“4.2万/㎡抄底河西顶豪，3个月带看量破200次”——在南京楼市深度调整的2024年，一组组反常识数据正颠覆着市场认知。
当全市二手房均价下探至2.4万/㎡时，当买房人耳边充斥着“房价要崩、房价大跌”的言论时，南京却有一批小区走出独立行情。南京楼市正在上演一场残酷的价值重估，真正的抗跌基因浮出水面。
刚刚，我统计出近几年南京房价最抗跌的十大小区，从这些小区中我们或许能找到买好房的重要因素。
真正穿越周期的价值锚点来了！五大核心逻辑解码！
这些小区我们就不一一介绍了，也都属于各自板块的网红小区，我们总结出这些小区的一些共性，即到底什么样的小区才能成为高保值率的小区呢？
1、 核心地段×资源集聚：主城最后的堡垒
河西中、鼓楼滨江、新玄武等板块凭借不可复制的城市资源筑起护城河：
①、500米半径法则：以华新城璟园为例，它距地铁2号线元通站仅400米，1公里内聚集华采天地、华灯坊、IFC、河西中央公园、华泰证券、金融城等高阶资源。
②、土地稀缺指数：建邺区2024年仅出让4宗宅地，每一块河西核心地段住宅土地都十分珍贵。
元通商圈
2、教育溢价×圈层效应：学区房的二次进化
优质教育+高产品力新房正在重构房价逻辑：
以新玄武板块为例，其南师附小铁北分校+科利华铁北分校两大直属分校撑起学区房的二次进化，我们之前统计过，学区房周边次新房较同地段非学区房溢价达18％。
区域内新房销量也非常可观，产品力比之前项目提升一大截的招商局中心臻境从2022年6月首开至今，一直是南京市场住宅成交金额、成交面积、成交套数三冠王，首开至今已经累计签约超百亿元。
3、产品力革命：次新房的降维打击
2019年后交付的次新房正形成品质断层：高标准精装、高丰富度园林、高质感外立面、高维度服务质量。
买房人在对比次新房与前期老小区后，自然而然的会选择品质次新房，这也是这些小区保值率较高的原因。
4、改善觉醒：低密时代的价值重估
南京改善需求呈现“三高特征”：
高净值客群聚集：总价800万+房源成交占比从2021年6%升至2024年11%；
低密产品占据：2024年南京成交了20多块容积率低于1.2的超低密住宅用地；
品质服务溢价：仁恒物业项目较同地段溢价达12%。
仔细盘点下来你会发现，以上这些高保值率小区基本都是各个区域内的改善客云集的小区，自住时代的回归及改善客户的觉醒帮助这些小区价值回归。
5、政策托底×市场出清：价值回归的终极推手
2024年南京祭出“供需双调控”组合拳：
供给端：主城四区新房供应占比从35%压缩至22%；
需求端：公积金贷款额度提升至120万，刺激改善需求释放；
市场出清：投资客占比从2021年42%降至2024年18%；
南京二手房库存大降！即将止跌回涨？
众所周知，二手房是楼市的晴雨表，这些昔日热盘如今登陆二手房市场，在一定程度上具有风向标意义。
1、房价“破发”，捡漏机会！
无论是大校场、河西中，还是江宁东山、江北核心区，这些次新房的二手房成交价格全部低于当时的开盘价。
“破发”背后，于行业而言，房地产还在企稳止跌阶段，而对于买家而言，是绝佳的捡漏机会，晚买两三年，狂省上百万，买房门槛和成本都降了！
2、价格给到位，自然有人抢着买！
从这些成交案例来看，我们发现房源成交周期都非常短，最短只有6天，这足以说明，没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。价格给到位了，自然有人抢着买！以价换量效果依然显著！
3、限售松绑，一批人已经行动！
值得关注的是，南京住宅的限售期为三年。即“自合同备案之日起满三年后方可上市交易”。但是，自去年11月26日起，南京二手房限售期3年的限制在满足如下任一条件下即可解绑：
买房人购买新建商品房后，名下处于限售期的二手房可上市交易；二孩及多孩家庭且有未成年子女的，名下处于限售期的二手房也可上市交易。从以上成交案例来看，不少房主满足了条件，因此提前解除了限售。
4、二手房库存将跌破14万套，再创新低
南京目前在售二手房体量有多少？根据网上房地产展示的数据，截至今天下午17时39分，南京二手房总挂牌房源140674套。
据了解，2023年3月，南京二手房挂牌量冲上16万大关，随后一路上涨，在当年9月更是突破了18万套，如今大降了4万套，无疑释放积极信号！
写在最后：
当南京楼市进入“K型复苏”新周期，真正的抗跌资产正在显露本质：
它们或是主城最后的核心腹地，或是教育资源的顶级载体，或是产品革命的代际标杆。在南京买房的终极逻辑，正从“赌规划”转向“守价值”——那些经得起时间考验的硬核资产，终将在市场震荡中淬炼成金。
文章来源:安家河西，侵权必须
