今天，南京3幅地块出让，涉及江宁东山、江北核心区、江北高新。

【3幅地块竞拍结果】

【本次土拍看点】

1、3幅地块皆底价成交。其实并不意外，毕竟这个三个板块回暖趋势尚不明显。

2、地价下降，开发商利润空间进一步拉大，住宅品质不断抬升。

3、低密度高品质宅地依旧是今年土拍市场的基调。

4、江核宅地成功出让，未来板块内的新盘竞争进一步加剧。

【各地块位置分析】

江宁东山G17地块

江宁东山G17为纯住宅用地，底价成交，成交总价4.72亿，成交楼面价11498元/㎡。

距离G17地块不远的是江宁东山G49地块，去年8月25日，该地块被江宁城建拿下，楼面价16202元/㎡，容积率2.2。

而G17的容积率2.0，未来预计打造小高层产品。成交楼面价11498元/㎡，对比来看，地价降了近5000元/㎡。对于开发商而言，地价降低，意味着有更多的利润空间，产品也有了更多发挥空间。但前期拿地的企业就有一些压力。

G17地块位于江宁主城东山街道板块，一街之隔就是万科金域国际。

地块位于秦淮河支线外港河畔，拥有自然景观优势。自然景观+小高层，大概率是项目未来的卖点。

交通上，该地块紧邻城市主干道上元大街、天印大道，交通便利。距离南京支线、绕城高速入口10分钟车程，距离重要交通核心节点南京南站直线距离6km。

地块周边公共配套完善，有上元中学文靖东路小学等优质教育配套，东侧为江宁医院，提供便捷的医疗服务。

这块地的优劣分明。一方面周边配套成熟，人居氛围浓厚，未来上市将吸引地缘客的关注；另一方面，周围老旧小区较多，城市界面整体一般，想走高端住宅路线有一定难度。

新房市场上，地块周边在售的有武夷七里湖山、海玥华府，销许均价3.5万/㎡，万科都荟启境、中天云来正在清盘中，江宁城建G49未上市。

二手房市场上，一街之隔的万科金域国际，目前成交价稳定在1.7-1.8万/㎡左右。

江北核心区G05

江北核心区G05为纯住宅用地，底价成交，成交总价3.2亿，成交楼面价19042元/㎡。

G05地块位于江北核心区，该地块与8月16日将拍的G04地块相邻，均位于7月底成功出让的通宇双子—G02、G03东侧。

G02：容积率1.6，成交楼面价18567元/㎡。

G03：容积率1.4，成交楼面价18510元/㎡。

此次成功出让的G05地块，容积率1.6，成交楼面价19042元/㎡，地价与上月底出让的地块相差不大，前期拿地企业也不至于有太大压力。

地段上，地块北临横江大道，规划有密集的次干路与支路网，邻近规划地铁15号线闻涛广场站，公共交通与轨道交通形成闭环换乘，交通便利。

板块内的重点项目南师附中江北新区学校，正在进行前期施工中。根据此前规划，该学校拟规划用地面积约130819㎡，将新建75个班中学（初中30个班，高中45个班），预计2026年建成。附近还有绿地小学、芳草园小学七里河校区等教育资源，可满足片区教育配套需求。

此外，地块临近滨江风光带，可尽享滨江景观风貌。加上1.6的容积率，未来的产品值得期待。

值得一提的是，这块地东侧共有6幅未上市地块，分别为江北建投江核G05（楼面地价约19678元/㎡）、江北建投江核G06（楼面地价约20336元/㎡）、江北建投江核G07（楼面地价约20521元/㎡）、江北建投&卓越江核G01（楼面地价约19830元/㎡）、新居建投江核G13（楼面地价约22666元/㎡）、江北建设江核G12（楼面地价约22776元/㎡）。

根据初步统计，江核已拍出地块达到了20多幅，新盘市场竞争激烈，近半年时间无新盘上市。与此同时，容积率降低，越来越多的低密住宅出现在楼市中。

二手房方面，江核二手房以价换量的情况还在一直持续。

江与城：目前成交价稳定在2.6-3万/㎡；

正荣润锦城：目前成交价稳定在2.3-2.7万/㎡左右；

绿地海悦：今年以来仅有三套成交，成交价稳定在2.7万/㎡左右；

雅居乐滨江国际：整体成交价稳定在2.3-2.7万/㎡上下；

江畔都会上城：今年成交价稳定在2.5-2.8万/㎡。

江北高新G06

江北高新G06为纯住宅用地，底价成交，成交总价3.58亿，成交楼面价3983元/㎡。

G06地块距离江北大道快速路直线距离1公里，东侧为S8号线卸甲甸站，公共交通出行便捷。南侧拥有已建成的南京信息工程大学附属中小学，教育资源完善。

近几年来，盘城片区土地供应处于断供状态，今年1月，片区成交2幅居住用地NO.新区2023G20和G22地块，拟建设征收安置房项目，目前规划已出，G20地块拟建设17栋20F高层住宅，G22地块规划拟建10栋11-27F住宅，将启动该片区的城市更新，有利于打造形成盘城片区的城市人居新形象。