出品丨一房一万研究所版权说明丨一房一万出品内容。未经授权，不得复制和转载，否则将追究法律责任2020年底，一房一万分析了恒星小区全年房价走势。那时，上海的房价到底涨了多少成为广泛争议的焦点。
三年过去了，上海的房价又经历了哪些变化？
现在，我们都感受到了房价的下行，是从什么时候开始跌的，具体跌了多少？
在这波调整中，不同性质、地段的房产是否都遭受了同样的冲击？
那些曾经备受追捧的学区老公房，其涨幅是否还能维持？
恒星小区又是如何在众多小区中独树一帜，成为了房价走势分析的关键参考？
这一切变化背后，又蕴含了哪些深层的市场规律和启示？
在后文，关于上海楼市的6个问题，我们会一一解答。在文末，有待你解锁的3个购房真相。
房价从只涨不跌到有涨有跌
2010年至2017年，上海楼市几乎维持只涨不跌的态势。
自2018年起，房价曲线走势开始波动，大致经历了六个显著阶段：首次回调、止跌横盘、大幅拉升、政策下调、温和回暖、自发下行。
从2021年7月起至今，恒星小区均价已累计下跌2.2%。但这一数字其实掩盖了市场的分化，这一现象我们会在接下来的第2、3个部分深入探讨。再将时间轴拉长，从2018年1月至今，恒星小区的均价实际上涨了6.7%。这表明，虽然短期内房价会受到政策调控、供求平衡以及市场情绪的影响，但从长远角度来看，上海楼市依旧呈现出稳健上升的大趋势。
首次回调：2018年1月至2019年3月间1年2个月，恒星小区累计下跌8.2%。这既是2017年以来冷淡行情的积累，也是2010年以来，首次长时间，大幅度的回调，只涨不跌的市场就此告一段落。
止跌横盘：2019年3月楼市止住了上一轮的跌幅。之后，恒星小区价格小幅上涨，但整体呈现横盘走势，直到2020年3月。
大幅拉升：2020年3月至2021年7月的1年4个月里，恒星小区的价格累计上涨了17.8%。这与当时的市场环境以及相继出台了一系列刺激政策有关，其中2020年3月上海民办摇号政策出台，公民同招，对公办学区房有了较大刺激作用。2020年9月针对部分高水平大学落户政策的放宽，为上海楼市提供了更多购买力。
政策下调：2021年7月至2022年2月恒星小区的价格出现了下调，跌幅为3.7%。这段时间的下调主要是由于政策影响。2021年7月出台核验价政策，上海各大银行上调购房贷款利率，2021年8月二手房贷款三价就低对二手房价有了冲击。
温和回暖：2022年2月开始楼市开始温和回暖，恒星小区的价格经历了上涨，涨幅为5.3%。至2023年5月，小区价格达到了新的高点，为74066元/平方米。
自发下行：2023年5月至今近半年的时间里，恒星小区的价格出现了自发下行，跌幅为3.5%。
产品及地段的分化加剧
房产市场的分化趋势日益明显。
数量上，早期商品房逐渐淡出市场，次新商品房受到更多关注。这一现象反映了一个明确的购房趋势：人们日益重视房龄较新、由知名开发商打造的高品质小区。这不仅显示了市场动态的变化，也预示着未来房地产市场将更加侧重于房屋的整体品质和开发商的品牌价值。
环线和房屋性质上，老公房的议价能力正在逐步减弱，核心地段的高品质次新商品房却显示良好的增值前景。这进一步印证了当前购房者在决策过程中，除了高度重视小区的品质和房龄之外，还应将地理位置视为决策的关键因素。
2.1 恒星小区的进入和退出与2020年相比，由于2022年封控影响，成交量腰斩，导致入选的恒星小区数量相比2020年有了小幅下滑，净减少43个小区（其中139个小区新进入恒星小区行列，182个小区退出）。
在变化的321个小区中，恒星小区性质的变化主要集中在早期商品房（37.0%）和次新商品房（39.9%）这两种性质中，两者占到近80%的总变化。但变化的方向是相反的，早期商品房更多的退出，次新商品房更多的进入。具体来说，相比2020年，2022年的恒星小区中早期商品房占比净减少了2.1%，次新商品房数量净增加了1.0%。
次新商品房的竞争会更为激烈，进入和退出的小区数量都很多。在次新商品房中越来越多的购房者关注了房龄更新、有品牌开发商加持的品质更好的小区。这一现象在浦西表现得更为明显。
2.2 环线和产品的分化城市的中心地段存在显著的分化，次新商品房受到欢迎，而老公房失去了关注。边缘地段的房源普遍面临价格下跌的压力。从房屋性质上看，老公房在2021年7月以后，在各地段都不受市场偏好，而次新商品房在中心地段具有明显优势，但中心地段也存在着明显的分化。
次新商品房：内环内有较为稳健的上行趋势。但在郊环以外的偏远地段却表现出明显的下跌，这反映了购房者对于较新房屋在中心地段的偏好。
早期商品房：基本保持与大盘的同频波动，走势较为平缓。
老公房：老公房自2021年7月后的价格持续下跌，尤其在环线越靠外的地区跌幅更为显著，展示其吸引力减弱。
动迁及配套房：恒星小区中83.6%的动迁配套分布在外环外，其价值越靠中心地段而增大。内环只有3个盘入围，由于占比小，价格波动大。除此以外，总体走势变化相对平缓。
当我们按板块看内环内次新商品房价格走势时，我们可以观察到内环内部也存在较大的分化，其中占比10%的淮海中路、黄浦滨江板块，其稳定性和增值潜力遥遥领先于内环内其他板块。
学区老公房的涨幅没有持续
购房者在选择房产时应该综合考虑各种因素，而不是盲目追求某一特定属性。在面对市场的热点和炒作时，更应保持冷静，根据自身的需求和预算来选择满足实际居住需求的房产。
在2020年3月至2021年7月期间，受到民办摇号政策和家长对教育资源的高度关注影响，带学区的老公房房价飙升，涨幅达到了22.2%（市场平均涨幅17.8%）。但这种涨势并未持续，从2021年7月开始，这类房产逐渐走低，至2023年9月已跌去了11.9%（市场平均跌幅2.2%）。
这种价格回落反映了市场对学区房的非理性炒作的纠正。在一段时间内，由于投资者和购房者对学区房的过度追捧，价格可能被推高到了一个不合理的水平。但随着时间的推移，市场开始认识到这种非理性的涨幅并不可持续，因此价格开始回落。即使有地段、学区的加持，整体老公房这一产品的示弱，显示出人们对于居住品质的关注。
全面、活跃、稳定的分析框架
4.1 活跃与敏感2017年10月，房价走势成为广泛争议的焦点。在这样的背景下，「恒星小区」应运而生，旨在引入一个「更为活跃和敏感」的市场指数。具体而言，我们选取了在2017年1-9月期间每个月都有成交记录的1026个小区，用这些小区的基价走势来更真实地反映整体房价动态。
这样的方法解决了当时房价走势监控方式的3个主要局限性：其一，全市房价监控往往滞后于实际市场变化。其二，常规的挂牌价格监控受到门店分布的影响，导致案例分布不均匀。其三，直接监控成交价格存在价格做低和样本结构不稳定的问题，这样的数据无法准确反映市场实际情况。
4.2 全面、活跃、稳定2020年夏季，我们对「恒星小区」算法进行了全面的迭代升级，目标是更准确地反映一个「更全面、更活跃、更稳定」的房地产市场。
实际上2017年首版的恒星小区在数量和结构上都有一定局限。特别是在2017-2018年偏悲观的市场背景下，连续有成交记录的小区数量相对较少（约1000个），这与2015-2016年市场繁荣期间（约2000个小区）以及2019-2020年相对中性的市场环境（约1500个小区）形成了对比。
这种不稳定性和数据偏见导致我们面临一个复杂的问题：如何更全面和稳定地反映市场状态，而不仅仅是注重市场活跃度。为解决这一难题，我们尝试了多种模型和方法，包括宫格模型、熵权法得分模型以及分层抽样模型。最终，我们以新房和二手房的历史成交量及总金额进行降序排列，选取了按板块和环线进行分层抽样的TOPN公寓类小区。这一改进使我们能够用近2500个小区更全面和真实地反映上海房价的走势，同时也明显降低了动迁房的比例并大量纳入了高品质的次新商品房。
恒星小区拥有一系列引人注目的特点，使其成为上海房地产市场一个有力而稳定的指标。
结构合理且全面：覆盖131个板块（共134个板块）。与大盘各类型住宅比例接近，更多优质次新商品房进入，次新商品房（28.1%）、老公房（18.8%）、早期商品房（47.3%）、动迁房（5.8%）。
少数多贡献：在2021年1月至2023年9月期间，尽管恒星小区（2420个）仅占上海所有公寓小区（15470个）的15.6%，它们却贡献了近一半的成交量（45.4%）。这一比例每月保持相对稳定，这一“少数多贡献”的现象为市场分析提供了一种科学的参考框架。
稳定和可靠：全市按月统计有成交的小区数在4000到9000之间波动，相对不稳定。但恒星小区按月统计的成交小区数却始终稳定在约2000个。我们每年都会依据前一年的量价数据对恒星小区进行细微调整。但值得注意的是，每年变动的小区数量一般在300个左右，这也从侧面证实了恒星小区算法的稳定性和可靠性。
市场规律及启示
回归居住属性：在某些繁荣时期，人们可能会过度将房产视为投资工具，但长期来看，房产的稳定增值主要还是基于其居住价值。尽管房价可能会随着市场的波动而上下，但大部分房产的价值还是会随着整体经济和市场的增长而增长。因此，购房者在考虑购买房产时，首先应该考虑其居住功能，其次应谨慎考虑特别偏远地区的房产。
在能力范围内选择更优质的房产：购房者在选择房产时应该综合考虑各种因素，包括地段、品质、房龄、交通、商业、物业和学区等。这些因素都会影响房产的长期价值和居住体验。而且，购房者应该根据自己的经济能力和实际需求来做出选择，避免盲目追求某一属性。（→之后我们会重点分析各因素对房价的影响到底是多少？）
避免非理性的频繁交易：房地产市场与股票市场不同，其周期性较长，而且交易成本较高。频繁地买卖房产可能会导致高额的交易成本。此外，短期内的市场波动可能会导致房价的短暂下跌，但长期来看，优质的房产通常都会增值。因此，购房者应该培养长期持有的心态，避免因短期市场波动而频繁交易。（→之后我们会重点分析持有时长和增值的关系。）
看到这里，关于上海楼市6问，你是否已经有了答案？欢迎评论区里留言交流。
