高光时刻，雅居乐滨江国际、正荣润江城等，都有房源成交单价超5万/㎡；低谷时期，保利西江月、金地风华国际等，扎堆出现1字头的“砸盘价”。
经历了房价大跳水，南京江核的二手房价走势一直被强关注。如今，是什么水平？
“江核二手房，正在量价齐稳！江与城、江畔都会上城、正荣润江城等次新小区，成交价明显回升。”中介小A总结。
一个大前提，最近两个月，南京二手房保持着周度成交超2000套的高位水平；6月，全市二手房价环比微涨0.1%。江核，真如中介所说，紧跟上“大盘行情”了？
01
以链家上的数据展开，先看看江核二手房市场的整体盘面。
核中核，主力在售的次新小区，有华润国际社区、绿地海悦、扬子江金茂悦、大华云江印月等。其中：
华润国际社区的几个分区，挂牌总套数为198套，挂牌单价在2.2-5.1万/㎡不等；
绿地海悦，挂牌套数为163套，挂牌单价在2.3-4.3万/㎡不等；
扬子江金茂悦，挂牌套数为68套，挂牌单价在2.3-4.1万/㎡不等；
大华云江印月，挂牌套数为37套，挂牌单价在2.6-4.5万/㎡不等，截至目前链家上没有成交数据。
隧道口，江与城、正荣润江城、正荣润锦城、江畔都会上城、雅居乐滨江国际、启迪水木滨江、卓越大江等小区均有二手房在售，具体来看：
江与城，挂牌套数为205套，挂牌单价在1.5-5.2万/㎡不等（挂牌单价1.5万/㎡的房源，为大户型底跃）；
正荣润江城，挂牌套数为164套，挂牌单价在1.9-5.7万/㎡不等；
正荣润锦城，挂牌套数为170套，挂牌单价在2.2-4.8万/㎡不等；
江畔都会上城，挂牌套数为128套（刨去公寓），挂牌单价在1.9-4.5万/㎡不等；
雅居乐滨江国际，一至四期总挂牌套数为352套，挂牌单价在2.1-5.5万/㎡不等，这也是江核较为纯粹的改善次新小区，主力户型为105-654㎡；
启迪水木滨江，挂牌套数为64套，挂牌单价在2.4-8.2万/㎡不等（买房人内心：你只管挂，我只管不买）；
卓越大江，挂牌套数为43套，挂牌单价在2.7-3.9万/㎡不等。
青奥，金地风华国际、中海左岸澜庭、保利西江月，挑选余地也不少：
金地风华国际，挂牌套数为123套，挂牌单价在1.5-3.9万/㎡不等（挂牌单价1.5万/㎡的房源，为大户型底跃）；
中海左岸澜庭，挂牌套数为181套，挂牌单价在2.3-4.2万/㎡不等；
保利西江月，挂牌套数为243套，挂牌单价在1.9-5.2万/㎡不等。
南工大，前几年扎堆在售的千江凌云府、大华锦绣江来、长江时代、天宸双盘等陆续摆上次新房货架，不过挂牌总数量不算多，不少小区也暂未有成交记录（链家平台）。
粗略计算下来，江核主要区域在售次新房就超2000套，竞争激烈程度可想而知。毕竟，诸如江与城这样的“网红”小区，去年一年也就成交了51套；正荣润锦城今年卖得还不错，可1月至今也不过成交了54套（以上数据来源于链家，仅供参考）。
02
次新房库存多，成交情况如何？接着往下看。
中介小B表示：“眼下，江与城、正荣润锦城、华润国际社区、中海左岸澜庭、保利西江月等交付有些年头的小区，是江核二手房市场的成交主力。”
与中介小A的观点略有不同，小B对当下江核市场的看法较为审慎：“最近，确实有个别房源成交单价较同小区之前的有明显跳涨，可要说江核二手房价大规模回涨，还为时过早。”
虽然链家官网的成交价已经“隐身”，但锐评君参考了好好选房小程序，汇总了主流小区的成交趋势等客观数据。
雅居乐滨江国际：改善代表，价格较为坚挺
紧挨着一中江北新区分校的雅居乐滨江国际，以改善大平层出圈。
比如一期，今年成交的次新房多为超200㎡的大平层，总价几乎能稳定在610万以上；三四期，6月成交了一套402㎡四房，总价高达1130万。
锐评君统计了小区三四期的138㎡四房成交情况。今年一季度，该户型的成交单价在3万/㎡上下；5月有较为明显的降幅，最低2.4万/㎡出头就能成交；这两个月又慢慢企稳，成交单价回升到2.9万/㎡上下。
注意看，5月初以2.4万/㎡成交的房源，挂牌总价、成交总价都有明显优势，以至于挂出短短25天就成交了。
正荣润锦城：成交量较为出色，以价换量仍在持续
今年，隧道口的正荣润锦城成交量较为出色，截至目前，仅链家平台就成交了54套房。
锐评君汇总了润锦城87㎡三房的成交情况。年初，部分中高楼层的成交单价逼近2万8、3万，与去年底的水平相差不大。
2月底以来，卖家的挂牌预期普遍不高，多集中在220-230万这一区间，经过买家的“大刀砍”，成交价持续低迷。比如4月下旬，有房源贴着2万/㎡的线成交，7月以来多套房源成交单价在2.3万/㎡出头。
有中介告诉锐评君：“润锦城的综合性价比很高，一些明显低于市场价的房源一出来，大概率会被秒。比如最近一套位于10多层的88㎡三房，能看到河景，还送车位，卖家只报价220万，吸引了不少买家来看。”
江与城：成交价有回升态势
江与城，一直是大家公认的江核标杆小区之一，从今年的成交走势来看，房价确实有小幅回升的态势。
小区143㎡大户型较为惜售，链家上今年只有2套成交，一套单价2万8，一套单价3万左右。
以成交最多的95㎡三房为例，年初，该户型成交单价在2.9-3.2万/㎡不等；5-6月，不止一套房源成交单价在2.4-2.6万/㎡徘徊；6月中下旬起，成交单价慢慢回升，就在7月中旬，一套挂牌289万的次新房降价13万成交，单价超2.9万/㎡。
华润国际社区、江畔都会上城：主打性价比
从核中核华润国际社区、隧道口江畔都会上城的成交走势来看，这两个小区的成交量不算大，年初到现在的价格浮动也不大，甚至有部分低价房源可以捡漏。
比如华润国际社区D区，今年到现在一共成交10套。户型小到89㎡、大到128㎡都有，主流成交单价基本集中在2万至2万4。
一些楼层、价格都还不错的房源，成交周期相对短。比如6月中下旬成交的一套107㎡房源，挂牌价270万，卖家最终让步40万，成交周期为59天。
江畔都会上城，今年也成交了10套房。89㎡小户型成交最少，130㎡及以上户型成交最多。最近成交的几套房单价集中在2.4-2.6万/㎡，与年初的水平相差不大。这意味着，小区的次新房价趋向稳定，买房人想捡漏超低价房源，可能不大。
保利西江月：上车江核的最低门槛
3年前，88㎡三房单价飙升到4.1万/㎡；3年后，同样户型单价1字头就能拿下，说青奥板块的保利西江月二手房价腰斩，并不夸张。
锐评君汇总了今年以来该小区部分88㎡户型成交情况，成交单价多在1.9-2.2万/㎡徘徊，总价得以控制在两百万以内。这，或将是江核在售同面积段次新房中，门槛最为友好的选项。
03
那么，现在江核二手房市场呈现怎样的走势？锐评君归纳为几点。
首先，摸排主流小区的房价水平后，锐评君更倾向于中介小B的观点，局部小区确实有房源表现不错，但江核二手房价并没有大规模涨回来。
这一趋势，其实是和南京的二手房整体大盘相吻合的。我爱我家的数据显示：上半年南京二手房价逐月环比下滑，整体成交均价持续呈回落趋势。大环境使然，以价换量居多，议价空间持续走高。
在地铁、重要商业等城建利好尚未集中兑现；二手房库存居高不下；买卖双方信心不足；以及大环境的影响等因素综合作用下，江核二手房价没能走出独立行情，是意料中的事。
但大家不必过分悲观，一揽子利好政策正在托住市场底和情绪底，挺过黎明前的黑暗就能看到希望。
其次，意向买房人并不少，但观望心态仍然浓厚。
江核主力次新小区，热度并不算低。链家数据显示，河西南的海峡城、佳兆业三期、华侨城天鹅堡等“爆款”小区，30天带看量不过300多次、400次出头。
而保利西江月、中海左岸澜庭、正荣润江城、雅居乐滨江国际等小区，30天带看量都在500次以上，江与城甚至超700次！
虽然江与城、正荣润锦城等小区今年的成交量并不差，但从成交转化的角度看，买房人观望心态仍然浓厚。
小B告诉锐评君：“少数不了解行情的卖家，因为急需变现等原因，将自己的房子超低价挂牌，这类房源往往会被秒。可大部分买家还是会纠结现在的‘底’究竟是不是真的‘底’，要不要等一等再决定是否出手。”
对于广大买房人而言，现在到底能不能出手呢？锐评君认为，眼下的江核二手房需要一分为三来看待：
一种是改善类的如雅居乐滨江国际，房价相对坚挺，改善买家可以综合衡量工作圈、生活圈、购房资金等因素，适时入手；
一种是中间档，如江与城、江畔都会上城等，这些小区户型面积段较为丰富，偏改善的130、140㎡户型竞品相对少。可一旦金基映樾等品质次新房大规模摆上货架，大概率会对这些中间档的改善户型形成冲击，届时或许可以捡捡漏；
还有一种是刚需款，江核交付较早的小区基本都会有80多平的刚需小户型。这一档的竞品相对多，竞争也最为激烈，现在的挂牌价、成交价已经很有诚意，叠加低贷款利率、低首付比例等利好政策，现在未尝不是刚需上车的好时机。
