如今，“城市更新”已经成为一个“热词”，尤其在上海，几乎家喻户晓，许多人都能聊上几句，有的甚至头头是道、如数家珍，俨然像个行家。这说明，城市更新已不光是政府在推动的事了，它正深入到社会方方面面，与市民的关联性、认同度和获得感戚戚相关。上个月，笔者就城市更新如何体现“创新引领”表达了观点（见今年2月8日“上海城市更新”公众号：），今天，再就城市更新怎样发挥企业的主体作用谈一点看法。

智慧湾

就城市更新的概念而言，有许多不同的解释，不同人也有不同的理解。但有趣的是，城市更新项目则不同，人们对它更多是从感观上来认识的，无论中外，不分国界，对城市更新好项目的评价、感觉或认同还是比较一致的。而且，好项目的传播既快又远，影响长久。比如现在专家们在诠释城市更新时，都少不了要拿那些国外案例作为示例，这样，便于人们一目了然和理解接受。

八号桥

不过，城市更新好项目，往往还有一个共性的特点，就是它背后总归是一家企业运作的结果。也就是说，它是某家或几家企业决策、投资、改造、运营的结果。远的不说，就以上海为例，大家可以回顾一下，二十多年来，上海在城市更新方面称得上经典的项目至少有近百个：如八号桥、M50、老码头、智慧湾、长阳创谷、艺仓、张江国创中心、衡山路8号、新业坊、天物空间、上生新所、幸福里、鸿寿坊、今潮8弄、德必·大华里、龙美术馆、上海玻璃博物馆等等。这些项目的操作者都是企业，其中有民企、国企、外企以及混合制企业。

EKA·天物

它们之所以称得上好项目，简单讲，就是经济效益与社会效益兼俱，政府、百姓、社会和企业“四得利”。而不是那些财政出钱、设计师“自嗨”的“样板戏”；那些有打卡没持续、有投入没产出、有形象没功能、能看不中用的所谓“好项目”。最近，特地去看了几处曾经的城市更新“地标性”项目，当年为了某项活动投巨资改造，热闹几个月后，要么“有面子没里子”，空间内容杂乱；要么几万平方的建筑干脆空荡荡一直闲置，让人看了十分心疼。

所以，要让城市更新从墙上落到地上、从设想到出实效，最关键的还是要看具体的项目多不多、好不好，而不是规划项目多不多，规划内容多么“高、上、大”。从这个意义上讲，唯有让企业成为城市更新的主体，好项目才会多、成效才会更大。

幸福里

为什么企业能够把城市更新项目做得好呢？这里也有一个底层的逻辑在起作用：一是春江水暖鸭先知。企业最了解市场需要什么，打造的产品怎样才能适销对路；二是企业是要投真金白银的。最讲究投入产出，没有产出，不算账，再好的想法，再好的设计对企业而言都是“耍流氓”；三是企业最有系统思维。从投入到产出，环环相扣、综合统筹，不像有些机构和部门，不计成本、仅仅从各自的业务或专业角度出发，缺乏整体性和操作性；四是企业对市场变化的应对比较灵活。有较强的纠偏调整能力，而不会简单的“一张蓝图干到底”；五是企业面临的竞争压力最大。不仅要求思考比较周全严谨，做起来的动力、效率、干劲和持续也远比那些机构要大得多，企业不进则退、不赢则输、半途而废更是输。尤其是那些完全市场化的企业，真没有“端着金饭碗指手划脚”那么潇洒。

今潮8弄

从传统上看，上海是一个在城市更新方面非常市场化、国际化的地方，几十年来，有那么多城市更新项目能够落成、那么多在国内有影响的项目源源不断地湧现，都与这座城市的市场化、国际化基因密不可分，这是上海最显著的优势和特色。企业作为城市更新主体，当然也有不同类型、不同特点和不同层级。

具体而言，有三类企业在推动城市更新方面作用是显著的：第一类是完全市场化的专业公司。如锦和、科房、德必、荣广、创邑、八号桥、幸福里、品域中国等，构成了“投、建、管、运、融、退”全周期，并拥有大量成功实例；第二类是有资源有品牌的国企。如临港、电气、华谊、东方等，它们敢为人先、勇于担当、开放合作、创新突破，也都积累了不少优秀案例；第三类是传统房地产企业。如万科、瑞安、龙湖等，它们转型意识强，坚持长期主义，拥有专业团队，已成为城市更新的一支新军。

既然上海在城市更新方面有得天独厚市场化、国际化的环境和传统，企业在城市更新中有那么多好的基因、优势和案例，那么，政府怎样才能让企业发挥更大的作用呢？

上海玻璃博物馆

凭心而论，每一个城市更新好项目都不是企业“单打独斗”的结果，没有作为城市管理者的各级政府支持、帮助和协调，是不可能实现的。所以，在城市更新这个系统性、长期性和复杂性的宏大工程中，政府与企业可否探索形成以下“三种关系”即：“红花与绿叶”的关系，让企业做红花，政府甘做绿叶；“鱼和水”的关系，政府承担“造水”功能，让企业“如鱼得水”；“取长补短”的关系，政府与企业的优势互补。

张江国创中心

政府的优势很多：一是政府是城市管理的主体，既有责任也有权威；二是政府具有广泛的公信力和号召力；三是政府拥有众多各类资源；四是政府是公共利益的代表，最有统筹的资格。这些都是企业所缺乏、所需要的。

当然，政府在城市更新方面也并非可以包罗万象、包打天下，无所不知、无所不能。所以，政府在城市更新方面也可研究和把握好“三种分寸”：一是把握好“无限与有限”的分寸；凡是企业、社会、机构和资本能做得更好的，就放手让它们去做，不用政府操心去“越俎代庖”，承担好政府该做的“有限”职能；二是把握好“无为与有为”的分寸；所谓“无为”就是少“指点江山”、少指手画脚、少异想天开“拍脑袋”，重点做好该政府“有为”的事，即：在方向上、创新上鼓励支持；在实践探索中多包容引导；在底线红线上坚决守住；三是把握好“有效与无效”的分寸；把资金资源放在对社会和经济发展有实效的项目上，减少乃至杜绝那些“四血”工程（见“上海转型发布”公众号：）。

德必·大华里

由此可见，政府在推进城市更新方面可探索“抓两头、放中间”的办法，即：站在前面：引导、鼓励、支持；守在后面：把好底线、统筹协调。放开中间：把最大的舞台和空间让给企业，让企业大展身手，演绎出最好、最美、最叫座的“活剧”来。

鸿寿坊

记得前两年吴晓波在跨年演讲时引用过一句话，叫做“水大鱼大”。如果借此来形容上海的城市更新，也恰如其分。上海本身就是一座“海纳百川”的城市，市场化、国际化的“水”特别大；上海也是一座城市更新规模巨大的地方，有无数存量空间需要更新，“水池”也够大；上海还是一座城市更新走在全国前列的大都市、有一大批优秀企业和企业家，“活力之鱼”也不少；今年，上海已全面进入城市更新的发展阶段，在推进过程中，市场化、国际化的“水”是不是更大了？参与城市更新企业的“鱼”是不是更多了、更活跃了？这些，似应成为衡量城市更新最终效果的重要指标。

作者：上海产业转型发展研究院首席研究员

编辑：胡珊毓

审核：夏  雨