南京房价到底多少合理？
很多人说不清。其中，房租是一个重要的价值评判考虑点。尤其在泡沫渐渐消除的当下，房租是地段、城市资源配套、小区品质和物业服务的综合体现。
那么，南京哪里的房租最贵，哪里的房租便宜？（贝壳数据包括句容部分）
很有意思，全市小区房租分成四挡，而且正好是4000/3000/2000/1000元档：
第一档：建邺区，高达4288元/月，成了南京封面。从区域上去看，建邺区大多数都是较高品质的次新房为主，河西中开发20年，河西南开发仅10年，房龄较新，而且商业中心多，配套也越来越丰富，成为“高品质宜居南京”的首席区域；
第二档：鼓楼区，玄武区，秦淮区，雨花台区，都是3000+。鼓楼玄武秦淮雨花，都是主城区，其中雨花进步很大，软件与电子信息产业发达，城市建设也上来了，高品质小区越来越多，与鼓楼玄武秦淮等老牌区域并列；
第三档：江宁区，栖霞区，浦口区，都是2000+；这些区域都有改善的很好的别墅小区，但多数小区比较普通和刚需，房租不高，是“青年友好”；
第四档：六合区，溧水区，高淳区，都是1000+。房租不高，生活成本也不高。
好了，那么，南京房租最贵的小区在哪里（小区实际成交在5套以上的）？
海玥花园，房租高达28586元/月。
南京数千个小区中，这些小区名列前茅。具一定流动性（成交5套以上），品质、服务、地段综合都比较好，让南京高净值的租客愿意承担较高房租。
客观而言，与前些年相比，房租也有所降低。但次新房的整体表现很不俗。
河西更多体现为大平层，全市TOP20中，建邺独占11个：海玥花园、江湾天成、海玥名都、华润悦府、华新城璟园、仁恒国际公寓、万科翡翠滨江、金茂府璟园、江湾城三期、江岛华庭、保利天悦。
而其他高房租小区，一般为市中心的次新房，如钟山颐府（中山东路），汉府雅苑（长江路汉府街旁），长江路九号（长江路），要么是别墅区，比如依云溪谷、九玺台花园、运盛美之国等。
这里面也有一些规律：
1）同样是河西，房租层面，河西中>河西南，比如海玥花园、海玥名都高于万科翡翠滨江、金茂府璟园，目前的河西中城市资源配套相对更丰富，而河西南还在发展和兑现过程中。房租和房价不同，前者更多基于当下，而后者可以包括对未来的预期（乐观预期会溢价，悲观预期会折价）；
2）房租均价与小区的地段、品质和服务相关，但也与小区户型结构有关，一些高品质小区因为存在一些“小户型”关系，影响了房租数据；
3）地段的影响非常大。主城、河西大平层的房租，甚至比郊区大别墅还要高。这与产业群体、写字楼经济、城市资源聚集度有关系。某种意义上，在南京郊区如果租一个大别墅，很可能租金不太高。
按照套数与流动性排名，南京比较高的是：江宁滟紫台（29套），仁恒江湾城三期（28套），万科翡翠滨江（19套），海玥名都（18套），长江路九号（16套），保利天悦（16套）。大部分都位于河西。
总体上，南京TOP20房租小区，从1万多到2万大几一个月，看样子房租很高，但与上海、苏州、杭州这些长三角城市相比，尤其在上海，对于高品质住宅豪宅，五六万一个月很正常，南京的房租算“性价比较高”。
对于这些花费一个月一两万房租的租客，交流过其中部分：
A：租在万科翡翠滨江。韩国人，年轻一家，老公很韩国人，夫人漂亮，小孩活泼可爱，一家彬彬有礼。租住在高楼层，视野较好，能看到南京眼与长江。他们非常喜欢在南京的工作生活状态；
B：租在江湾城三期。单身美女，企业高管，离异后带着孩子租住在这里。之前在江宁，后来跳槽到河西，就在附近租房，选中江湾城三期是因为小区景观漂亮，物业好，很舒服；
C：租在中海凤凰熙岸三期。南京一家人，小孩在旁边的鼓实上学，原本打算到龙江买房，后来觉得初中不就是三年嘛，买房不如租房划算，就租在附近品质较高、房龄较新的凤凰熙岸三期；
D：租在万科翡翠滨江。一对外地情侣，在南京创业，比较喜欢河西。目前创业项目运行得还不错，收益颇丰，但没购房打算，觉得房子不保值，同样的资金投入到项目上，赚得比房子多。而且，觉得租房更轻松自在，不被房子绑缚。
只要房价不涨，租房也成为南京人一种很务实的选择。如果房租稳定，租售比合理，可以支撑房价。但如果租金无法持续，卖不掉，又租不掉，这种南京房子很难有“钱途”。
比起2.8万/月的海玥，高房价高房租，其实在南京也有一些房子，总价不贵，但租金比较高，为什么呢？
旁边有产业提供客群，有地铁提供便捷性，有丰富的商业提供“生活”，三者都具备，从而让这些房子拥有“可持续性的现金流”，租售比达到4%或更高，这意味着可以覆盖掉贷款利率，这些房子用来“收收租子”也还行。
上一个20年，是房贷与杠杆的盛世，谁负债高，谁的总收益高；而下一个20年，是城市日益精细化、重视持续现金流的阶段，租金就非常重要。
不管怎样，好的租金，也是需要好的物业，这一点，倒逼物业提升品质！
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