刚刚，又一场火星四溅的土拍大戏在成都上演。

一周前，贝壳以27300元/平米的楼面价抢到金3热地，创下成都地价新纪录。市场惊呼的余音尚在回响。成都另一豪宅区域——麓湖板块又出“炸牌”。

神盘麓湖西侧、锦江东岸，一宗占地36亩，容积率1.5的地块，经过100多轮激烈竞价，最终被民企润达丰滨江以24300元/平米的价格拿下。

这个价格，是成都土拍市场历史第三高。仅此于金3的27300元/平米，金融城东的24500元/平米，地位相当于水泊梁山的吴用。这场土拍，也让天府新区进入楼面地价2万+时代。在此之前，天新的楼面价纪录是17900，现在直接拉升了6600。66大顺，很有彩头！

PART.01

9月27日，真是一个“鸡血”满满的刺激日。

A股的交易量暴涨到1.45万亿,疯狂的股民差点把交易系统搞到宕机！天新土拍热火朝天，最终溢价率高达87%，是金3地块的2倍！身兼股东与房东的隔壁王哥，看到这个场景眼里都有光了，口中喃喃：“回来了，都回来了！”

端的是：垂死病中惊坐起，回春还要靠刺激！

不扯闲篇儿，让咱们看回土拍——

坦白说，在金3地王面世的时候，还有人谨慎地认为：金3地块只是特殊案例，土拍市场是否回春还需观察。的确，我注意到，那天参与夺地的企业，绝大部分都是国家队，民营企业貌似还在隔岸观火。

但麓湖板块这次土拍，民营企业的积极性非常高。润达丰滨江、远达、新希望、万华都来了。特别是中国神盘麓湖生态城的开发商万华的加入，更增加了市场围观的兴趣。首先，万华这些年基本就没有出现在成都土拍市场上；其次，这块地就在麓湖旁边，万华应该熟稔它的价值。能吸引万华来抢地，说明它的成色相当之足，“走眼”的可能性极小。

PART.02

这块地还有一个大看点——它是天府新区发布第四代住宅新规之后，第一宗第四代住宅用地。并且，在该地块出让文件中，明确要求需要按新规进行产品规划，如建筑高度超过33米的住宅首层设置架空层，新建建筑采用空中共享阳台、生态阳台、屋顶绿化、底层架空绿化等多类型立体绿化。

一般来讲，产品出现代差，就意味体验感上存在巨大的分别。就像四代机吊打三代机，苹果机吊打诺基亚。那么，天新的第四代住宅，会有那些狂拽炫酷的创新？

新规中有两条堪称大杀器的规定——

1、在建筑面积144平米以上的住宅试点“生态阳台”，生态阳台的面积不大于建筑面积的25%，不超过50平米。划重点：生态阳台不计入建筑面积，不计入容积率。

2、阳台、飘窗面积，不大于建筑面积的20%。

假如有楼盘将第四代住宅新规利用到极致，那么，仅仅以上两条规定，就可以让实际的得房率增加45%。新一代住宅的平均得房率可以从的80%上升到125%，甚至不排除出现得房率近150%的住宅新物种。这意味着，未来200平米的户型，有可能达到300平米的尺度。关键还带有巨大空中庭院，还不占容积率，不计入面积。这样的产品，开发商和购房者喜闻乐见，只要开发商手艺过硬，就有可能在市场中形成降维打击。

也许正是这个原因，围绕这块地的争夺才会如此激烈，在竞价升到2万+/平米时，拍卖官一再给予了风险提示，但仍有竞拍的企业志在必得。直到丰润达滨江成为最后赢家。大家都心里明镜似的，这地块底子够硬，地位特殊，发挥空间极大，只要手艺高，名利双收是大概率的结局。