜题的答案终于揭晓。买走中粮海景壹号资产包的，是“煤老板”。
最近几天，上海鹏利变更了工商登记注册信息，股东从大悦城下属子公司亨达发展有限公司变成了上海邕鹏实业有限公司（下称上海邕鹏）。上海邕鹏有两个股东，都是自然人，一个叫余虹泽，另一个叫刘彦操。
有朋友告诉我，余虹泽是内蒙古鄂尔多斯煤炭产业的背景，是个站在前台的人。角色类似于职业经理人。他背后，是一个刘氏家族主导的能源集团，在当地商业有一定影响力，这个集团的很多企业都以“满世”命名，比如内蒙古满世煤炭集团股份有限公司（下称满世煤炭）、满世投资集团有限公司（下称满世投资）等等。据说，满世，是刘氏家族中一位成员的名字。
在上海邕鹏中持有70%股权的余虹泽，是内蒙古满明能源有限公司（下称满明能源）的执行董事，法人代表，而满明能源的大股东就是满世煤炭。
两个多月前出手41亿买下上海豪宅的买家，就是这位“煤老板”。
朋友还告诉我，刘氏家族主导的“满世”，在鄂尔多斯当地也做房地产。这是当地能源企业一直以来的传统，一边搞煤炭开采运销，一边搞房地产开发，都是吃经济周期红利的产业。
中国房地产行业对“煤老板”三个字一直有着特殊的感情。在房地产市场化的起步阶段，煤老板们出手阔绰，在不限购的年代里，一度成为北京、上海等核心城市房地产的最重要买家。潘石屹曾戏称他的客户都来自“晋察冀”，后来的老潘已很少出来参加活动，但能源企业主的场子他一般不会拒绝，而且多次去往内蒙、山西拜见，足见煤老板的重要。
当今天的房地产正在走向一个周期的末尾，经历着剧烈的调整时，煤炭及其相关上下游却已渡过了两个周期。虽然当今煤炭已没有21世纪第一个十年初那样的“黑金盛景”，但随着基建投资的拉升，煤炭价格已然走出了周期的底部，并向上爬升了一段时间。内蒙古的朋友说，两个行业周期淘洗下来，确有不少煤老板出局了，留下的虽然不一定都是精华，但实力还是有的。
当煤老板手里又开始有钱的时候，买资产还是他们的习惯，房地产市场还是目标，只不过，他们不再像当年那样零散的买房，而是正正经经地进入资产市场收购，比21世纪第一个十年里高级、正规了很多。
拿下中粮海景壹号的“满世”，不是房地产大宗资产市场上的孤独舞者。一个多月前，在北京溢价拿地，PK了若干国企、民企的金汇海，来自山西，也是煤炭能源企业的背景（《北京刚拿完地的“山西金汇海”是谁？》）。还有接手了北京东三环金茂威斯汀的渤海商业管理公司，据说也是来自陕北的煤老板背景。
手里有钱，不知道买什么的时候，煤老板还是选择核心城市最核心区域的核心资产，他们相信，这至少亏不了。
从中粮海景壹号的收购看，煤老板至少也不会亏。我查了一下当时挂牌转让披露的数据，大资产包总共是三栋楼，房源面积大约在4.9万平方米。以41.4亿元的成交价格计算，单价大概在8.44万左右。当然，这只是最简单的算法，没有考虑楼层、朝向、户型等在市场因素对价格的影响。
这与市场上中粮海景壹号的二手房挂牌价格还是有很大的价差。目前贝壳上挂牌在售的一套总价1亿元的房源，南北朝向，340.31平方米，低楼层，单价达293850元。上一套面积相同的房源，在大约3年前成交，成交价是5400万元，单价约15.8万元。再向前追溯一年，2019年11月和9月，分别有两套成交，总价是6000万元和8000万元，折合单价分别为18.7万、20.4万。
就算当前市场下行，当前8.44万元的单价，恐怕也很难被击穿。毫无疑问，对于手中有现金的煤老板而言，中粮海景壹号的资产包，是很理想也很保险的一次资产配置。
我又去房天下上看了一下，尽管可能有重复挂牌的房源信息，近期最低单价也在约15万元，最高单价约29.8万，中介还说这是打了9折的价格。
怎么算，煤老板买下中粮海景壹号的资产包至少都不会亏，更何况这是占据陆家嘴黄金地段的江景豪宅。
手中有钱的煤老板，恐怕正在迎来一个配置核心资产的黄金窗口。即使是国资房企，现金流也承担着很大的压力，卖掉中粮海景壹号的大悦城是中粮旗下的地产业务平台，卖掉北京金茂威斯汀酒店的大股东是金茂，挂牌转让上海苏河湾宝格丽酒店的华侨城（亚洲），也是不折不扣的央企背景。
开源节流，足以让更多的优质资产流入市场。
很多很多年前，有一个煤老板和我开了个玩笑。他说，他在北京买房一定要买整整一个单元。我很不解，问他为什么。他说，“我做生意，有仇家，买一整个单元，上半夜睡在三层，下半夜睡在六层，这样仇家就找不到我了，安全。”
那时的北京，还不限购。
