大家听过手机以旧换新，估计肯定没听过房子以旧换新，而当咱们还一脸懵逼时，人家江苏太仓已经都结束第一批以旧换新的操作，准备开始第二批了。根据财联社的报道，近期太仓市开始试行商品房“以旧换新”政策。

以往大家也听过一些城市联合房企和二手平台搞换房的政策，但是人家太仓这次直接拉出国资企业进行兜底，只要你有太仓144平米以下的普通商品住房就能置换，首先由国资公司进行收购，然后你再去买国资指定的新房。当然还有一些附件条件，比如一套老房子只能置换一套新房，老房子的总价不能高于置换新房的60%。

而且由于回购的二手房是要改造成人才公寓或保障房，因此对面积做了限制，基本都是小户型的房源才符合了条件。这个新政策看下来，最终还是希望大家至少要掏出40%的钱去买新房的，如果你家老房子不到新房价格的50%，那甚至要拿出50%的贷款去买，反正总而言之，你得多拿钱才能住上新房。

而其实现在各地已经探索出了好几种以旧换新的模式了。第一种是那种嘴巴鼓励的，让开发商、购房者和中介平台三方自行合作，买房者可以先选好新房，然后跟中介平台合作去卖二手房，如果几个月卖不掉，开发商要退定金。像这种政策，基本就是鸡肋政策，如果买家能卖掉手上的二手房子，那就不用这么折腾了，而愿意参与活动的基本都是不好卖的新房，想一下，不好卖的二手房和不好卖的新房搞到一起去，最后是啥结果。

第二种政策是给税费补贴，比如浙江的丽水就对以旧换新的个人购房者给予二手房交易税费留存地方部分100%补贴，其实说白了就是购房补贴，差不多是1%-3%的契税额度，但是咱们都知道，现在很多地方二手房跌幅都已经快亏掉首付了，这点补贴确实只能是毛毛雨。

第三种是鼓励房企去购买意向人的存量房，像浙江海宁就出了政策，如果房企买了购房者的存量房，给予购房款2%的财政补贴，这可以说是谜之操作了，开发商卖房是为了去库存，结果还让开发商去收购不好卖的二手房，原本人家销售只要卖新房，这下好了，还得去学会卖二手房才行了。

第四种，就是现在太仓探索出来的这种方式，直接由国资收购然后卖掉国资指定的新房，但是这种模式也有一些局限性，这种操作基本只能是国资来上了，因为民企没这个实力，也没有这种勇气去做这个买卖。首先就是二手收购如何定价，愿意去做这种以旧换新的业主大部分都是自己房子不太好出手了才会去选择的，而且你国资收购的价格肯定要比市场价高一些业主才愿意，当然后续在新房层面的价格也是要合理，业主才会愿意进行置换的，不可能新房天价，然后收二手的时候很低价。

其次，国资收回来的二手房要怎么处理，上面咱也看到了，人家地方说这些房子将会改造成人才公寓或者保障房。所以很明显，现在的首要目的是先帮助国央企的房企卖掉手上的新房，而保障房的资金地方也不用去新建啥房子了，以后慢慢就拿这些收回来的存量房就可以安排了，而且散布在全市各个小区，大家想选哪就选哪儿，也确实方便了不少，其实这种有点像房票的形式，只是说通过先买你的存量房再让你去买另外的新房，这中间穿插了二手房的交易而已，能不能大面积推广还是要楼市的走势情况，如果二手房继续承压，那愿意这样做的业主肯定会不少，因为现在二手变得越来越难卖了，但是像这种以旧换新是不是从一个旧坑跳到一个新坑，这个相信很多业主自己心里也是没底了，但是能甩掉老破小肯定还是开心的，毕竟有新房住了。

而各地二手房的库存量都在攀升，拿松绑政策最多的一线城市广州来说，截止10月末，广州现在库存量1191.1万平方米，去化周期还要19.2个月，二手房层面的挂牌已经突破14.2万套了；杭州的挂牌量也突破了14.4万套了，北京同样也有14.3万套挂牌，也可以看出来，现在从一线到二线再到三四线，二手房已经慢慢形成了堰塞湖，谁去疏通这些互相拥堵的房子，这在当下楼市是最很多业主关心的问题。

但是，咱们回到以旧换新来看，目前的这种政策并不是让大家套现离场，而是让大家拥有更贵更新的房子，也说明了其实不是希望加快二手房的流通，因为购房的需求并没有得到新增，只是产生的置换的需求而已，二手房出售难的状态估计会继续保持下去，一直等到国资和房企手上的房子卖的差不多了，那时候再形成房地产税，去解决当下的土地财政的缺口，才是最终想要达到的目的。

所以政策期还是窗口期，想套现的业主还是可以继续降价套现，当然，有置换需求的业主也可以等你所在的城市去学习人家太仓的这种操作，在真正的置换方面，太仓的做法是实际可操作的，这点还是要点个赞。