南京学区房，卖出近10万/㎡高价。

前不久，苏州路小区成交一套建面约19.91㎡房源，成交总价为196万元，折合单价约98442元/㎡，成为近3个月来南京二手房市场的最高成交单价（数据仅供参考）。

在近两年来的行情下，南京学区房不可避免地走下神坛，但在二手房市场上，优质学区+户型小总价低的优势，让其成交单价一直处于处于高位。

随着近几个月二手房开始企稳，南京学区房率先喊涨，卖出不少令人惊艳的价格，可见“优质学区”对南京家长们的吸引力，依然强悍。

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我们统计了南京近90天内成交单价TOP10，可以看到，10套房源中有8个是学区房（7个鼓楼区域、1个玄武区），另外2个高单价房源是河西奥体豪宅——仁恒江湾城和仁恒江湾城三期。

近90天内南京二手房成交单价TOP10：

仅供参考

我们先来看“榜首”的苏州路小区。

苏州路小区原学区为汉口路小学+29中，今年5月份，琅小宣布扩大施教区范围，苏州路小区升级为琅小+29中。

很显然，苏州路接住了这波升级红利。

这套6月11日成交的房源，总价196万，折合单价98442元/㎡。近10万/㎡的成交单价，不仅刷新了小区历史最高单价纪录，还力压千万级豪宅仁恒江湾城，成为南京近90天内单价最高的房源。

这套房子为单室套，1房1卫1厨，2楼有个储物间，居住舒适度上的确不那么乐观。

但这套房子的重点是户型小、总价低。哪怕单价冲10万/㎡，这套房子的总价也不到200万，很多家长甚至不需要咬牙跺脚，就能拥有这套琅小+29中双学区房。

对比动辄300万、400万甚至更高总价的学区房，这套房子的性价比非常高。

在学区房市场上，类似的“迷你”户型卖出天价的例子，并不少见。比如今年4月份，双汇文学区傍身的嘉景苑，一套建面约14.96㎡户型，就卖出11.36万/㎡的单价。

还有峨嵋岭19号，一套建面约27.08㎡户型，在今年4月底卖出了84195元/㎡的价格。

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复盘近两年的二手房表现，市场下行、买家观望心态浓厚，让更多二手房卖家不得已降价出手，以价换量成为南京二手房一大趋势。

因学校加持而高溢价的学区房，更是频频出现“腰斩”、“打骨折”的情况，往年以“暂无单价”（成交单价超10万/㎡）为勋章的小区，也开始走下神坛，卖出亲民价。

今年以来随着市场企稳，成交单价逐渐止跌回涨，同时交易周期相对缩短，甚至在今年中考之后，部分双学区的小户型房源“涨”势颇为明显。

比如力小+29中的汉口西路200号，今年6月份一套建面约74.49㎡的2房，成交总价为610万，折合单价81890元/㎡。

这套房源今年1月底挂牌价为700万，3个月不到降价40万后成交，虽远低于去年上半年的最高94993元/㎡的成交价，但却是今年首个成交单价破“8”的房源。

力学小学和二十九中的西康路3号小区，既有50㎡左右的2房，也有90㎡左右的3房，且距离地铁4号线草场门站较近，是附近热门小区之一，去年4月份甚至卖出过97712元/㎡的单价。

今年3月份以来，小区成交单价从5.1万/㎡涨到6.9万/㎡，至6月份稳定在6万+/㎡。成交单价最高的房源，是今年4月底卖出的76307元/㎡。

当然，也不是所有鼓楼学区房都在大幅上涨，多数小区的成交价仍处于小幅波动、阶段性企稳的状态。

比如树人双学区的恒盛金陵湾，1-3月份，成交单价“5”字头房源占比较多，5月初成交单价46287元/㎡，6月初42974元/㎡，7月初47431元/㎡。

整体来看，1季度之后的成交价下降趋势明显，但具体到单个房源情况，或因户型、装修等因素有涨有跌，呈上下浮动状态。

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7月份的南京二手房，再次卖爆了。

南京房地产数据显示，7月份南京卖出约9965套二手房，近1万套的成交量创下今年月成交量新高。

在这些卖爆了的二手房当中，占比最大的是总价较为友好的刚需小户型，偶有高价房源，也是有硬核学区傍身的小户型。

我爱我家在今年上半年的数据显示，上半年南京90㎡以内二手房成交占比达62.9%，其中60-90㎡占比最高，达39.9%，小户型、低总价房源为主流。

可见面对刚需客群，低价房源仍是最有力的王牌，因此，在近期二手房市场上，不排除均衡素质较高的房源卖出高价、刷新近期纪录，但整体来看，短期内仍以小幅波动为主。

再来看南京二手房价的变化趋势。以国家统计局70个大中城市商品住宅销售价格为准，南京二手房价从去年4月开始，环比均为负增长，这种情况持续了14个月，终于在今年6月扭转。

同时，南京网上房地产的数据显示，今年6月，南京二手房的成交价格环比上涨8.8%，开始出现小幅上扬。

成交量稳中有升，意味着带看量随之上涨，优质房源次新房成交周期开始缩短，这意味着，买卖双方不再是卖家单方面的退让，买家也开始审视市场变化，重新调整心理价位。