全面解除限购已有一个月时间，成都楼市回暖到什么程度了？

回顾这一个月，月初有4.28本地新政带头冲阵，月中有5.17全国利好跟进发力，妥妥是成都楼市的“利好大月”。如果这两大招提前一年亮出，那刺激，想想都觉得刺激！

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在这座城市的东南西北中逛一圈，市场人气的整体上升感觉很强烈。从国宾到蔡桥，从武侯新城到新川板块，从大源到天府新区，几乎每个区域都会有几个项目人流大涨，外地口音倍增。同时，一批豪宅项目的热销，也加持了成都楼市的热度——在天府新区，千万级豪宅麓湖沄岸开盘2小时售罄；在金融城3期，千万级豪宅华润·锦宸府再次取证，中签率低至6%。

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但市场冷热不均的现象同样明显。我们发现：同一个区域内的同一天，有的楼盘现场摩肩接踵，而相邻不远的另一个项目却无客登门。而某高人气项目的置业顾问透露，现在很多项目访客虽然多，但好多人都不了解成都楼市的基本情况，几乎在瞎逛。他说：“经常有很多客人拿着300万的预算，却一头扎进500万起步的项目，其结果就是双方都在浪费自己的时间！”

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截至5月28日，大成都范围内5月新房备案数据为：8606套，其中中心城区（一、二圈层）成交5788套，郊区（三圈层）成交2818套；二手房方面，全市成交了17164套，包括中心城区14813套，郊区2351套。

无论新房还是二手房，成都的成绩放在全国横向比较，毫无疑问是一枝独秀的水平。数据显示：今年前4个月，成都一二手房的成交面积达到了1000万平米，比第二名上海高出了40%。5月数据出炉后，成都的领先身位还在扩大。

事实上，这段时间全国围观群众已经将成都当成楼市强势回暖的门面担当。认为：成都和上海是这波行情的领头羊。然而，不少身处其中的开发商却非常谨慎，不少人认为：新政的效果仍不太明显，特别是成交转化上。

如果将成都楼市5月业绩按周划分，可以看到比较明显的上涨之势。第一周的成交套数受假期影响，新房成交只有895套，二手房成交只有1430套，但从第二周开始，新房成交套数站上了2400套，二手房成交套数也在4500套以上。这个数据比起今年2月份谷底表现几乎翻了一番。也足以证明，新政执行后这一月，成都楼市已止住了下滑，恢复平稳。

但市场离真正的全面回暖还有不小的距离。特别是新房市场，截至5月28日，成都今年新房备案数据为41038套，全国第一。但要知道，2023年的前5个月，成都新房成交套数已经67626套。同比减少了33%左右。这或许是开发商们感觉压力仍很大的主要原因。

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这两年，在其他城市的衬托下，成都楼市的表现可谓一支独秀，它被认为是走出了“独立行情”的样板城市。

成都楼市当然够强，但我们也要承认，行情起伏的曲线其实和全国整体市场有很大的相似之处。中原地产数据显示：2018年，成都楼市的总成交套数为453182套，其中新房卖了30万套。到2021年，新房成交套数为193743套，此后2022年、2023年，新房成交套数稳定在14万套上。按照这个趋势，即便强如成都，新房成交套数要短时间重回巅峰，几乎是不可能的事。

另一方面，成都新房成交套数减少的同时，我们也看到二手房成交套数的暴增。2022年，成都二手房成交套数同比激增3倍，并且首次超越新房套数，成都正式进入存量时代。

2023年，二手房成交套数为220890套，比新房多卖了7.5万套。到2024年，成都二手房成交套数差不多是新房的两倍。这意味着，每三个在成都楼市上车的人中，就有两个人选择了二手房市场。

究其原因：是新房和二手房之间，有着越来越明显的价格差。

克而瑞机构数据显示：今年一季度，成都二手房成交套均面积为93平米，新房成交套均面积为136平米，二手房成交套均总价138万，而新房成交套均总价为274万。总价落差在很多板块更为巨大——譬如，市区二环内一、二手房的套均总价差达到了493万。此外，有近10个板块的总价差在300万以上。

如此价格分布，让“刚需买二手房，改善买新盘”的现象越来越突出。从这个角度看，流失了大量刚需购买力的成都新房市场，还能在全国保持遥遥领先的成交业绩，足见这座城市的底子和韧性有多强了。但另一方面，如果新房市场能针对刚需人群需求推出低总价的优质产品，那它的活跃一定能更大幅度地提升。