时间过得飞快，转眼间10月已经结束，再过2个月又要迈入2024年了。大家都知道，9月各个城市、包括一线城市，均密集出台了各类调控，含认房不认贷、取消限购、降低首付比例/利率、取消/放松限价和取消限售等。

合肥自然也没有例外，9月15日发布调控，包含解除限购、调整限售政策、调整信贷政策、调整价格政策和强化住房保障等，在一系列调控和叠加传统销售旺季下，9月份新房成交量约27.1万方，环比上涨12%。

二手房引用贝系数据，9月份贝系合肥9区3县共成交2299套二手房，想较于8月份的1818套，环比上涨约26%，不过均价比较平稳，只是有几十元的涨幅。那在过去的10月，合肥楼市表现怎么样呢？

10月合肥其实基本没有什么调控，影响最大的主要是土拍规则调整，在10月11日发布的土拍公告中，明确11月2日的土拍取消限价，让地王有可能重出江湖，还有竞买人须达到“五没有”、不容许合作开发等规定。

不过在10月25日发布的土拍公告中，取消了“本公告中地块内的商品住宅须实行精装交付”这一条，让房企在后期销售过程中，可以根据市场热度更加灵活备案。

另外9月15日新规中的“调整价格政策，充分发挥市场调节作用，鼓励优质优价，取消商品住房楼层差价率限制”政策开始发酵，今年新供应地块的备案价涨幅明显，同时内部楼栋、楼层、产品价差拉大，洋房最高已经达到4.5万+。

从之前发布的政策，再结合《关于规划建设保障性住房的指导意见》文件（国发【2023】14号文中“推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求”的表述，接下来优质地段的改善新房，价格还会呈上涨的趋势，突破5万并不遥远。

目前各家机构的10月月报还没有发布，咨询了一下，10月合肥市区共备案了2350套，9月是2112套，有一定涨幅，不过考虑到新房备案有一定滞后性，几个热销盘是在9月下旬登记、开盘，加上10月登记楼盘数量、套数明显下降，实际成交表现应该不及9月。

再来看看二手房数据，引用贝系平台，从每日公布的成交数据看，10月一共成交了2267套二手房，需要注意的一是这仅是贝壳平台的成交，并不是合肥所有的成交，二是这个数据包含了少量的车位、商业等非住宅数据。

最终的住宅成交，因为后台延迟15天，班长每个月都会在15号以后逐套汇总、整理和发布，我们先按公开数据来了解。9月这个数据是2396套，有所下滑，价格则是微跌。

但从最近两年的贝系成交数据上看，抛开今年2月和3月因为集中释放挤压购房需求而销量大涨，有2000套以上成交的月份并不多，10月的销量表现还是不错的。

不过目前二手房成交有个特点，因为新房价格持续上涨、起步户型增加，门槛逐渐拉高，在很多区域新房已经成为改善专属。二手房因为价格持续下滑，门槛逐步降低，性价比凸显，所以挤压或者吸引了很多普通刚需到二手房市场，所以刚需盘的成交量有所攀升。

整体来看，9月调控在具体表现上，各个城市之间出现了明显的分化，核心一二线城市，尤其一线城市，随着一系列利好政策的出台，短期内取得了较好的效果，但效果随着城市能级依次递减，持续的窗口期也很短。

目前合肥的新房市场也是分化明显，打折促销成为常态，部分区域即便给予很大的折扣也依然去化艰难，很多项目更是完全依托于打折+分销，整体去化速度并不容乐观，二手房市场则更多是以价换量，主要承接刚需。

接下来土拍不限价、城市更新等动作能否激发市场热情，还是个未知数，现在楼市不仅仅需要各类调控、信贷政策支持，更需要未来的确定性。