10月26日晚间，经济观察网发布了一篇“中国将推动新一轮“房改””的文章，主要内容是8月25日国务院常务会议审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》文件（国发【2023】14号文，以下简称“14号文”），近期已传达到各城市人民政府、各部委直属机构。

“14号文”明确了两大目标，一是加大保障性住房建设和供给，“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗”；

二是推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。

这则消息发布以后，尤其是“新一轮房改”这几个字话题性极强，引发了大量的讨论，也有很多粉丝和班长探讨这个问题，问是不是不用买房了，等保障性住房就可以了。

我们来看14号文的具体内容，对于保障房的保障对象，一是是重点针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体，以及城市需要的引进人才等群体。

二是须按照“保基本”原则，合理确定城镇户籍家庭、机关事业单位人员、企业引进人才等不同群体的保障面积标准。

三是以家庭为单位，保障对象只能购买一套保障房。如果是已享受过房改房等政策性住房的家庭申请保障房，需按规定腾退原政策性住房。

从上面几条可以看到，保障性住房的保障范围主要还是以收入作为标准，同时对于住房面积和套数都有限制，现在的公租房也都有相关的标准，如合肥房管局发布的《关于公布市区2023年度公共租赁住房准入条件的通知 》中就明确规定了家庭收入标准。

不过保障性住房的人群定位还是有所不同的，估计对于收入标准和人均面积都会有所提升，不止于满足最低的生活保障标准。

而作为保障性住房，售价肯定不能高，“14号文”明确，保障房将采取市场化方式运作，按保本微利原则，公平公正配售。“配售价格按基本覆盖划拨士地成本和建安成本、加适度合理利润的原则测算确定”。

对于保障性住房用地，是以土地划拨的形式，与商品房的主要差异在于地价，定价可能会在市场价的一半左右？从“工薪收入群体可负担、项目资金可平衡、发展可持续”的原则看，价格不会高，但也不会很低。

从这里看，如果价格便宜，品质也能比肩商品房，普通刚需买保障性住房是一个很好的选择，但是除了准入条件外，对于保障性住房还有很多限制。

首先保障房必须实施严格的封闭管理，禁止以任何方式违法违规将保障房变更为商品房流入市场。其次工薪收入群体购买的保障房不得长期闲置，如长期闲置、确需转让、因辞职等原因离开机关事业单位或企业的，由各地政府按规定予以回购。

很容易理解，就是保障房是用来住的，不能上市流通，你买了以后也不能长期不住，如果想卖也只能由政府回购，而这个回购价格虽然没有明确，但估计并没有获利空间。

我们再结合“推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。”很容易理清逻辑关系，保障房和商品房其实是两个不同的圈子。

如果保障性住房能够大规模落地，终究是给刚需多了一个选择，但个人看来难度是比较大的，首当其冲的就是土地收入的问题，保障性住房需要地方让利，土地以划拨形式供应，仅需缴纳较少的成本费用，这让地方可能缺乏动力。

而对于买房人而言，不能流通、没有金融属性的房子，兴趣未必会那么大，共有产权房就是鲜明的例子，规模远不及计划，而且开发企业利润低，各方面也未达预期。

购房者可能还是更愿意去买具有金融属性的商品房，如果买不起商品房，保障性住房的如果位置没有优势，以买房人付出的资金成本，完全可以去租一套房子，而保障性住房的位置也大概率不会很好。

所以保障性住房真正实施遇到的困难还是比较多的，所以为了防止出现“大干快上”、盲目建设等现象，“14号文”强调稳慎有序、以需定建、尽力而为、量力而行。“支持城区常住人口300万以上的大城市率先探索实践，具备条件的城市要加快推进，暂不具备条件的要做好政策和项目储备。”

按照国务院第七次全国人口普查领导小组办公室编制的《2020中国人口普查分县资料》，城区人口超过300万的城市共35个。

分别是上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连、南宁、石家庄、厦门、太原、苏州、贵阳、合肥、乌鲁木齐、宁波、无锡、福州、长春、南昌、常州。

不过，“14号文”提出对商品住房库存大的城市，可按市场化、法治化原则，适当改建或收购存量商品房用作保障房，积极盘活利用闲置土地和房屋，避免重复建设造成浪费。一些实在卖不掉的房子，可以卖给政府做保障住房，是个两利的事情，之前其他城市爆出过大量回购商品房的新闻。

而让“让商品住房回归商品属性”，则是要让商品房回归市场化，取消目前的种种限制，最典型的就是限价，合肥9月15日发文的“优质优价”就是具体表现，向下估计也会放开。

整体上看，保障性住房在实际操作层面，会面临很多问题，需要很长的时间来解决，任重而道远，想要被买房人接受也需要一个漫长的过程。