作为南京主城新兴板块，人居森林自规划之初便以“河西南延”的区位优势备受关注。然而，2024年至2025年初，该板块却因规划调整、库存去化难、房价持续下行等问题引发热议。本文将从规划调整、市场供需、配套兑现、宏观经济环境等多维度分析其房价下跌的深层原因，探讨板块未来的可能性。
一、规划调整的阵痛：从“高密度住宅”到“产城融合”的转型
人居森林最初的定位是“滨河特色低密度居住社区”，但2024年以来的规划调整显示，官方正通过降低容积率、增加产业用地等手段重塑板块功能。例如，G41地块容积率从2.8降至1.5，建筑高度从80米调整为60米，同时多幅地块性质由商住混合调整为科研设计用地（B29a）。
这一调整虽旨在提升居住品质和产业集聚能力，但短期内加剧了市场的不确定性。开发商对低容积率地块的开发成本上升，利润空间压缩，导致部分项目延迟入市甚至退地（如金基退地事件）。购房者则因规划频繁变动而对板块兑现能力产生疑虑，进一步削弱购买信心。
二、配套滞后与预期透支：从“蓝图”到“现实”的落差
人居森林的配套规划曾是其最大卖点，包括南京一中教育集团落地、10万平方米地下城、多地铁线路覆盖等。但截至2025年初，多数配套仍停留在规划阶段。例如，承诺的教育资源仅一所幼儿园封顶，医疗资源匮乏问题未解决，商业依赖河西南辐射，自身缺乏大型综合体。
配套兑现的迟缓导致板块吸引力下降。购房者更倾向于选择配套成熟的雨核、岱山等板块，而人居森林的“未来价值”在楼市下行期难以支撑高房价预期。2024年板块新房均价从3.5万/㎡降至2.5万/㎡，甚至低于部分地块的楼面价，正是预期透支后的价值回归。
三、市场供需失衡：库存压力与外部竞争的双重挤压
截至2025年1月，南京新房库存量已从2023年底的6.7万套降至4.7万套，但人居森林的去化压力依然显著。板块内主力项目铂玥江南去化率约90%，而越秀天萃仅为46%，库存积压导致开发商不得不以价换量。
同时，周边板块分流严重。雨核、岱山等区域凭借更快的配套落地和价格优势（如雨核新房均价3.2万/㎡），吸引原计划置业人居森林的客群。此外，河西南自身房价回调（部分二手房单价跌破3万/㎡），进一步削弱人居森林作为“河西平替”的性价比。
四、宏观经济与政策环境：楼市下行周期中的“脆弱性”
2024年全国房地产销售面积同比下降12.9%，南京虽通过降息、人才补贴等政策刺激市场，但购房者信心恢复缓慢。在此背景下，人居森林的“新兴板块”属性使其更易受冲击：
1. 信贷政策影响：存量房贷利率下调虽减轻购房者负担，但低利率环境也加剧了市场对房价长期走低的预期。
2. 投资属性弱化：在经济增速放缓的背景下，购房者更关注自住属性，而人居森林的居住成熟度不足，难以吸引投资客。
3. 土地市场遇冷：2024年板块土地流拍频发，房企拿地意愿低，进一步传递市场悲观信号。
五、破局之道：重塑定位与加速兑现
尽管面临多重挑战，人居森林仍具备逆袭潜力。官方规划调整已释放积极信号：
- 差异化竞争：通过低密住宅（容积率1.5）打造与河西高密度楼盘的差异，吸引改善客群。
- 产业导入：新增科研用地和商办地块，未来或通过数字经济、金融等产业吸引人口流入。
- 加速配套落地：近期与红山森林动物园联动的城北万象汇成为商业标杆，若能复制此类成功案例，有望快速提升板块活力。
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结语：从“蛰伏”到“复苏”，需时间与耐心
人居森林的房价下跌并非单一因素所致，而是规划调整、配套滞后、市场周期叠加的结果。短期内，板块仍需面对库存去化和信心重建的挑战；长期来看，其与河西南的区位联动、低密居住的稀缺性，以及产业规划的落地，或将成为价值回升的关键。对于购房者而言，当前2.5万/㎡的均价已接近触底，若配套兑现提速，或是一个“低吸”窗口期。
