很多人都纳闷，房企为啥总是暴雷，其实原因很简单，花的钱比回流赚的钱更多，那资本市场就不看好了，而不是房企不愿意回款，而是降价卖房现在还不被被大面积允许，尤其是在重点城市，这是扰乱市场的行为，咱们之前也说过，每个省会保1-2个城市，每个城市会保3-5个区域，而很多三四线城市会慢慢试点放开限价，但是其他重点城市的降价就显示有点心急了。

就在11月25号，根据观察者网的消息，有网友在11月22号和24号投诉了成都东部新区的保利一楼盘恶意降价扰乱市场，项目拿证价格在1.5到1.7万，但是现在都在用9000元的价格销售，降幅达到了40%以上。

随后不久，东部新区的公共服务局就跟进核实了，说这个楼盘确实波动过大，涉嫌扰乱房地产市场正常秩序，然后就停止了项目的网签备案。这个操作其实跟之前很多地方的做法一致，像今年惠州楼盘4.8折卖房被业主闹了之后也喊停了，武汉新港的临江汇项目降价5000元引发关注后被叫停，客户款项被退回等等事件，大家现在也感觉到了，涨价的时候是正常，降价的时候就变成了扰乱市场秩序，难道快要坏了的苹果打个折优惠处理都不行了吗，这到底是在保护开发商还是在害开发商，卖的人愿意降价，准备买房的买家也愿意买，偏偏是买过房的业主和地方不愿意了，其实也可以看出来现在真正着急的是谁了。

首先大家要知道，这块地是在2021年5月的时候大悦城用6650元一平的最高限价拿到了，溢价率达到了14.66%，也是首次将该区域的楼面价突破6000元的操作，那到了同年的11月，保利投资了2.4亿进行入股，持股49%，然后再推出了首批洋房，价格在1.17万到1.7万，然后这个区域可能熟悉成都的朋友都知道，已经算是非常郊区的地方了，而这种郊区的房子在这轮行情下已经是明牌阶段了，境况和很多三四线城市已经无异。

虽然挂的名头是成都，但是地段没有任何优势，所以现在降到9000来说还是个有利润的价格，往下降的空间依然存在，只是看房企愿不愿意亏本卖了，而现在成都不能做这个出头羊，这个试点只能在四五线进行，所以房企这样做只能吃哑巴亏，而且越是大城市的业主维权意识越强，涉及到利益更大，所以也劝告一些房企，先从四五线城市去降价吧，这种一二线城市还是先等等，抗一会儿。

然后说这群业主，现在高位接盘的业主心里确实很不爽，只要哪里可以出气的话，必然会扑上去当出气筒，而降价的房企就成为了那个出气筒和背锅侠，业主过往的买房就必然涨价的思维还是根深蒂固的，毕竟经历了十多年的上涨，已经早早就过了一万小时定律了，而只要业主不开心了去闹了，当地住建局第一时间肯定是要扑火的，那就直接暂停网签备案就是最直接的方式了，会哭的孩子有奶喝，但是明眼人都看得出来，这就是典型的掩耳盗铃，房企表面上的不降价了，但是实际的价格已经是人尽皆知了。

而且后续的房子也被定义为商品了，既然是商品，有涨有跌应该是企业能够自主掌握的权利 ，就像油价，每隔十个工作日就调一次，这都是属于正常的市场行为。所以业主去维权烂尾、配套缩水、规划调整等这些是无可厚非的，也是相关部门应该积极作为的，但是老是维权人家降价，明显就是吃不得亏，以为谁会给买的房价兜底一样，但是越维权，知名度反而越大，也就更多人知道这个楼盘跌了，而且会影响房企的资金回流，如果是一些中小房企，可能还会导致最后烂尾，那样对老业主来说才是最大的伤害，可能最初的维权把自己的房子维的反而一文不值了。

而对于房价层面而言，现在各地的政策还在出，而且后续又有50家白名单房企会出来，高层的想法还是希望稳住头部的房企，中小房企的话后续不排除继续出险的局面，而很多大房企慢慢就吃掉中小房企，当然多数是让这些小房企熬不住等破产后再去收购了，而这些民营房企烂尾楼现在最好的方式就是先拖着不动，因为把业主的耐心慢慢消磨掉，反正钱都已经给出去了，贷款银行也照旧收着，现在最急的除了业主没有其他人，当然保交楼肯定是要做的，这里还是对一些头部房企和头部城市的处理会更加积极一些，毕竟这些地方还是要靠卖地维持住财政收入、吸引房企和人才的。

所以大家还是要做好最坏的准备去面对自己手上的烂尾楼，一旦房企破产，你能拿到的钱可能只有你付出全款的50%甚至40%左右，当然这个时间拖得越久 ，对业主来说的影响程度就会越低，如果拖个10年，业主可能离世了10%，拖个30年，业主可能离世了30%,拖个70年，土地使用权到期了，到时候啥政策谁又知道呢，所以，如果你的烂尾楼还在拖着，你要做的就是让自己保持运动和健身，多活几年，争取活到烂尾楼房企破产的那一刻。

而政策端来说的话，现在不会马上让很多重点城市的新房限价放开，咱们之前也说过，现在是国资和房企要出货的阶段，优先是国资的房子，其次才是你房企的房子，而像之前北京朝阳区住建局的134套房子，也是比周边同等房子便宜七八千去卖的，济南国资也拿出了1000多套房房源招标销售团队去帮自己卖，这些房子如果不降价是根本没办法出手的，那如果你房企也大降价了，那就形成了内卷了，是不利于国有资产的保值的，所以这也是情有可原的，而不断的出政策和降低存量房利率等是很好的托住业主的卖房心态的，房地产税这段时间也没人吹风了，因为不能经常提，需要让大家忘记这个东西的存在，因为房地产税会刺激大家卖房的操作。

但是咱们要知道，在分税制之后，中央财政拿走了大部分的税收收入，而土地财政成为了地方的救命稻草，只要地方还依赖这个东西，那土拍的缺口只能从后续的房地产税来弥补，这个是目前的最优解，所以这根弦大家要时刻紧绷着，而且不要以为一套房就不用交税了，像公寓、商铺这种必然是一套也得交了，而住宅是否首套还是得看各个地方缺口的钱够不够补上。

今年的土拍成绩就快要出来了，咱们之前预测是4万亿到4.5亿之间，大家年底可以看看是否匹配，而相比两年前的8.7万亿是差了4万多亿的，这差的钱以后就是每套交税的房子每年要分摊的钱，所以，现在的成都不适合新房大降价，只能等待后续其他城市试点后再操作了，毕竟，识时务者为俊杰，先消化外部三四线的城市，再回一二线进行降价吧，耐心点房企们。