深圳楼市又迎来了一个回血的日子。

这个周末，福田区旧改大盘——金地环湾城上市了。

尽管略低于市场预期，但项目依然官宣了一个蛮好的成绩：

成交286套，首日吸金近47亿元。

没记错的话，这应该是深圳近期数据最好的一次开盘。

金地，终于等到风来了？

半年报并不好看

前些天，金地发中报了。

和其他房企一样，出现了明显的“增收不增利”。

今年上半年，金地录得营收368亿元，同比增长近3成，但归属于母公司的净利润，却下滑了超过20%。

毛利率更是滑坡，降到了16.6%的水平。

可供对比的是——

根据中银证券的估算，同期房地产行业的平均毛利率是18%。

只能说，作为公认优质的TOP20房企，金地现在赚钱的能力垮得有点多。

此外，还有难以忽略的偿债压力。

WIND数据显示，金地集团从2023年初至今，到期的债券本金总额已经全部偿还。

也就是说，理论上，金地已经安全度过了今年的偿债高峰期。

但如果把目光投向未来一年，就不太好说了。

截至6月末，金地的账面现金合计近460亿元，一年到期内的短债和债务合计415亿元，能覆盖。

但这个仅仅是表内的债务，还没有算上隐藏在水下的表外负债。

金地惯用小股操盘，随便穿透一下参权非全资子公司就会发现，背后大都有信托的身影。

换句话说，有明股实债的痕迹。

有媒体粗略统计一下，这部分的规模接近50亿元。

那么，金地实际的现金流就有点吃紧了。

管理层的态度也比较引人玩味。

在中期业绩说明会上，高层对具体的偿债安排并没有作出回应，只是表示——

“未来将努力探索更多的融资方式，根据资产和公司经营状况开展融资工作。”

嗯……

这也是金地的债券屡遭做空的原因之一吧。

摇摇欲坠的现实

写到这里，不禁想到此前网传的，12家券商投资机构对金地的调研报告。

作为一家在躺平大潮中挣扎求存的房企，这份调研报告向我们展示了这场鱿鱼游戏中最为艰难的一面——

彼时，一线城市各种利好还没落地，存量房贷利率调整的细则尚未推出，金地已经放弃了对政策的期待。

同时，因为自身特殊的股权结构，金地也没敢对大股东和政府的援助抱有希望。

众所周知，和远洋类似，金地是一家国资参股的混合所有制企业。

自从十年前被险资“举牌”登堂入室后，保险公司一直是金地的第一大股东，高峰期占据了近半的股份。

但近些年，房地产行业形势直转之下，险资开始急流勇退。

抛售股票已经是明牌，想他们在企业危难之际伸出援手，可能性并不大。

另外，尽管金地有福田国资“坐镇”，但这个二股东股比不高，公司已按职业经理人特征持续数十年，想帮扶一把，也怕是有心无力。

所以，金地能做的，唯有靠自己。

就从最紧急的筹钱这块讲起吧。

金地需要现金流，但奈何手上的经营性物业不太能打，不但数量上比不过龙湖、华润等一撮房企，翻看财报发现，这出租率还有点偏低——

租金收入不多，总可以抵押做融资吧？不，报告透露，目前，金地能抵押的持有型物业都抵押出去了，仅剩零散物业的数十亿空间。

从公开渠道获得融资的路子也不容乐观。

虽然头戴“优质民企”的帽子，但令人诧异的是——

从去年2月发行一笔17亿元的中期票据后，至今为止，一年多时间里，金地再也没有从公开市场获得资金。

好吧，那就只能抓销售回款，多卖点房了。

近些年，金地的投拓逐渐聚焦，回归高能级城市，但是，前些年拿地的分散，对土储质量已经产生了明显的负面影响。

看看这土储占比表，排在前列的西安、昆明、太原等城市，去化周期远在8年以上——

就连在广州这种一线城市，也有不少项目位于远郊，短时间内要想冲一波资金回笼，就还蛮艰难的。

金地对市场状况的判断是，今年6月销售数据回落较大，客户多半是观望6个月以上的刚需客，目前都由于收入焦虑和房价下跌预期收住了手。

现在，楼盘已经没有新客户了。

金地最能依靠的，就只剩下北京、上海和深圳的项目了。

调研报告的最后，金地管理层坦诚自省称——

“公司认为目前行业十分不正常，公司作为优秀运行30年的职业经理人企业，觉得十分挫败。”

二股东尝试“续命”

然后，“认房不认贷”的靴子落地了。

当时，行业一片欢腾，在大家的经验里，市场会触底，而金地和龙湖这些优质房企似乎也终于可以安全着陆了。

毕竟，按照过往的经验，一二线城市松绑，购房者就会跑步入市，楼市会企稳回升。

但事实有点差强人意。

部分热点城市的楼市热度只维持了一周，二手房供应猛增，比起买房，大家更倾向于抛盘出货。

或许，接下来的救市力度和楼市恢复的速度，都要更快一些，才能兜住这些还在艰难经营的房企。

还好，股东们已经有所动作了。

就在前天，金地官宣了一则消息——

二股东的国资深圳福田投控，正研究为公司发行债券和中期票据提供增信等担保措施。

尽管细节尚未敲定，前景也有不确定性，但至少，算得上是一个积极的信号。

接下来，就看市场的了。