在2016年之前，合肥人对住宅其实投资热情并不高，反而商铺卖的火热，如京商商贸城、华南城、明发商业广场等都曾经热销一时，不过随着2016年的房价暴涨，一下打开了新世界的大门，至此之后一发而不可收拾。

而从2016年开始合肥房价也确实一路上涨，各区、县的新房也从来不缺少买家，在2020年末更是再一次迎来一波大涨，即便北城、肥东、新站等非热门区域，同样阶段性热销，被购房者抢购一空，一片火热。

但随着内外部经济环境发生变化、社会问题和一系列调控加码，2021年中楼市开始下行，2022年尤其2023年开始清晰的感受到了房价下跌，关于房价下跌的讨论也屡见不鲜。

然而，我们或许有意忽略了一个更加重要的问题，房地产市场中的二手流通性的枯竭，很多小区一个月或者数个月都0成交，甚至你降价两成三成，都无人问津。

说相比于房价下跌，二手房流通性枯竭才是最应该引起重视和关注的，当然口说无凭，我们还是看数据。

这是从贝系平台上统计到的合肥二手房小区数量，目前庐阳区最多有1021个，其次是瑶海区的903个、包河区的756个、蜀山区的711个、肥西县的484个、肥东县的313个、长丰县的185个、滨湖区的184个、政务区的115个、高新区的149个、经开区的212个与新站区的174个。

合计约有5207个二手房小区，当然这其中包括一些写字楼、纯商业公寓项目，或者部分小区会各期会分开统计，但占比不大，二手房小区总量约有5000个左右。

下面我们就以贝系2023年1-9月份二手房成交数据来作个对比，看看每个月有多少零成交小区诞生。（PS：本文引用的是贝系平台数据，并不能代表所有成交，仅供参考）

在贝系平台中，1月份合肥只有746个小区有成交，占比不到15%，这746个小区其中还有很多1套成交的，另外4400多个小区没有成交，而各个平台的买房人是具有相同共性的，即便加上其他平台数据，这个数字变化也不会很大。

2月份二手房有一波成交小高峰，共有1401个小区有房源成交，占比提高到了27%，滨湖、新站、经开成交率最高。

3月份热度还在延续，共有1286个小区有成交产生，占比25%，新站区有一半以上小区有二手房成交，滨湖也有47%，高新区也有42%。

4月份开始二手房成交开始回落，不过依然还有1083个小区有二手房成交，占比在21%左右，成交率最高的依然还是新站区、滨湖区与经开区。

5月份共有1056个小区有二手房源成交，占比20%，成交率最高的是新站区、滨湖区与高新区，新站区、滨湖区房地产开发时间较晚，次新小区较多，所以二手房市场上大部分小区成交还算活跃，一些热点小区价格未必有优势，但流通率还是非常高的。

6月份成交小区回到1000个以下，共有976个小区有成交，占比也跌至20%以下，仅有18.74%。

7月份成交小区重回1000套以上，共有1008个小区有二手房源成交，占比19%，成交率最多的是滨湖区、新站区与高新区。

8月份共有1011个小区有二手房源成交，占比19%，成交率最高的是滨湖区、新站区与政务区，经开区、长丰县占比也超过20%。

9月份成交小区数量提高，共有1156个小区有房源成交，成交率达到22%，滨湖区再次超过50%，新站区超过30%，政务、高新、经开也超过30%。虽然数据看起来较前面有一点涨幅，但还是不能忽视有4000多个小区没有成交，大部分二手房小区的流通性越来越难的事实无法规避。

现大的二手房市场确实很艰难，无论对于买家还是卖家都在博弈、观望和纠结，买家希望降，但真要降了，又不敢买，但又怕涨了没钱买，不涨不跌又感觉不着急买，而卖家一方面害怕降，又害怕卖了会涨，虽然为了流通性理论上需要降，但经济上不能降，成本上不允许降，其实大家都很难。

当然还有一个不可回避的事实，就是市场上存在很多老破大或者老破小，居住属性不佳，贷款也会受到限制，其中除了顶级学区房，其房源失去流通性或者流通难也很正常，但市面上一些相对同板块品质较好的次新或者房龄较新的小区，价格和流通还是比较稳定的。

总体上看，合肥作为一个人口持续流入的千万级特大城市，产业优势突出，城市基本面好，更有后发优势，而且严控供地节奏，库存持续低位。

现在新房以改善、大面积为主，已经与二手房形成了差异化竞争，经过两年多时间的调整，二手房水份也得到了挤压，目前的价格还是比较合理的，相信后面二手房销量后逐步提升，经济环境稳定后，价格还是会稳中向上的。