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时近年底，市场仍然寒气逼人，选在此时入市的项目不多，敢这时开盘的，应该是真有把握。
攸克君这个判断来自于玖玥府。如果不出意外，这个当下最被北京房地产业界看好的项目，马上就要开盘了。玖玥府的开发商是央企，这类企业向来不打无把握之仗。从这个角度看，蓄客状况应该很好。
关于蓄客量，项目上的朋友非常自信的透露——近千组。攸克君和同事们曾经多次到访这个项目，第一次想找位置业顾问了解下项目，结果那位小姐姐说接的客户太多了，嗓子哑了，让我们多多包涵；第二次是售楼处的纯净水被喝没了，干聊了一个多小时……玖玥府在高峰时期的周末，每天到访两三百组客户是常态，周中大多时候也是门庭若市，看着现场的火热景象，近千组意向客户，相信此言不虚。这意味着年末的北京楼市在年底大概率会迎来一个现象级的热销项目。
玖玥府销售中心实景拍摄
当下环境，能做到这么多的蓄客量难能可贵，在近一年的北京楼市已经很罕见了。限竞房时代过去以后，这种“全城买房”的逻辑就隐藏了起来。攸克君问了最近半年来业绩不错的几个项目，他们的操盘团队都说，客户来源的区域辐射特征十分明显，客户要么是在项目辐射区域内生活，要么就是在辐射区域内工作。任凭产品再有卖点，营销再努力拓客，客户来源也都不会大的突破。
攸克君在房地产市场摸爬滚打了很多年，有些市场规律的变化是有直观感受的。在上行周期里，卖房依靠的是若干“长板”，也就是有一两个核心卖点客户认可，项目就可以卖得很好，北京有大量项目只是单纯依靠区域优势热销，但是，下行周期里这一套不灵了。
想卖好项目，不仅要有长板，还不能有短板，客户才会认可。
换句话说，以前的项目，列出10个优势，客户认同其中1~2个就掏钱买了，现在，开发商列出10个优势，客户不认同其中的1~2个，可能就不买了。玖玥府作为“无短板”项目，近千组蓄客也是意料之中。
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攸克君一直有一个看法，一个区域从“生”到“半熟”再到成熟，在区域价值跃升的关键节点上，总是要靠标杆项目引爆。这是历史经验证明的，从很早的广渠路版块，到后来的孙河版块，基本都遵循了这个规律。
现在，玖玥府所在的西红门版块，也正处价值爆发的前夜。
广渠路与西大望路交汇围成的这个区域，比邻CBD，早年间陆续开发了一些豪宅项目，例如复地首府等，但是，这个区域真正引爆，实际上还是到2010年以后，而其起点，就是广渠金茂府。
这是北京第一个“府”系产品，当时获得高度市场认可，一房难求，此后也一直是区域标杆，即便在今天的市场环境下，二手房价表现得也十分稳定。自那时以后，这个区域就成为北京标杆性的豪宅区。
孙河板块也是如此。孙河板块先规划后发展，低密度、宜居是规划主线，前期有实力的大型开发商开始集中进驻，开发了一批低密度项目，这个区域的成熟度开始提升。但是，最终把这个区域价值拉升到单价10万+的，还是龙湖顶级产品线原著系和中粮的瑞府系，更确切地说，龙湖的景粼原著和中粮的中粮瑞府完成了孙河区域价值引爆。
同样的例子，近期就是保利中央公园对所在望京区域整个区域价值的迅速拉升，这种一个项目引爆一个区域价值提升的规律，在玖玥府所在的西红门也适用。
应该说，现在的西红门，很像当年的广渠路、孙河。区域有明确的规划思路，公共配套资源丰富，之前大开发商集中进入，区域已经从生到熟，就差一个标杆项目引爆区域价值了。
从位置上看，西红门所在的四环已经是北京楼市稀缺位置；从资源上看，仅以轨道交通资源距离，丰富而发达的轨道这就更新了客户的出行逻辑和活动半径，轨道交通的便捷，可以用时间更替地理上的距离，极限拓展未来居住者的活动半径，有轨道交通“保底”，从通州、海淀来都不显远，更何况国贸、三里屯、亦庄这些区域呢？
在此之前，华润等大型开发商已经在这个区域开发了不少项目，区域人气、配套都已经逐渐发展不错的水平，更何况这个区域也是“先规划，后发展”，区域功能排布十分合理，城市界面也十分科学，这种区域，本来就是越往后越宜居，玖玥府作为一个口碑极佳的项目，出现得恰到好处。
玖玥府做好了，卖好了，西红门版块也就完成了从量变到质变。
玖玥府效果图
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能承担引爆区域价值的项目，一定得是好项目。这句话还有另一面，这样的项目，往往就是日后这个区域房价的天花板，在如今的市场环境下，保值对于买房人十分重要。
有很多朋友问攸克君，怎么识别出这样的项目，其实不难，审视一个项目的价值，重点要看那些业主/购房人凭借自己力量不能改变的部分，比如园林、立面、会所等等，这些部分做得好，成为区域房价天花板的概率就大，这就是标杆效应，标杆不是白当的，要有实际内容支撑它成为标杆。
玖玥府效果图
这也是规律。回头看广渠金茂府，它的立面到今天都是区域里视觉表现最具品质感，它的新风系统即便在10多年以后，也仍然是全北京的一线水平，在看看双珑原著的石材立面以及龙湖最擅长的园林，也都在北京属于“最好”之列，这些都不是装修，业主/购房者自己不喜欢，重新装修就可以，是业主/购房人不能凭借自己能力改变的部分。
看过几次玖玥府之后，攸克君觉得这个项目在这些部分的表现力是很好的。印象最深的首先是园林，设计团队在整个项目中规划设计了14个主题景观，在社区内部营造高差，设置瀑布，以水景连接竹林与山石，已然是处理人、景、城市三者之间关系“造园手法”的上乘，如此力度，在北京的房地产项目并不多见。
玖玥府效果图
玖玥府效果图
玖玥府效果图
玖玥府效果图
玖玥府效果图
玖玥府效果图
玖玥府立面和建筑线条的处理，也与园林景观类似，审美感强烈。从建筑线条的角度看，带有弧度的圆角和直线线条来营造整体轮廓感的方式，这种线条轮廓，作用于视觉效果层面是带有冷感的高级感，直线部分实现了对光影的切割，圆角部分又修补了某种轻盈感，使整体审美刚柔相济，恰到好处。在立面和建筑公共部分，则大量使用了金属板材和石材，这些在当下的房地产项目中，都属于很少运用的“超配”。这样的项目，成为区域价值的标杆，房价的天花板顺理成章。
攸克君相信，玖玥府日后应该像金茂府之于广渠路，景粼原著、中粮瑞府之于孙河那样，成为那个区域内最有价值的项目所在。
据悉，玖玥府将于近期开盘，在2023年的第一场雪过后，北京又多了几分姿彩。玖玥府选在这个时点，想必是要给这个冬天的北京楼市，再增添一抹靓丽的风景线，也烧上一把炙热的火焰。
现在，就看玖玥府的了。
