今年是首个非遗春节，上海8天共接待游客1777.84万人次，人气刷屏网络。
来上海旅游，南京路步行街、外滩、东方明珠成了打卡三件套。
为什么这么多国人、老外，钟情于来上海人民广场旅游？
春节外滩游客图，图源解放日报
01
人民广场
上海的政治中心
上海的政治中心，一直以来都位于人民广场板块。
1949年，上海市人民政府正式成立，五星红旗在老市府大楼（江西中路215号）冉冉升起。
1956年，上海市政府搬迁至外滩的原汇丰银行大楼（中山东一路12号），一待就是40年。
1995年，上海市政府迁入人民大道200号，并一直沿用至今。
上海市人民政府大楼，实拍图
人民广场，是上海的地理中心。
上海楼市也习惯于用“人民广场”来衡量楼盘和市中心的距离。
人民广场南京西路夜景鸟瞰图，图源网络
事实上，人民广场板块已有多年没有新房供应了。
从新房市场来看，2024年人民广场板块均价14.4万/㎡，其实就是唯一在售的新房“海玥黄浦源”的成交均价。
02
上海的心脏76岁了
急需进行“城市更新”
近年来，城市更新是人民广场板块发展的主旋律。
就在2024年11月底，黄浦区发布《南京路步行街区功能规划》方案。
以南京路为中轴，从区域交通组织、商贸业资源等因素考量，分成4大功能片区。
“海派之心”片区，总体定位为行政文化商务区，上海市政府大楼、房地大厦、上海博物馆、上海城市规划馆、上海大剧院等都位于此。
上海历史博物馆实拍图
海玥黄浦源7号地块，提取海派文化中石库门建筑的精髓，打造建面约238-650㎡风貌别墅产品，预计售价将达到25万/㎡。弘久黄浦21街坊项目、新闸路地块项目暂时还没有入市。
海玥黄浦源7号地块，沿街实拍图
众所周知，南京路步行街，是上海开埠后最早建立的一条商业街，先施、永安、新新、大新四大百货公司均在此崛起。
“经典永恒”片区，重塑经典百货集群的形象，夯实南京路商业街永恒的地位。片区内的厦门路地块项目尚未入市。
南京路步行街永安百货实拍图
“时尚荟萃”片区，是国内外游客打卡的“城市会客厅”，汇集POP MART全球旗舰店、APPLE旗舰店、三星旗舰店等重磅级商业，一直是“购物天堂”级别的存在，打造国际潮流先锋地。
南京路步行街时尚荟萃段，实拍图
03
外滩金融聚集带
总部经济的号召力
黄浦是上海唯一全境划入中央活动区（CAZ）的区域。顶流规划的背后，是强大的经济实力。
人民广场俯瞰图，图源网络
人民广场板块，也是上海的总部经济高地。
外滩地区有多家企业总部，包括中国太平洋保险公司、有利大楼、中国通商银行、上海浦东发展银行大楼、麦加利银行大楼、太古洋行大楼、怡和洋行大楼、盘谷银行等等。
此外，上海市总工会、上海外汇交易中心、上海清算所等重点金融机构，均位于此，共同构建“外滩金融集聚带”，“远东华尔街”的美誉是顶流地段的印证。
外滩实拍图
“国际多元”片区，将打造与“外滩金融集聚带”相匹配的地标性高端商业街区。
洛克外滩源项目位于外滩的源点，仅27套建面约280-570㎡房源，入市时间待定。
洛克外滩源，实拍图
04
上海顶流地段
大手笔拆迁正在路上
这里的老建筑，都在无声诉说着历史。
金陵东路，是上海唯一富有南国风韵的骑楼大街！1860年建成以来，见证了魔都160余年的兴衰。
金陵东路骑楼，图源网络
目前，嘉里金陵华庭项目已经动工，体验中心已开放，建面约270-445㎡大平层&建面约608-861㎡顶复，预计未来售价19.5万-20万/㎡。
金陵华庭项目地块，图源网络
位于大世界站东侧的余庆里项目已经完成动迁，据悉将推出建面约150-330㎡高层，建面约125㎡洋房，建面约270-350㎡风貌别墅，产品种类丰富。
余庆里项目鸟瞰图
“一江一河”代表着上海最顶级的城市规划。
根据苏州河沿岸早期规划，人民广场板块处于苏州河规划的“都市经典段”。
苏州河“都市经典段”规划图
其中，黄浦区149、151街坊旧城区改建项目，2024年8月开启房屋征收，目前土地尚未入市拍卖。
黄浦区149、151街坊位置图
黄浦区149、151街坊实拍图
北京东路137街坊的牛庄路641弄小区，始建于1930年，距今已有95岁高龄。2021年旧改投票生效，1059户长期蜗居于此的居民，终于可以搬离低矮昏暗的老式里弄，迎来新房。
北京东路137街坊位置图
北京东路137街坊里弄实景，图源上观新闻
北京东路137街坊实拍图
房龄老化是一部分原因，部分狭窄路段没有明显的红绿灯标识，城市界面亟待更新。仁济医院西侧的新建小区地块，也已进入动拆迁阶段。
新建小区地块实拍图
伴随着大量土地的城市更新，人民广场板块的老城部分，将迎来城市界面的大幅度提升，以及住宅品质的划时代提升，机会点全面爆发，未来将焕发新的荣光。
05
黄浦区自带光环
优越的配套就是底气
从一房一万等高线地图可以看到，人民广场并不是二手房价的最高点所在。
人民广场板块的商业地块非常多，商业配套无疑是顶尖的。
从一房一万二手房气泡图可以看到，板块内二手住宅稀稀落落并不多，老公房占43%，早期商品房占22%，中期商品房33%，近期商品房仅占4%。
20年以内房龄的中期商品房，交易相对比较活跃，中福城一期（2006年竣工）成交14套排名第一。
中福城，实拍图
从板块配套来看，曹光彪小学+格致中学的双一梯队，顶配教育资源是吸引购房者的一大因素。
格致初级中学，实拍图
医疗资源包括仁济医院（西院）、长征医院等三甲医院，为健康提供保障。
上海长征医院，实拍图
从二手住宅成均价来看，人民广场板块2024年下滑至11.2万/㎡，与新房相比，性价比就凸显出来了。
黄浦区始终是老大哥一样的存在。顶流地段+顶尖商业+顶配学区，是人民广场板块不变的底色。
写在最后
人民广场板块略显尴尬的是，预算够的人或许不太愿意买单，想买的人可能现金不太够。
但事实上，人民广场在不断蜕变，顶流地段终将迎来顶流产品，住宅品质划时代提升。
待城市更新的进度条拉长，城市界面迭代焕新，相信人民广场板块将重返豪宅区！
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