合肥在2021年9月第二批集中供地时，在包河区BH202105号和经开区JK202113号地块进行试点，将“竞配建”调整为“竞装配率”、“竞高品质”的全新出让模式，但遗憾的是，两宗地块均未进入竞品质阶段。

不过，在随后的2021年11月29日第三批集中土拍中，滨湖科学城BK202108号地块就达到最高限价，进入竞品质阶段，最后置地以120分的满分竞品质方案拿下该地块，也就是后来的置地邦泰栢悦书香项目。

随后合肥土拍便拉开了竞品质的序幕，越来越多的满分竞品质地块出现，而且随着楼市下行和竞品质普及，没有竞品质的项目也不得不加入“卷品质”的行列中去，让合肥新房的整体品质明显上了一个台阶。

在目前最新的规则中，更是将“竞品质”列入基本条件，增加了出让地块中的商品住宅，须达到商品住宅基本品质标准，部分地块要求按满分标准进行建设的规定。

对于竞品质楼盘的相关要求，包含了海绵城市建设、绿色建筑、装配式建筑、超低能耗建筑、绿色建材、工程质量保险、分户验收还有开发商资质等，最能直观感受到的是层高、外立面、建筑材质、车位配比、景观绿化和人车分流等等。

但从某种意义上来说“当大家都竞品质的时候，就等于都不竞品质”，又站在了同一起跑线上。于是合肥的房企不约而同的开始卷起了大门和示范区，数十米宽、十米高的大门并不少见，还有不少集合了酒店式大堂和下沉式会所等功能为一体，极为奢华。

除了恢弘的大门以外，景观绿化和架空层示范区也建设的美轮美奂，让人应接不暇，装标也一再提升，前期为了卖升级包而出现的“极简风”装修不复存在，如今基础装标甚至超越了之前的“升级包”，还有大量赠送开始出现。

不过，卷到现在，房企慢慢的也开始卷不动了，各家产品逐渐开始同质化严重，审美逐渐疲劳的买房人热情也开始下降，更加关注性价比。

虽然目前随着限价的放开，在少量高端改善楼盘上，硬件还会再次提升，但是与之相对应的高昂价格和有限的购买力，决定了这种楼盘数量会很少，对于大多数普通楼盘而言，其实硬件的堆砌已经基本告一段落了。

接下来可能要在软件上下下功夫，买房人也更应该关注这一块，竞品质或者高品质楼盘，固然能带来更好的居住体验，但与之对于的是对物业管理提出了更高和更专业的要求。

不管是公建化外立面、奢华的大门、精致的公区、美观的绿化，还是丰富的架空层等，都需要一个优秀的物业，还应该把其中的维护频率进行具体的量化，如果没有与之相匹配的物业服务，竞品质可能并不是一件好事情。

而在当前市场，硬件堆砌告一段落，软件（物业服务）不能直观体现的时候，得房率才应该是房企应该卷的内容，也比卷大门等更具有意义和价值。

我们参考外地某楼盘的户型图，可以看到有大量的赠送面积，很多城市的楼盘实际得房率可以做到90%甚至100%以上。

合肥因为阳台封闭、容积率计算公式等客观原因，以及开发商追求高利润率的主观原因，实际得房率是很低的，甚至还有部分楼盘的大高层公摊接近或超过30%，如果以实际得房率来折算房价，还得再上一个台阶。

面对越来越严峻的市场形势，也许开发商应该和主管部门协商，给与买房人更高的实际得房率，以提升产品的性价比和竞争力。